美国房地产投资商不会被区别对待

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本报记者周

当前，中美贸易摩擦的发展趋势仍面临许多不确定性，我们不应孤立地看待此事。今后，我们还应注意以下事件:第一，美国今年11月的中期选举；第二，世贸组织预计将在今年制裁美国；此外，欧盟对华贸易政策变化等重大事件可能进一步影响中美贸易关系的发展方向，也可能进一步影响两国的房地产和资本市场。

自美国首次宣布对一些中国产品征收额外关税以来，双方举行了几轮高层会谈，并于今年5月达成了关税和解。然而，当世界最大的两个经济体之间的贸易摩擦似乎已经平息时，两国之间的贸易摩擦最近再次出现，紧张局势并没有得到根本缓解。目前，我们很难预测两国贸易摩擦升级的可能后果。双方决策者之间关于这个问题的高层讨论仍在继续。从目前的观察来看，形势仍然十分严峻。

戴德梁行首席经济学家、全球研究部主任凯文·索普(Kevin thorpe)认为，中美贸易摩擦的爆发将对中国经济造成巨大损害，但同时也将对美国经济造成巨大损害。最终，它将损害大多数美国消费者和企业的利益。对中美两国来说，一旦爆发贸易战，只会导致两败俱伤的局面。

房地产是全球经济的支柱产业，中美贸易关系与房地产业密切相关。戴德梁行华北研究部部长魏东表示:“尽管中国房地产市场对贸易摩擦的升级可能表现出较高的灵活性，能够承受高水平贸易摩擦的冲击，但如果爆发全面贸易战，仍将对商业房地产市场产生较大的负面影响。”

数据显示，从2008年到2017年，在美国十大海外房地产投资目的地中，中国排名第八，房地产投资总额为190亿美元。美国房地产投资公司、房地产私募股权公司和美国银行多年来一直活跃在中国。此外，许多有经验的美国投资者在中国市场引入了更多的间接投资者，包括捐赠基金和养老基金。

尽管保护主义言论有所抬头，但有迹象表明，中国可能会向一些外国投资敞开大门。外国投资者的市场准入门槛将会放宽，尤其是在金融和服务行业。目前，中国的贷款环境有明显的紧缩趋势。当本地借贷资金有限时，这表明外国投资者的投资活动将变得更加活跃。

基于这些对外国投资者在华投资的优惠政策，专家认为，即使在当前贸易摩擦升级的情况下，美国房地产开发和投资者也不会受到不同对待。考虑到这一优惠政策持续发酵的可能性、强劲的终端需求和国内贷款政策的持续收紧，预计外资在华的整体参与度将会提高，美国投资者也将受益于上述优惠政策带来的机遇。

从美国的角度来看，从长远来看，尽管来自中国的资本可能需要一段时间才能回到以前的水平，但美国商业房地产市场将继续受到全球资本的追逐。当地市场的高透明度和美国整体经济向上发展的趋势将有利于中国对美国房地产的投资。

中美贸易摩擦加上美联储加息已经对中国股市产生了重大影响。考虑到股市将避险资金转移到房地产市场是否更安全，是否会推高房价，以及上述因素是否会刺破中国房地产市场的泡沫，我家所在的市场研究所所长胡景晖表示，美联储在6月14日第二次加息，全球市场的避险情绪正在上升，新兴市场的资金已经面临压力。据估计，下半年将有两次加息。虽然央行这次没有选择加息，但很难判断央行下半年会有什么反应，但很明显，资金会越来越贵，抵押贷款利率也会相应上升。如果资金流向房地产市场，从股市撤出资金是不明智的。

在当前形势下，政府明显倾向于支持工业，这可以从央行对美联储加息的反应中看出。胡景晖认为，中美贸易摩擦不会推高房价，至少政府不会允许这种情况发生。国际环境越不利，政府工作对保持经济稳定健康发展就越重要。我们应该借鉴日本过去主动戳破楼市泡沫的经验和教训，以避免房价大起大落。