长租公寓“红与黑”：是否是房租上涨幕后推手？

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摘要

最近，北京的房租飙升，公众舆论指向了长期租赁公寓。自由式、蛋壳式和翔宇式等长期租赁公寓哄抬价格，抢房子，导致北京租金上涨的传言。在舆论的关注下，长期租赁公寓的野蛮无序扩张和盈利困难已经成为值得关注的深层次问题。

8月初，一篇名为《首都在考虑租房，让我们吸年轻人的血》的帖子在朋友圈里被屏蔽，北京飞涨的房租成了公众舆论的热点。

在这篇文章中，房主打算以7500元/月的价格出租他的三居室，自由要价8500元/月，而蛋壳公寓愿意要价9000元/月，自由加价500元，蛋壳公寓最终以10800元/月的价格赢得了房子。

当时我家的副总裁胡景晖(000560)很快给这一波公众舆论火上浇油。8月17日，胡景晖在接受媒体采访时表示，以紫游和蛋壳公寓为代表的长期租赁公寓运营商，为了扩大规模，以高于正常市场价格20%至40%的价格争夺住房，彻底摧毁了正常的住房租赁市场。

那天晚上，我喜欢我家人的官方声明，说最近房租上涨有各种各样的原因。cpi、供需矛盾、居民对租赁质量的需求上升以及传统的夏季租赁季节是过去两个月租金上涨的重要原因。根据声明，一些媒体报道的“胡景晖炮轰长期出租公寓以抬高租金”的言论是他的个人观点，这仅代表他个人的态度，并不代表我对爱我家的看法。

8月18日上午，胡景晖在他的朋友圈里说，他被“我爱我的家人”正式下令解雇。8月19日，胡景晖举行了新闻发布会，这进一步推高了公众舆论。

8月20日，北京市房地产中介协会召开座谈会，自由式、翔宇、蛋壳公寓等10家主要房屋租赁企业的负责人出席了会议，他们承诺不增加租金，并将手中现有12万套以上的房屋全部投放市场。其中，免费公寓8万套，公寓2万套，蛋壳公寓2万套，中天地产1500套，乐居公寓1000套，共计125725套。

一场关于房租的舆论风暴引起了人们对长期租房的关注。长期租赁公寓被认为是“北京房价和租金上涨”的驱动力，但实际上并没有盈利。

8月19日，soho中国董事长潘石屹在深圳首套soho3q的开业典礼上表示，长期不推荐出租公寓，因为这项业务是亏损的。“原因很简单，那就是会有银行贷款。如果利息来自银行贷款，按照银行4.9%的基准利率，你可能得不到4.9%，得到5%，6%，然后借钱建一套公寓，然后把它租出去。最高回报率不超过1%。这样的回报率，使租房价格翻倍，仍然是一种损失。”潘石屹说道。他还提到，在北京，有关部门对长期租赁公寓的租金上涨非常紧张，并已提出批评。

徐汇於陵国际社区的联合创始人和顾问高杰记得，大约在2016年，一大批长期租赁公寓品牌获得了进入市场的融资。在上海的闵行和松江地区，不同品牌的公寓可以聚集在一个社区里。然而，自2017年下半年以来，更多的资本被汇集到人力资源中，一些小企业退出了竞争。"许多公司没有实现盈利。"高杰说。

2018年，长期租赁公寓的“窗口”进入了尴尬境地。一方面，今年年初，有两大龙头品牌——紫茹和蛋壳公寓相继获得融资。今年1月，紫茹完成了40亿元人民币的系列甲融资，2月，蛋壳公寓宣布完成1亿美元的系列乙融资，6月，又宣布完成7000万美元的系列乙+融资。在两家公司的投资者中，有许多业内知名的投资机构，如腾讯产业基金、红杉资本、贝塔斯曼亚洲投资基金和高蓉资本。另一方面，许多初创企业纷纷倒闭，资本对长期租赁公寓的态度也逐渐收紧。

