楼市2018年：购房者忧“站岗” 开发商难疯狂

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2018年是历史上重要的一年。

今年以来，宏观经济和各行业都发生了重大变化。从金融业的去杠杆化到资本市场的波动，从深水区的房地产调控到新的消费模式，我们生活的各个方面也在进行相应的调整；

今年，互联网初创企业上演了一场集体ipo盛宴。这种新生力量正在成熟，改变着中国企业的生产力模式和生产关系结构；

接近年底，同时在这个信息丰富但高质量信息稀缺的时代，棱镜希望从金融业、资本市场以及房地产、消费、娱乐等关键行业开始。恢复他们非凡的一年。我们希望这一摞历史文件的作用不仅仅是总结过去，更重要的是让我们在未来前进。

这是“2018年”系列的第七篇文章。

12月23日上午，北京气温急剧下降。马孝义在寒风中骑着一辆共用的自行车，然后换乘地铁，赶往昌平区的一处房产去收房子。

女店员脸上带着温暖的笑容，拿出pos机，从马晓逸的银行卡里取出6.6万元，包括契税、公共维修基金、物业费和取暖费。她递了一把87平方米小公寓的钥匙。“恭喜你，马先生，你现在有房间了。”

七个多月前，女店员用马晓逸的银行卡支付了205万元，同时联系银行帮他进行了25年300万元的抵押贷款。

马孝义是一个典型的购房者，他只需要第一批购房者。她尽最大努力在北京“上车”，但她担心自己会为北京的房价“站岗”。他购买的房产位于五环路和六环路之间，平均售价为58500元/平方米。

2018年，该房产的房价与北京持平，北京是中国房地产市场的风向标，在各级调控的压力下，其表现稳定。

然而，著名的“二线城市四小龙”苏州、南京、合肥、厦门相继降价，一些从高点接手的买家呼吁政府干预支持市场，砸售楼处的现象多年后再次出现。

土地是房地产市场的生产资料，在土地供应方面，地方政府借助货币化安置政策消化了高库存。一旦房价下跌导致土地出让金减少，政府的财政收入和债务偿还无疑将面临挑战。

房屋企业位于房地产市场中土地供应商和消费者的供需之间，对房地产市场的走势尤为敏感。

今年9月，万科的老大在秋季股东大会上高喊“现场直播”。洪钟是一家中型房地产企业，由于资金链断裂，被迫退出市场。许多房地产企业开始纷纷裁员减薪，并在大幅扩张后开始迎来寒冬。

楼市调控政策最密集的一年即将结束。2019年中国房地产市场将走向何方？

调节中的暖冬

这是自1994年中国进入商品房时代以来最密集的一年。

据不完全统计，2018年，全国发布的监管政策多达438项，创下新纪录。中央决策层最终确定了“房子是为了生活，不是为了投机”，这一监管基点自2018年3月中旬开始通过各地方政府实施，各级监管力度加大。

2018年3月17日，北京率先调控，首套30%的首付比例上调至40%，第二套首付比例上调至60%，最低按揭利率上调10%。

马孝义清楚地记得，他是在4月初支付首付款后不久得到消息的——北京的一些银行，包括工、农、中、建四大银行，在5月7日(含)之后签署并接受了首笔网上购房贷款，利率不低于中国人民银行基准利率的1.1倍。

马孝义是第一套房。最初计划是在6月前获得一笔好的抵押贷款。听到这个消息，他每天督促银行工作人员加快进度，终于在利率上调前完成了贷款手续，得到了仅上调5%的“优惠利率”。

抵押贷款利率再次上调，并贯穿2018年的监管政策。包括郑州、杭州和其他二线城市，开始效仿北京，使用这种方法。

郑州的房价涨幅一度居全国之首。2018年4月，第一套房利率升至20%-25%，第二套房利率升至35%，抵押贷款利率居全国首位。郑州新建商品房和二手房环比上涨0.5%。

即便如此，全国房价仍在上涨。

根据国家统计局发布的70个大中城市的房价数据，4月份，只有10个城市的房价环比下降，两个城市没有变化，而其他58个城市的房价环比上升，其中丹东的环比上升2%，居全国首位。

