房市降温为何股市变得更冷

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“金九银十”已经成为国内房地产市场的一个长期现象。然而，今年的“黄金九月和白银10日”的影响，在房地产市场似乎已经下降空，交易是呆滞。一些地区的一些开发商也开始打折甚至降价，这不可避免地给市场带来一些不安。

近十年来，国内房地产市场经历了一个发展繁荣的时期，大多数人形成了“只涨不跌”的定性思维。然而，应该注意的是，过去房地产的长期上涨是基于持续宽松的货币环境。总之，货币环境是否宽松直接影响到国内房地产价格的表现。至于利率敏感和政策敏感的股市，也得益于货币环境持续宽松的趋势。鉴于国内股市是一个典型的政策市场，在大力“去杠杆化”和“去泡沫化”的过程中，股市长期以来以融资作为其定位功能，实际上大大削弱了股市的上行势头，而对股市的政策监管不断收紧也抑制了股市的发挥。

尽管央行的货币政策仍表现出一定程度的独立性，且RRR在这一年中多次降息，明显与全球市场的加息趋势“脱钩”，但在全球加息浪潮中，就连邻近的香港市场也开始进入加息渠道，这给国内货币政策的独立性带来了很大压力。美国债券收益率在过去7年达到新高，全球债券市场大幅下跌，美联储(Federal Reserve)不断加息，走出了超低利率的环境，油价持续走高引发了通胀上升的预期。这些现象实际上给新兴市场带来了很大的发展压力。

就资本而言，它具有强烈的逐利意识和远见。当它感觉不对劲或有顾虑时，它通常会有某种战略变化。虽然我们通过持续降低RRR成本来降低资本成本，但我们已经为实体经济创造了良好的资本环境，甚至融资成本环境。但是，在融资成本高、融资渠道窄、税收成本高的背景下，经营环境并没有得到实质性的改善。如果新兴市场的资本外流加速，我担心RRR减持的对冲效应将大大降低，大多数基金可能更倾向于规避风险。

万科高喊“住”的声音，这不是没有道理的。事实上，这不仅是对房地产市场的警告，也是对股市的警告。有一种观点认为，当房地产市场明显降温时，资本将回流到股市，这将提振股市。然而，从实际情况分析，房地产市场仍然涉及数百个行业的兴衰。一旦房地产市场大幅降温，甚至进入寒冬，可能会影响相关行业上市公司的业绩，并间接影响股价表现。

同时，在实际情况下，a股市场的1000多家上市公司持有数千亿甚至上万亿的房地产，这将在房价上涨的过程中给上市公司带来一定的好处。当房价出现大幅下跌时，会影响上市公司的实际利润，而房价的整体降温仍会对a股上市公司产生很大影响。

然而，更关键的问题是，资本往往是敏感的，并有一定的预言效果。如果货币环境发生实质性变化，不仅会影响房地产市场，还会影响股票市场和债券市场。至于股市的流动性，它比房地产市场更有利，但当房地产市场降温时，就更容易反映出这种对股市的负面影响。由此可见，中国股市往往表现出比过去国内房地产市场降温表现更为“冷”的表现。

也许对于国内股票市场和国内房地产市场来说，内部环境是相当重要的，但对于近年来全球市场环境的变化来说，却是不可忽视的。对于资本来说，它有一定的远见。一旦货币环境发生实质性变化，新兴市场资本将呈现加速外流的趋势，因此房地产和股市仍将或多或少受到影响。