楼市两大关键指标生变！趋势无法阻挡？

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10月14日，国家统计局发布了2018年1月至10月中国房地产开发投资和销售情况。

其中，杠杆博弈注意到有几组数据明显下降或上升。

这些指标的组合不仅可以反映当前房地产市场的运行情况，还可以对未来有很好的判断。

1

2018年，商品房销售增长率一直处于较低水平，并已连续三个月下降

众所周知，商品房主要由住宅、写字楼和商品房组成。当然，杠杆游戏和杠杆朋友最关心的是住房。

根据中国统计局的数据，从1月到10月，全国商品房销售面积为13.3117亿平方米，同比增长2.2%，增速从1月到9月下降0.7个百分点。

这只是一个方面，如下图1所示。

图1。从2017年11月到2018年10月，全国商品房销售面积和金额的增长率来源|中国国家统计局

最大的趋势是，2017年最后几个月，商品房销售增长率一直处于负增长状态。

特别是自2018年以来，销售增长率很少超过4%。在过去的三个月里，累计销售增长率一直在下降，而且增长率也是负数。从2018年1月至7月的峰值，4.2%的累计增长率已降至今天的2.2%。

1月至7月的4.2%的增长率也是2018年迄今为止的最高累计增长率。从上图1可以看出，这主要受第二季度销售增长的推动，包括7月份的良好表现。

就住宅建筑而言，杠杆博弈注意到，从1月到10月，商品住宅建筑的销售面积仅增长了2.8%。

如下图2所示，2017年全年增长率一直处于下降状态。今年，累计增长率很少超过4%。

图2。从2017年10月到2018年9月，全国商品房销售面积增长率来源|中国国家统计局

2018年1月至7月，中国商品房销售面积增速达到全年最高的4.2%，之后一直呈下降趋势。增长率连续三个月为负。

今年房地产市场似乎不景气，这确实是不可逆转的。回顾年初和年中，一些地方抢劫房屋，这可能是这个周期的最后疯狂。

2

今年前10个月，东部地区商品房销售面积整体呈负增长

虽然就销售而言，1-10月份中国商品房和商品房的增长率都不错，明显高于销售面积的增长率。

然而，在某些地区，销售增长率下降太多。例如，在房地产价格最高的东部地区，从1月到10月的销售额达到61680亿元，增长5.4%，增长率下降了0.6个百分点。而同期中国仍有12.5%的增长。

如果我们看看东部地区的销售领域，杠杆游戏可以说是令人震惊的。

根据中国统计局的数据，从1月到10月，东部地区商品房销售面积为5.3545亿平方米，同比下降4.7%，降幅比1-9月高出0.4个百分点。

事实上，今年以来，我国东部地区商品房销售面积总体上一直处于负增长状态。

尤其是在头四个月，负销售增长率一直在上升。从2018年1月和2月5.5%的负增长，到2018年1月和4月扩大到-9.4%。

这是一个糟糕的开始。当然，一个重要原因是，尽管2017年整体销售增长放缓，但仍在增长。这使基数达到了历史新高，2018年的监管仍将如此严厉。你说你不能滑下去？

图3。从2017年10月到2018年10月，东部地区商品房销售面积增长率来源|中国国家统计局制图学|杠杆博弈张

包括去年第四季度，在重要会议决定房地产市场监管不会放松后，全国销售面积的增长率也继续放缓。从图3可以看出，2017年10月以后，东部地区的情况也是如此，从2017年1-10月的3.5%下降到年增长率仅为2.9%。

这是趋势。因此，2018年的表现并不令人意外。

由于人才的供给和竞争等因素，以及大家知道的一些原因，今年5月以来，东部地区商品房销售面积增速有所回升，仅比上年8月份增长了负3.6%。

但很快，采访和叫卖稳定了市场，销售额再次下降。如上面杠杆游戏图3所示，从1月到10月，东部地区商品房销售面积再次下滑至负增长4.7%。

正如大家所说，黄金、九银和十银都不见了，其背后的原因是周期的转折点真的来了。至少持续一段时间是可以的。

每一轮房价周期都是从东方开始的，东方比较富裕，也比较有投资意识，这不难理解。因此，杠杆游戏想说的是，东方自然是调控压力最大的地区，效果一定是最好的。

拐点也从东方开始。

例如，据最新报道，6月10日，北京4家限制类比赛场馆获得预售证书，成为第一批正式进入市场的限制类比赛场馆。在截至11月11日的三个月中，竞争房屋的数量占新供应房屋数量的48.48%。

然而，有限的比赛场馆只有3006套在线签名，平均去除率只有30%以上。市场机构中原房地产研究所最近公布了上述数据。

分析师们认为，随着后续供应的继续增加，淘汰具有不良区位属性的竞争房屋变得更加困难，而且有可能引发价格战。

在中国共产党第十一次全国代表大会前后，一些商品建筑不是开始了一场“价格战”吗？

3

征地面积大幅增加，交易价格增速与之相当

中国住宅销售增速放缓并有所下降，而东部地区商品房销售面积出现负增长，而房屋企业的土地购买面积增速仍然良好。

据中国统计局统计，1-10月，房地产开发企业征地面积为2.1963亿平方米，同比增长15.3%，1-9月增速下降0.4个百分点。

关键是杠杆博弈注意到土地交易价格为11695亿元，增长20.6%，增长率下降2.1个百分点。

也就是说，一方面，土地收购面积保持了良好的增长，而另一方面，土地交易价格的增长与收购面积相对匹配，略高。换句话说，土地价格只是略有上涨。

当然，这是开发商购买的所有土地，包括宅基地和商业办公用地。然而，总的来说，土地价格已经降温，比如杠杆游戏中的每月宅基地数据分析。看“这些巨无霸城市的土地价格又下跌了！”11月7日。

以前，宅地市场上杠杆游戏的数据都来自市场研究机构。这些数据不可避免地存在缺陷，而且不如官方数据准确。

中国统计局的最新数据显示，之前对杠杆游戏的数据分析基本正确。土地价格确实已经稳定下来。

所以结论是，由于土地交易面积持续增加，而且幅度不小。地价相对稳定。如果在下一波房价走势中没有外部干预，你应该非常清楚。