在三亚、海口、Xi、太原等库存高的二线城市，当地政府无意抑制房价。相反，Xi通过放宽定居政策来吸引外国人口，刺激购房需求。

继一、二线城市之后，四线城市已成为2018年房价上涨的主力军，而核心驱动力之一就是房改的货币安置政策。

“棚改棚”，棚户区改造的全称，是城市简易房屋和集中区域棚房的改造。过去，它主要依靠实物住房来安置逐户住户。

近年来，工棚货币化已成为政策导向的方向。据业内人士估计，2018年，全国工棚改造货币化安置比例将达到60%，资金主要来源于住房抵押贷款，提供者包括国家开发银行、农业发展银行和部分商业银行。

2018年6月13日，《金融时报》在中国发展银行网站上发表的一篇文章提到，中国发展银行已经发放了超过3.4万亿元的棚改贷款，帮助2000多万家庭搬出棚户区。2018年第一季度，CDB发放了2575亿元的改革贷款，“消化和振兴房地产库存，同时改善人民的生活条件。”

截至发稿时，农业发展银行等商业银行尚未发布工棚改革相关贷款数据。

舍改革的货币化创造了大量持有货币进入市场的买家。他们最初在四线城市的库存很高，但在2018年，房价出现了爆炸性的上涨。老派的“鬼城”，如常州和沈阳，在实行100%货币化安置后，很难找到一个房间。

“在货币化安置下，四线城市出现了需求膨胀的局面。因为买家手头有钱，所以他们增加了购买力。一方面，这减少了库存，但另一方面，它也吸引了住房企业收回土地和重建。之后，它形成了一种炒作的氛围。”中国社会科学院金融研究所房地产研究中心主任尹中立对此发表了评论。

10月8日，国务院常务会议部署推进棚户区改造，并明确提出要完善货币化安置的棚改政策。商品房存量不足、房价上涨压力大的市县应尽快取消房改货币化安置的优惠政策。

住宅企业的马太效应

房企连接着土地拍卖市场和房地产销售市场，是资本高度密集的行业，也是2018年监管的重点。

中央银行的M2(广义货币)增长率是衡量市场资本供给的一个重要指标。2015年12月，央行m2增速高达13.3%，月末m2余额为139.23万亿元。充足的资本供应在一定程度上促成了本轮房价飙升。

随着2016年10月进入大规模监管时代，央行的货币政策进入了“稳定中性”时代。2017年5月，m2增速降至10%以下，之后保持了个位数的增长。截至2018年6月底，m2增速仅为8%，为历史最低水平。

在资本大门紧锁的时代，银监会也要求严格执行“加强土地储备贷款管理”、“严格控制房地产开发贷款管理风险”等分类监管规定。过去，高杠杆、高负债、高周转率和大规模开发的住宅企业的现金流突然收紧。

对于房地产企业来说，资本就像水，但是水的价格却越来越贵。

就像R&F地产一样，2017年，它斥资200亿元收购了万达的77家酒店。在进行激进投资后，它现在正躺在干涸的基金池中等待救援。

截至2018年第三季度，公司的计息负债达到1556亿元。约63亿元的账面资本不足以支付来年的财务成本。

自今年年初以来，R&F已经连续四次未能发行债券，因此它不得不通过发行股票的方式在资本方面争取一个respite/きだよが0/room。对于一向注重公司股权控制的华南房地产企业来说，这无异于断臂求生。

R&F不是一个孤立的例子。根据恒大研究院的计算，不包括民间融资和金融机构贷款，截至2018年上半年，中国房企的计息负债余额为19.2万亿元，年财务成本不低于1.7万亿元。

2018年11月，监管部门适当打开闸门，放松了住房企业的融资需求，如发行债券。

据中原地产统计，自去年11月以来，已有30多家房地产企业发布了境内外融资公告，其中包括行业领军企业和民营企业。融资类型包括增发、优先票据、中期票据、可转换债券、公司债券、短期融资券、abs等多种形式，总规模超过1000亿元。

在金融去杠杆化的背景下，住房企业严重依赖的信托等高成本融资渠道开始出现资金短缺。

一家大型信托机构的工作人员告诉腾讯棱镜，出于风险考虑和自身资金短缺，他们拒绝与中小房企谈判融资。“业内排名前20位的房企都可以谈，而且负债率太高了。对于房企来说，我们的条件会很苛刻，甚至不考虑。”

“住宅产业格局呈现马太效应:具有多渠道融资能力的大型住宅企业仍在扩张，中小住宅企业的生存空空间越来越小。”一位来自广东的房地产高管告诉腾讯棱镜，即使在领先的房地产企业中，融资成本也存在差异。“保利和万科的负债率较低，有国有背景，发债成本可以与融创和恒大相比。这些私人领导人的成本要低一半。”