链家董事长左晖在讲话中提到，未来中国将有数亿人租房。今年北京约有30%的人租房，未来将达到50%，相当于1万到3万亿的市场规模。

如今，虽然市场广阔，但大平台靠融资烧钱，小企业生存困难。整个行业并不像看上去那么美好。什么是长期出租公寓抢劫？

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长期租赁公寓是租金上涨的驱动力吗？

根据中国房地产报价网的数据，今年7月，北京的租金同比上涨了21.89%，涨幅为2.63%，每平方米的租金为92.33元/月，为中国最高。上海、深圳和广州分别为81元/月、84.8元/月和53.05元/月。

全天候科技采访了住在北京三元桥附近的王美。她提到最近房租大幅上涨。“今年比去年增加了2000多名。它平均分配给每个人，接近800元。这比其他公寓或自租房要高得多。”然而，住在双桥(交通大学)附近的张琳(音译)告诉《全天候技术》杂志，她两年前就开始租房了，期间房租上涨了，但幅度不大，大约是300元。

今年夏天北京房租飙升的原因是什么？已经成为公众舆论中心的长期租赁公寓是其背后的主要驱动力吗？

中原地产首席分析师张大伟在接受全天候科技采访时表示，一线城市的租金正在迅速上涨，而长期租赁公寓确实是一个重要原因:“就像分享自行车市场一样，在竞争激烈的时候，几家巨头在资本的支持下采用高成本扩张方式，改变了行业生态。许多长期出租公寓租用了一些低端住房，并将其升级为高端住房，租金大幅上涨。”

高杰告诉全天候科技，在长期出租公寓的激烈竞争环境中，提高价格和抢劫房屋是很常见的。但这不是房租上涨的唯一原因。“北京最近的房租上涨与北京的拆除违章建筑(以下简称“拆除违章建筑”)有关，这影响了整个市场的供应。”另外，现在是毕业季节，价格会有所上涨。”

据媒体报道，2016年，北京市原计划拆除违法建筑面积1500万平方米，最终完成2979万平方米。2017年，违法拆迁面积4000万平方米，实际完成5985万平方米。在2018年，该计划也是4000万平方米，但1640万平方米已在头四个月完成。

根据《2017年北京统计年鉴》，2016年北京完成的住房总面积为3594万平方米，包括城市和农村，包括住宅和非住宅。

“如果你真的想解决年轻人的住房问题，就应该在拆除违章建筑时提供替代方案，让那些住在违章建筑里的人有地方住。如果市场供应不足，价格肯定会上涨。”高杰说。

在应对房租上涨方面，高杰认为，相关部门应率先对房价进行有效统计，并通过信息化手段协调供需关系。避开空的一些房子，一些地区的需求过热。

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长期租赁公寓:难以突破利润瓶颈

2010年前后，中国诞生了第一批长期租赁公寓，但规模并不大。2014年，友++在雷军的带领下，获得了顺威资本的首轮融资，长期租赁公寓逐渐引起资本市场的关注。

近年来，长期租赁公寓已经成为一种新的趋势，包括万科、龙湖、徐汇等传统房地产公司已经建立了自己的品牌，朱华等酒店集团也进入了市场，从中介机构自由成长起来的品牌，以及以蛋壳公寓为代表的创业公司也不乏其人。

高杰认为，发展长期租赁公寓是大势所趋。近两年来，随着房价的上涨，二手房交易呈下降趋势，租赁交易呈上升趋势。然而，个人租赁住房的供应比例继续下降，未来更多的租赁需求只能通过机构租赁住房来满足。

同时，政策越来越明显地倾向于长期租赁公寓。2017年年中，出台了一系列支持住房租赁的政策，以鼓励更多的社会资本进入长期租赁公寓行业。从澄清安置、教育等配套权益，到批准集体建设用地入市，短期内，长期租赁公寓几乎重塑了中国房地产的新格局。

