多重因素致商办市场微“变脸” 京沪等进入新一轮调整

本篇文章1140字，读完约3分钟

自2018年下半年以来，受中美贸易摩擦、去杠杆化、基本面低迷等因素影响，整个商业市场面临下行经济压力，呈现出新的变化和趋势。对此，好租数据研究中心主任邝剑锋表示，第三季度，写字楼市场投资、新建竣工面积、销售量等数据相继下降，一线城市大面积高价位需求下降，商业市场进入新一轮调整期。

根据《2018年第三季度良好租金商业数据报告》，从宏观层面来看，前三季度国内生产总值增长率为6.7%，已连续第四个季度放缓。与此同时，第三产业增长缓慢，采购经理人指数持续下降，仅略高于50%的繁荣和衰退线，这在一定程度上削弱了商业市场的供求关系。

从商业市场的表现来看，由于土地购置费的增加，房地产投资的增长率相对稳定，而写字楼市场的投资增长率已经下降到11%。与住宅市场相比，前三个季度商业市场只卖出了5笔土地交易，今年的供应高峰提前到了6月和7月，这使得后两个月的供应略有下降。从未来供应量来看，建筑开工继续下降，竣工面积下降14%，整体“增量市场”出现大幅负增长。从中国写字楼销售来看，第三季度的销售额已经连续两年下降，但仍高于2015年的水平。销售放缓有利于租赁市场后期的进一步去库存化。

就具体的供需表现而言，受新经济影响，2018年第三季度一线城市累计可出租面积同比普遍增长50%。所有城市都受到增加的租金提取和新供应的叠加影响，空市场的总建筑面积增加了。环比增长率有很大不同，深圳达到72%，北京为39%，上海为26%，广州仅为3%。在租赁交易方面，除了增长13%的广州外，“北行”和“深交所”均环比下降15%以上，尤其是在7月和8月。尽管成交量不容乐观，但一线城市的租金水平在第三季度略有波动，北京下降了0.13%，上海上升了0.13%，表现基本稳定。

就城市而言，北京的交易量和交易价格仍遥遥领先，分别为464万平方米和7.2元/套/日，分别比上海的348万平方米和5.3元/套/日高出33.3%和35.8%。

与其他一线城市相比，上海的商业市场总量最大，累计可出租面积为1923万平方米，基数大于北京和深圳，增长率较低。作为世界屋脊上的商业市场，深圳是一线城市中最活跃的，政策和经济形势的变化在深圳商业市场中尤为明显。然而，广州4.1元/平方米/日的平均租金水平略高于深圳的3.8元/平方米/日。然而，广州的市场规模有限，未来有可能被成都在新一线赶超。

邝剑锋表示，全国商业“股市”具有明显的特征。北京发达的服务业，特别是新经济的比重，可以支撑交易量和价格，而上海由于供应过剩而有很大的减压，而空其他城市的购买率也有不同程度的提高。此外，一线城市新增供给逐渐放缓，地方政府积极出台产业政策，如北京产业振兴、政务东移、上海“扩开百篇”，将有助于合理优化产业结构，释放新的需求。