根据房企销售规模，克尔数据显示，2018年1月至11月，百强房企整体销售规模超过8.7万亿元，同比增长37.5%；前11个月，销售规模超过1000亿元的房地产企业有25家，2017年同期只有14家；销售规模超过3000亿元的房地产企业有6家，而2017年同期只有3家。

6家3000亿级房地产企业分别是碧桂园、万科、恒大、融创、保利和绿地，前11个月总销售额为2.3万亿元，占前100家房地产企业总销售额的26.4%。

面对未来的行业形势，领先的房地产企业仍持谨慎态度。融创董事长孙宏斌年初提出“安全第一”的口号，现在已经成为房企生存战略的共识。

2019年房地产市场将走向何方

接近年底时，关于房地产市场变化的信号越来越多，逗弄着人们敏感的神经。

11月6日，微信群截图显示；“华夏镇集团400多人、华夏京南集团500多人全部下岗。”

腾讯棱镜证实，自2018年第二季度以来，华夏幸福(600340，诊断部)开始裁员，天津事业部和重庆事业部被取消。“目前，其工业城镇集团也已撤到工业新城集团，其京南事业部也已大量裁员。”华夏幸福内部人士说。

这十大河北房地产企业遭受了工业新城扩张的后遗症，资金链紧张。它不得不将其19.7%的股份转让给平安资产管理公司和平安人寿保险公司，并获得了137.7亿元的交易对价，为过冬做了准备。

此外，万科、恒大、碧桂园、绿地等领先房地产企业正通过“人员优化和结构调整”来控制整体人员配置。

中间人也很难逃脱。

中原地产的子公司上海中原地产发布内部文件，从2018年10月1日起调整公司的福利政策和工资，暂时取消全勤奖励，将工龄工资减半。

中原地产华东区总裁、上海中原总经理陆成向上海中原的全体同仁发出了一封公开信，指出了上海中原的经营困境。“过去两年，上海中原一直处于结构性亏损状态。近半年来，为了清理大量积压的第一手分配账单坏账，公司的财务账目非常难看。没有中原集团的帮助，恐怕上海中原早就要面临现金流不足的问题了。对于中原和专家来说，现在是‘排队等死’。"

“从二手房价格来看，全国房价的转折点已经出现。十多个热点城市的二手房价格连续两个月下降，这是近四年来的首次。”11月国家统计局公布70个城市的房价后，中原地产首席分析师张大伟预测，未来几个月，二手房价格较低的城市数量将会增加，新建住房将逐步开始调整。

12月21日，中央经济工作会议用66个字对中国房地产市场进行了定位:“构建房地产市场健康发展的长效机制，坚持以住为房，不投机为房的定位，巩固全市政策和分类指导。政府的主要职责，是完善住房市场体系和住房保障体系。”

两天后，住房和城乡建设部重申了中央政策，并明确了登陆的细节。继续保持监管政策的连续性和稳定性，加强房地产市场供求双向调节，改善住房供应结构，支持合理的自住需求，坚决遏制投机性房地产投机，加强舆论引导和预期管理，确保市场稳定

“按市决策、分类指导”的调控政策赋予了地方政府调控自主权，但同时也要求权责统一和“强化市政府主体责任”。

12月18日，由于房改导致库存积压的山东省菏泽市宣布取消二手房限购。山东省住房和城乡建设厅回应说，“它不会干涉省内城市的具体政策，但将实行全面控制。”

12月19日，广州放松了对“商品房”的监管，并宣布2017年3月30日前(含当日)出售的房地产项目的商业服务性质不再局限于销售目标。

与单点城市的自主调整相比，抵押贷款利率的变化也值得关注。

根据荣360的最新监测数据，11月份我国首笔住房贷款平均利率为5.71%，相当于基准利率的1.165倍(增长16.5%)，与10月份持平；在连续22个月上涨后，抵押贷款利率首次出现“零增长”；二手房贷款利率出现回落迹象，各地原本紧张的二手房贷款业务相继放松。

腾讯的Prism指出，杭州、北京、深圳、广州、南京、厦门等城市的主要银行已相继宣布下调抵押贷款利率。

至于2019年中国房地产市场的未来，或许每个人都有自己的判断。例如，马孝义在关房子的时候得到消息，说他买的房产“下一个项目的建委备案价可能会适当提高”。

(马小彤在文中是笔名；《棱镜》一书的作者孙春芳也参与了本文的写作。(