小房企银城“带伤”上市：半年收入仅1亿

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照片:殷诚集团董事长黄庆平

在房地产市场监管和融资收紧的背景下，中小房企最终纷纷出逃，尚未完成上市的房企纷纷选择进入香港资本市场。继鸿阳地产之后，南京的另一家房地产公司殷诚国际控股有限公司(以下简称“殷诚”)正式在香港上市。

9月12日，HKEx披露了在殷诚上市的申请文件。这家“蜗居”企业于1993年在南京成立，并已在南京和无锡停留多年。自2017年以来，公司加速扩张，先后进入苏州、马鞍山、杭州、镇江和徐州。

在殷诚的扩张背后，隐藏着中小住宅企业在房地产行业规模竞争中的焦虑。从2002年到2005年，是殷诚快速发展的时期，通过积极收购南京最热地区的土地，被视为当地市场的领导者。然而，南京不再是一条“本地蛇”。在万科、碧桂园、保利等全国性房地产企业的参与下，竞争格局发生了很大变化，殷诚逐渐成为追逐者。

然而，在信贷紧缩、融资困难的背景下，殷诚很难赶上。数据显示，截至6月30日，殷诚资产负债率达到453.2%，超过了相关银行融资规定的资产负债率警戒线，面临着提前偿还15.6亿元债务的风险。

多位业内人士告诉时代财经，目前国内融资渠道紧张，在香港上市门槛较低的背景下，殷诚“乘风”上市将有助于改善融资状况，有利于未来的扩张和多元化布局。考虑到殷诚的高负债、弱盈利和小规模，其在资本市场的表现仍不确定。

上半年的收入只有1.1亿元

在5月份举行的2018长三角品牌发布会上，殷诚提出2018年的销售目标是200亿左右，未来四五年将稳定在500亿左右。然而，理想是满的，但现实是瘦的。

根据嘉里研究中心的数据，2017年殷诚的销售额仅为49亿元，在全国房地产企业中排名第194位。在南京房地产企业的销售排名中，殷诚也未能进入前20名。当时代财经与殷诚核实销售情况时，相关人员表示不便透露。

事实上，自2010年以来，殷诚一直在规划转型和发展，积极布局多元化业务，如养老和长期租房。然而，由于结果不尽如人意，殷诚自2017年以来重新将重点放在住房开发上，并加大了向外扩张的力度，新进入苏州、镇江、杭州、马鞍山和徐州，并计划从2019年开始进入长三角地区的其他城市，如合肥、扬州和常州。

从近年来的收入增长来看，殷诚确实加快了规模扩张。根据殷诚提交的上市申请文件，2015年、2016年和2017年的利润分别约为20.91亿元、25.03亿元和46.76亿元。然而，2018年上半年，殷诚的收入大幅下降，仅为1.1亿元。

对此，殷诚表示，这主要是由于上半年未能完成和交付新的住宅项目。此外，这可能与南京的整体市场环境有关。南京有人向时代财经指出:“自从调控以来，南京市物价局收紧了对房价的审查，而新房价格将被抑制在很低的水平，因此许多开发商的推盘节奏已经放缓。"

时代财经了解到，像许多开发商一样，殷诚下半年的交付量将会变得更多。根据嘉里发布的南京房地产企业销售利益排名，2018年1-8月，殷诚房地产以27.05亿元人民币排名第18位。殷诚说:“我们的大部分收入来自南京和无锡的房地产项目。”

此外，截至2015年12月31日、2016年12月31日和2017年12月31日以及截至2018年6月30日的6个月内，殷诚的毛利率分别为6.4亿元、8.7亿元、7.8亿元和5，800万元，毛利率分别为30.8%、34.8%、16.8%和53.5%。

关于2017年毛利率下降的原因，殷诚表示，毛利率相对较低是因为该年交付了两个开发项目。2018年上半年毛利率上升的原因是无锡两处房产的销售价格上升以及停车位收入占总收入的百分比上升。

资产负债率高达453.2%

为了在规模上有所作为，殷诚也在土地市场上做出了巨大努力。数据显示，2015年、2016年和2017年，殷诚征地成本分别为5.5亿元、6.5亿元和14.5亿元。截至2018年6月30日，殷诚在7个城市拥有28个房地产项目，总建筑面积约328.7万平方米。

值得注意的是，2018年上半年，殷诚征地成本仅为1880万元，建设成本与征地成本趋势一致。截至2015年、2016年、2017年和截至2018年6月30日的6个月，殷诚的建设成本分别为7亿元、7.8亿元、18.5亿元和1900万元。

这种“抛物线”趋势可能在一定程度上反映了房地产企业殷诚的弱势。众所周知，随着房地产行业集中度的进一步提高，大型住宅企业在融资和征地两方面都有更多的优势，而小型住宅企业上半年的业绩明显更加捆绑。

除了业务扩张的需要之外，殷诚融资的紧迫性还体现在其有些“危险”的财务数据上。根据殷诚提交的上市申请文件，截至2015年12月31日、2017年12月31日的三年期和截至2018年6月30日的六个月期，其资产负债率分别为141.1%、238.7%、284.9%和453.2%。

就具体财务指标而言，截至2018年7月31日，殷诚总资产为248.9亿元，净资产为19.6亿元，现金及现金等价物为19.2亿元。此外，殷诚负债总额为90.5亿元，其中两年内偿还的短期负债为58.4亿元，占负债总额的64.5%。

同时，数据显示，殷诚的贷款利率在业内也处于较高水平，银行贷款利率在5.3%至7.9%之间，其他贷款利率在7.5%至12.0%之间。

殷诚表示，资产负债率的上升主要是由于其业务扩张的需要。然而，资产负债率的上升直接导致殷诚超过了多家银行规定的贷款期限内必须维持的资产负债率上限。数据显示，截至2018年6月30日，殷诚银行贷款余额总计15.6亿元。

据悉，根据合同，相关银行有权要求殷诚提前偿还未付款项。殷诚透露，到目前为止，相关银行尚未对上述违约给予任何正式豁免。“如果有关银行要求提前偿还贷款，我们的业务运营和现金流可能会受到不利影响。”

戴德梁行南京、杭州公司总经理唐耀光指出，在香港证券交易所放宽上市标准的背景下，越来越多的房企在香港上市。「如果你能成功在港上市，殷诚的融资渠道将会更多元化。融资成本会比中国低一点。”