Ziyou.com首席执行官林雄曾在今年的一次采访中表现出“雄心壮志”:“十年后，10大长期租赁公寓企业可能占据60%的租赁市场。我希望占据整个市场的20%。”

然而，这个看似火热的市场面临的最大问题是:难以盈利。

有业内人士指出，30，000-50，000套长期租赁公寓将在业内具有竞争力，这可以通过大规模装修和物业降低单间成本，为空提供良好的运营空间。

但是高杰告诉全天候技术公司，只有小型公司才能在这个行业中获利。“公司越大，就越有必要运营网络后台，建立一个运营团队，并联系装修和物业。成本很高，很难盈利。”

潘石屹提到，长期租赁公寓的回报率不超过1%。高杰表示，长期租赁公寓的盈利困难是该行业面临的一个共同痛点，一般投资回报率在1%至8%之间。

他指出，长期租赁公寓与租赁物业的房东签订了长期合同，并在装修后重新向租户开放，以便通过租金差额赚取利润。重新装修的房子，如三个房间和一个大厅，将被转换成四个房间，这是n+1模式。但是这所房子的主要利润来源在于n+1的租金。如果空被设定，将很难赚钱，也很难控制空.的设定率

在高杰看来，在一轮热情之后，盈利模式仍在探索之中，亏损严重。因此，会有周期性的退潮。

根据嘉里房地产研究所的统计，2017年，共有五套公寓被宣布关闭，包括高沃公寓、彩色公寓和豪西家公寓，主要原因是管理不善、财务困难和盈利困难。即使对于一些知名品牌，如you+、魔方和沃曲，最后一轮融资也要追溯到2016年或2017年初。

以深圳长期租赁公寓品牌“沃区公寓”为例。它成立了七年，从未盈利。根据公布的数据，2015年公司净利润亏损达到246万元，2016年扩大到585万元。截至2017年前三个月，营业收入仅为54万元，净利润亏损达到234万元。

2017年，由于亏损增加，母公司白金酒店计划以1200万元的价格转让沃渠16.4%的股权。沃趣公寓品牌副总裁杨吉在接受《Be》采访时曾提到，不是因为公司没有赚钱转让股权，而是因为公司规模发展没有盈利，前期投入了更多的资金。

高杰提到，除了小型公寓，大多数保持行业稳定发展的公司都是由房地产开发商建立的品牌。据报道，30多个国内100强房地产开发商已经建立了自己的长期租赁公寓品牌。

然而，即使是在房地产开发领域苦苦挣扎多年的房地产企业，在长期租赁公寓的盈利方面仍然面临困难。

“住房公司对住房的需求没有这么高，所以他们不指望长期租房赚钱。住房企业有兴趣通过长期出租公寓发展租赁业务，并通过租赁业务保持和增加其资产的价值。同时，租赁业务的客户很可能在几年内发展成为买卖房地产的客户。”同一个政策研究员的首席分析师张宏伟提到。“其他长期租赁公寓的投资者看到，长期租赁公寓在确保精细化运营的同时，5年后仍可获得空房的利润。”

然而，胡景晖对长期租赁公寓的现状深感担忧。他直接指出，长期出租公寓仍然依赖融资生存。一旦下一轮融资失败，仓库就有被挤爆的可能。那时，房主的租金将得不到兑现，承租人将被赶走，成千上万的人需要找到新家。胡景晖在媒体见面会上透露，“真正想投资长期租赁公寓的资本应该感谢我，因为我告诉了他们有什么风险。”

胡景晖担心的不是空的观点。由于融资困难和对资金的巨大需求，许多长期租赁公寓通过金融手段维持其资本流动。相关隐患逐渐浮出水面。

2017年，住房租赁证券化开始实施。据国泰君安(601211)统计，2017年批准的各类资产证券化产品达到500亿元。魔方公寓及免费发行的房屋租金分期租金收入权(abs)产品，第一期免费发行高达5亿元；碧桂园、徐汇和保利选择了公寓房地产信托和投资基金(reits)产品。

