中央定调“坚决遏制房价上涨” 地产精英预判楼市走势

本篇文章2683字，读完约7分钟

每一个记者蔡雅贞，王家飞，每一个编辑陈梦愉，

7月31日，中共中央政治局召开会议，强调“坚决遏制房价上涨”，引起了房企的高度关注。

在8月1日开幕的2018博鳌房地产论坛上，为应对中央政府对房地产的最新调整、房地产市场的变化以及未来一年的房价走势，招商局蛇口、五矿地产、阳光城、徐汇集团、远洋运输集团、珠江投资、 恒隆地产和其他许多地产高管在接受《国家商报》采访时表示，他们已经认真研究和研究了相关政策，对未来房价走势的态度总体上是谨慎的，存在着背离和下滑

观点1房价稳定一旦实现，预计会有下行压力

五矿地产股份有限公司党委书记、总经理何剑波表示，未来的房地产行业会有一个上限，一个是人口，另一个是政策。一旦稳定房价的预期实现，可能会有下行压力。

谈到这次中央政府对涨价的严格措辞，中原集团董事长兼总裁石永清直言，很难抑制涨价。

在他看来，中央政府的态度很明确，但价格是市场中最重要的信息。现在中国的租金回报率只有1.5%~2%，因为大家都认为房价会上涨，这可以弥补租金低的问题。如果房价不上涨，租金回报率将回到合理水平。史永清还预测，明年房价可能会有下降趋势。

宝能集团高级副总裁兼宝能地产总裁于颖认为，房价的定价权已经不在开发商手中，开发商原本希望有一天政策会放松，但现在他们完全不知道了。房价应该是稳定的。他认为一线城市未来能够承受，四线城市会有所不同。他建议土地和项目应该尽快在四线城市出售。

至于卖给谁，于颖笑着直截了当地说:“总有一些人不相信房价会分化或下跌。”

观点2:虽然房地产市场新政收紧，但房价将保持稳定

徐汇控股执行董事兼董事长林忠认为，在中国城市化进程中，房地产对国民经济仍有巨大影响。在中央政府出台政策之前，70个大中城市的大部分房价都在上涨。中央政府希望实施适度的货币宽松政策，以应对外部环境的变化，但当货币宽松时，可能会进一步刺激房价上涨。

至于政策对徐汇的影响，林忠表示，到2020年，大多数城市的房价将保持稳定，未来的土地市场将是理性的回报，开发商的增长和产品质量也将得到回报。

全国人大代表、禹州集团董事长林隆安认为，这是历史上抑制房价的最严厉措辞。房地产事关民生，具有金融属性。目前，内地房地产业在各行业中负债比率最高。香港所有房地产企业的负债率基本在20%至30%之间，而内地房地产企业的负债率已经达到70%甚至更高。

事实上，随着住房不投机和租购并举政策的实施，房地产逐渐转变为民生功能，投资属性不断弱化。未来，出租屋将是主体，新房总销量也将下降，这将导致房地产行业的一系列调整。

观点三:调控压力大的城市房价将小幅下降

与看空房价和认为房地产市场正在稳步发展的观点不同，金科房地产联合总裁方明福认为，调控压力大的城市房价会小幅下跌，但总的趋势是稳中有升。

阳光城市集团执行副总裁吴建斌认为，一旦价格受到限制，一线城市房地产企业的单个项目将在过去两年遭受损失，开发商将不会出手，房地产企业的资金链也将出现问题，这很容易导致一系列后续问题。

在如何控制房价上涨的问题上，招商局蛇口工业区控股有限公司党委副书记、董事兼执行副总经理刘伟表示:“现在大家看到的房价是一个平均价格，并不代表某个房地产的价格。地方政府将根据自己拥有的资源进行一些平衡。”

7月31日，深圳楼市新政要求暂停许多严格的调控政策，如企业、事业单位和社会团体购房，以及个人、企业、事业单位和社会团体买房五年，卖房三年。

对此，刘伟表示，可以说，深圳是第一个响应中央政府号召，以抑制房价上涨为目标的城市。在他看来，整体房价在未来不会上涨，但在个别城市和地点会有一些差异。

“我们与深圳的招商局有合作项目。事实上，从去年开始，深圳要求新光盘的预售价格每月都要下降。”远洋运输集团首席执行官陈祖源表示:“今年上半年，四线城市房价普遍上涨，成交量很大。政治局会议后，一个地区的平均房价将保持稳定，但对周边地区的房价来说，这不一定是件坏事。”

观点4房地产仍然最重视一级和二级开发

珠江投资集团董事兼执行副总裁杨三明表示，未来三四年内，一、二线城市的发展仍是可预见的。

事实上，珠江投资投资的房地产业务并不高，杨三明说，“我们只是房地产业务方面的小企业”，但珠江投资投资的其他行业已经到了窗口期，不需要进一步投资，所以今后我们将“适度关注房地产业务”。

在城市布局的战略区域方面，杨三明表示，目前，公司还在打造强大的二线城市，如上海周边的苏州、南通、宁波，广州、深圳周边的珠海、中山、东莞、肇庆，北京周边的熊安新区、保定、郑州、武汉，西南周边的成都、重庆、昆明、贵阳等。

关于旧贸易改革项目，杨三明表示，目前旧贸易改革项目主要集中在一线城市，在二线城市主要是快进快出。因为很难看到长期的未来市场，旧贸易改革的长期运作项目在一线城市中是最安全的。"

此外，杨三明还表示，中国房地产市场本身具有周期长的特点，但目前仍应处于最佳时期，特别是未来5至10年，当房地产业发展势头良好时，城市更新和“农民上楼”的需求将会很大。

观点5追求规模的时代已经过去。房企应该改善自己的“基因”

“在过去的40年里，中国的房地产从无到有，有些企业以前一直追求规模，5000亿元和3000亿元，这完全是从数量上考虑的。不可否认，这种模式在市场初期非常重要，但这个时代已经过去了。”恒隆集团和恒隆房地产有限公司董事长陈启宗说。

一线城市的土地供应有限，而二线城市正试图囤积土地。我相信这种数量和速度的竞争已经成为过去。如果开发商今天还保持这种态度，恐怕以后就不容易赢了。陈启宗说:“当有大量的住房企业时，速度就成了一个大问题。速度是不够的，它肯定比其他房屋公司好。每年推出这么大数量的商品，速度会比别人快。”

不过，“房地产市场总体上正朝着好的方向发展。”可以说，这个行业的春天正在到来。”在谈到公司的“寒冬”后，陈启宗这样说。

陈启宗说:“多元化是一种探索，但房地产的经营和建设是两个完全不同的概念，这就要求企业经营者彻底转变思维方式。坚持旧的观念可能不合适。很多房企都在不同方面采取了措施，有的是健康地产，有的是城市运营。这是对行业的有益探索，但具体结果应继续观察。”

陈启宗说，如果一个企业想要实现质的发展，它必须改善自己的“基因”，这决定了一个人和一个企业。选址、面积、设计和建设都是从房地产项目开始就决定的，是基因，不能改变。房地产企业的质变应该从基因上努力。

“就像我的基因一样，我肯定不能成为一名优秀的篮球运动员。”他开玩笑说:“我们建的房子有点贵，但也是由我们的基因决定的。”