房贷利率持续上升 美联储加息面临压力

本篇文章1319字，读完约3分钟

随着美联储数次加息，美国整体利率环境收紧，抵押贷款利率也呈现上升趋势。据海外媒体报道，抵押贷款银行家协会的最新数据显示，美国30年期抵押贷款利率已升至5.17%，为2009年9月以来的最高水平。如果进一步升至6%，将升至2008年12月的水平。

在2008年金融危机爆发前的大部分时间里，美国的抵押贷款利率徘徊在5%至7%之间，但对于那些过去获得4%或更低抵押贷款的美国买家来说，超过5%的贷款利率让他们措手不及。目前，美联储正在通过出售美国债务和抵押贷款支持证券来减少其资产负债表，这被视为加速了市场利率的上升。

值得注意的是，自今年年初以来，美国30年期抵押贷款利率上升了95个基点，高于同期10年期债券收益率。这一基准债券利率今年已从2.46%升至3.17%，上升了71个基点，这两种利率之间的息差已从1月份的176个基点扩大至目前的200个基点。

席勒的美国价格指数显示，美国的平均房价比次贷危机前的泡沫高峰期高出11.5%。然而，不断上涨的房价和不断上升的抵押贷款利率不仅挫伤了购房者的积极性，也使“房价的可承受性”成为一场危机。根据数据提供商attom data solutions发布的报告，2018年第三季度美国的住宅可负担性指数为92，低于第二季度的95和去年同期的102，创下2008年第三季度以来的新低。此外，黑骑士研究所的抵押贷款监测数据显示，美国每月的住房支付是美国收入中位数的23.6%，几乎达到了10年前金融危机爆发时的水平，表明美国人的抵押贷款压力日益增大。在过去的20年里，美国月供给收入比的峰值出现在2006年，当时月供给收入比达到惊人的34.5%，次贷危机爆发于2007年。

一些分析师表示，一旦30年期抵押贷款利率超过6%，将阻止更多潜在买家以当前价格买房。由于抵押贷款利率和10年期美国债券收益率之间的息差正在扩大，很可能只有3次加息(从6%上调)，这3次加息很可能在2019年年中完成。

根据美联储提供的位图，美联储官员对2018年底联邦基金利率的预测中值为2.375%，与之前的6月份一致，这意味着美联储今年将再次加息。市场普遍预计下一次加息将在12月。美联储主席鲍威尔在10月中旬表示，美联储要达到中性利率还有很长的路要走，这表明美联储的政策将比投资者预期的更加激进，美国股市将在10月大幅波动。然而，美联储副主席克拉里达最近表示，美联储接近中性利率，未来加息将取决于经济数据。克拉里达强调，最近的加息已使美联储的短期利率接近“中性”水平，这是考虑未来货币政策路径时的一个关键因素。此外，亚特兰大联邦储备银行(Atlanta Fed)主席拉斐尔博斯特克(raphael bostic)也表示，联邦基金利率离“中性”不远。

上周，鲍威尔在出席活动时谈到了美国经济的现状。尽管他对美国整体经济持乐观态度，但他暗示了2019年暂停加息的条件，即美国经济将面临三大障碍:全球需求放缓、财政刺激减弱以及加息对经济的滞后影响。鲍威尔说，美国房地产市场的增长速度正在放缓，以减税和财政支出为主要形式的财政刺激可能从明年开始逐渐消退。美联储的目标是保持经济增长，同时确保控制通货膨胀和确保金融市场稳定。