房产抵押类理财自诩产品安全 资深律师提示入坑需谨慎

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看似安全的住房抵押贷款融资，有时并不像“钢筋混凝土”房地产那样坚实可靠。

“如果你有备用资金(从50万元开始)，你可以把个人与借款需求匹配起来。借款人将以北京市六环路内的房产作为抵押，然后由第三方担保公司根据《担保法》第28条进行一般担保。每月支付1%的利息，年利率为12%”——近日，财富公司员工付先生(化名)将上述信息发送到某金融机构。

《证券报》记者后来发现，上述理财公司的主要业务是满足这类融资和投资的需求，类似的机构或平台很多，甚至第三方平台专门收集和推广这方面的产品。不过，资深律师提醒，这种理财方式也是“高风险的投资，‘进坑时要谨慎’”。

房地产抵押贷款融资声称风险低

所谓住房抵押贷款融资是以借款人的房地产作为抵押担保，投资者享有固定收益的投资产品。

《证券日报》记者在付先生提供的房产抵押贷款融资需求表中看到，北京郊区一套市场价格为750万元(预计价格为640万元)的房子正在申请抵押贷款。借款人年龄65岁，贷款需求350万元。期限为6个月，月利率为1%，每月支付利息。贷款一旦用于园林绿化项目的资金周转，借款人总共可获得21万元的利息。

付先生说:“如果多人的资金一起投资，我们称之为联单，即要求一个投资者与其他投资者签订委托协议，然后委托人到建委(住房和城乡建设委员会)办理抵押登记，按照出资比例将该房屋共同抵押给上述投资者。”

同时，付先生强调:“我们的客户都是高质量的借款人，他们的产品是安全的。”然而，对于《证券报》记者提出的“优质客户为何不寻求银行低息贷款”这一问题，该行并未做出明确回应。据记者了解，我行个人住房抵押贷款利率大多在5.4%至6%之间，而付先生推荐的理财产品年利率为12%。

此外，统计数据显示，p2p平台上房地产抵押贷款业务的年利率一般在10%至15%之间。

《证券日报》记者还了解到，一些房产抵押融资公司在合同中约定的争议解决方式是仲裁。如果借款人违约，争议将直接进入仲裁程序。民事仲裁采用“一裁终局”的制度，可以迅速解决纠纷。但是，仲裁机构无权执行自己做出的裁决。如果一方不履行，另一方只能请求人民法院强制执行。

律师提醒“投资需要谨慎”

《证券日报》记者发现，这类产品的主要卖点包括“公证”、“银行监管”、“签订担保协议”等。

因此，有观点认为，与其他类型的理财产品相比，住房抵押贷款融资在风险控制和资本安全方面具有更高的担保，因为它以实物资产作为抵押。

然而，这位资深律师对《证券日报》记者表示:“所谓风险控制的关键在于，房地产的变现价值能否完全覆盖投资者的本金和利息，以及是否具有足够强的流动性。”

过去，由于房地产市场的蓬勃发展，特别是在北京等一线城市，整体房价呈上升趋势，因此房地产具有很强的流动性。然而，在价格下跌和交易清淡的背景下，房地产的流动性大大降低。

此外，抵押房屋的产权还存在许多“坑”。例如，一旦财产涉及夫妻共有财产，夫妻双方均有权处分，借款人的单方行为可能被视为无效；如果房屋是父母的遗产，遗产的其他受益人也可以有权处分财产，也可以主张抵押无效；如果该财产以前已经抵押，可能会有优先受偿的债权，而其他投资者只能分享剩余的财产价值。

这位法律人士还提醒说，如果借款人只抵押一套房子，在实施过程中风险会比较高。因为在执行唯一居所时可能会产生纠纷，这间接导致债权人难以实现其合法要求。