但是相关产品背后有风险。以abs为例，最大的风险仍然是没有抵押品。Abs是一种预期的租赁折扣，它将应收账款作为固定收益的金融产品，通过公开发行渠道发行。因此，没有抵押品，收入是不确定的。

一些品牌选择“租赁贷款”。核心模式是租户、公寓和金融机构签订合同，租户向金融机构申请贷款支付公寓租金。如果公寓的物业管理不完善，盲目利用提前获得的租金扩大规模，可能导致资金链断裂，最终影响租户的居住权。

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房地产掠夺战

张宏伟认为，今年以来租赁市场的变化，包括免费住房和蛋壳的风暴，以及连锁住宅等传统中介机构开始打造租赁平台的事实，归根结底是对住房的竞争。

左晖多次提到，未来租赁市场的核心竞争力是“真正的住房”。我家的首席执行官谢勇也提到，房地产是行业的大趋势。

作为二手房市场的租赁机构和两大巨头，我热爱我的家庭和连锁住宅，并尽最大努力在市场上抢夺“真正的住房”。自2016年以来，“自由”和“翔宇”这两个长期租赁公寓品牌相继孵化，希望通过长期租赁公寓开辟一些出租房，帮助其他企业。

根据壳牌研究院2017年发布的数据，以北京租赁市场为例，中介和品牌公寓的比例不到50%，个人和二房东手中仍有大量资源需要挖掘。

2018年5月，链家推出了“寻找贝壳屋”平台，覆盖了另外50%的房屋。连锁住宅将自己的交易数据和房屋信息注入“壳牌找房子”平台，并导入其他合作企业的租赁房屋信息。

对于上市信息搜索平台来说，“真实上市”无疑是消费者最信任的元素。然而，连锁住宅收集的“真实房屋”数据在成为“炮弹寻房”的杀手之前，付出了巨大的线下成本。

一石激起千层浪。6月12日，58集团作为一个平台派对，与我爱我家集团、中原地产、21世纪地产中国、万科地产等多家地产发起了一场全行业的房地产誓师大会。这一举动被解释为联合打击“用炮弹找房子”。

6月22日晚，我爱我家集团宣布，我家股东的三位股东共同将所持的1.5亿股无限制股份转让给58集团。介绍58集团作为一个战略投资者，一些分析师认为，这是我对我的家庭和连锁家庭的爱的重要表现。我家的董事长谢勇甚至指出，将来这个行业只会有“连锁家族”和“非连锁家族”。

在这场“改革”和竞争中，双方互不让步，最终导致了长期租赁公寓领域的涨价和抢房事件。

8月19日，北京房地产经纪人协会采访了北京10家主要的房屋租赁企业，其中包括紫茹和蛋壳公寓。这10家企业共同承诺不增加租金，并将全部12万套存量房屋投入市场。

根据壳牌研究院的数据，北京大约有750万套房子，总计约1600万套，其中150万套可以出租。这12万人占了其中的8%。在张大伟看来，8%的房子不涨价，这可以适当控制整个租赁住房市场。

然而，为了防止租金上涨，需要释放更多的房屋。

在新闻发布会上，胡景晖提到中国仍然有大量的空房屋。为了充分利用这些资源，我们可以仿效香港，开征空房屋税，以便对空置的房间征收部分税款。这将不可避免地导致大量的空房间流向租赁市场，扩大可用住房。

“在中国，许多人将住房视为一种投资。当我与一些大开发商交谈时，他们管理的房产空超过了10%。我没有把它租出去，也没有照管它。”高浩宇提到，相关部门也在考虑出台相关政策，限制空购房，但这些政策的实施可能至少要等到2020年。