大消息！集体建设用地入市 土地市场变局将起

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来源:“中央电视台财经”

12月23日，《土地管理法》和《城市房地产管理法》修正案草案提交第十三届全国人民代表大会常务委员会第七次会议审议。现行的《土地管理法》于1986年颁布，最后一次修订是在2004年。时隔14年，又进行了一次修订，涉及土地征用、建设用地集体管理入市、宅基地制度等诸多方面。 再次修订《土地管理法》的目的是什么？影响有多大？12月24日晚，中国城镇改革发展中心学术委员会秘书长冯奎、金融评论员万喆到央视《金融评论》演播室进行深入分析。

[背景链接]土地管理法修正案(草案)的变化

修正案草案删除了现行《土地管理法》中关于“非农业建设用地必须使用国有土地或者原集体土地的规定。”建议“在土地利用总体规划中确定为工业、商业和其他经营性用地并依法登记的集体建设用地，允许土地所有者以出让或租赁方式向单位或个人出让。”

集体建设用地入市的目的是什么？

冯奎:土地制度改革有“增长效应”

中国城镇改革发展中心学术委员会秘书长冯奎:如果农村集体建设用地直接进入市场，而不是像过去那样先国有化，会有很多影响。首先，它增加了工业用地。现在它从事特色城镇和农村振兴。这片土地来自哪里？这是一个有效的渠道；第二，增加农民收入。原有的集体管理建设用地将被收归国有，大部分收益将由政府获得，农民将得到一小部分，这种情况预计在未来会发生变化；第三，地方政府改变了原来通过土地财政增加收入的方式，需要更多地考虑转变，这也是一种增量效应。如果全国人民代表大会通过这个草案，我相信整个农村土地制度的改革将会有一个很大的突破。

万喆:土地制度改革是大势所趋

财经评论员万喆:事实上，我们已经准备了很长时间来探讨如何推进土地制度改革。在过去的实践中有两个特别大的矛盾:一个是供给矛盾，即当前的房价与土地供应紧张有关。因此，每个人都觉得有必要放下这方面的资源配置，让市场来配置；二是对集体土地所有者权益的保护不够。大多数时候，房子卖得很贵，但是当土地被征用时，农民不会得到很多钱。因此，我认为现在成熟的时间应该足够了，每个人的声音都已经很高了。

集体建设用地进入市场有什么影响？

冯奎:农村土地制度改革促进农村振兴

中国城镇改革发展中心学术委员会秘书长冯奎:改革对于促进农村振兴有着非常重要的作用，我认为目前不会对房地产市场产生很大的影响。集体建设用地的市场只占10%左右，而且大部分是自留地；第二，这些集体所有的建设用地进入市场后不用于建造商品房，而是用于工业和商业目的。虽然会有出租房和廉租房，但它们不会对商品房产生很大影响。

冯奎:进入市场后的收入分配问题是重点和难点

中国城镇改革与发展中心学术委员会秘书长冯奎:比如，在收入之后，村集体的负责人可以有两个极端:一是把所有的收入用于村集体经济的发展；一是把所有的收益做出来，交给农民去处理。这两个极端的后果，一是农民的利益得不到保障，二是村集体可能崩溃。因此，未来的分配机制非常重要，必须有良好的监督手段。

万喆:土地制度改革将是结构改革的关键

金融评论员万喆:我们现在提到的几项非常重要的改革，宏观经济改革，包括消除地方对土地财政的依赖，其重点实际上与土地制度改革和增强市场活力密切相关。此外，近年来，人们一直强调提高人们的幸福感和成就感。对于城市居民来说，居住而不是投机是非常重要的，这关系到土地的供应；对农民来说，公共服务的提供和他能从土地中获得的利益是他幸福感的关键，也与土地有关。所以接下来该做什么可能需要更多细节。

冯奎:土地制度改革刻不容缓，必须稳步推进

中国城镇改革发展中心学术委员会秘书长冯奎:为什么我们不能等？由于土地是一个极其重要的因素，城乡地区的高质量发展涉及许多体制和体制障碍，这些障碍现在与土地密切相关；然而，土地涉及国家的基本经济制度。因此，应在法律和试点项目方面做好充分准备。因此，总的基调应该是争取稳定，为统一的城乡建筑市场作出最后努力。

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