楼市进入“严打模式” 2018调控下半场怎么走

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最近，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，规划下半年经济工作。

会议要求，要下决心解决房地产市场问题，坚持依法治市，促进供求平衡，合理引导预期，整顿市场秩序，坚决遏制房价上涨。会议指出，要加快建立促进房地产市场稳定健康发展的长效机制。

对此，在会议召开的同一天，深圳和苏州相继出台了调控政策。

深圳市政府办公厅印发《关于进一步加强房地产调控促进房地产市场稳定健康发展的通知》(以下简称《深四条》)。《深四条》规定，应暂停公司购房；公寓被限制5年，新供应土地上的公寓只能出租，不能出售；住宅销售期限为3年，不得追溯；离婚后2年内申请商品房贷款或公积金贷款的，首付款比例不得低于70%。

与此同时，中国银行、中国农业银行、中国工商银行和中国建设银行在苏州表示，从8月1日起，五年内提前还款的客户将被收取违约金。

“目标疗法”:投资者很难投资

针对深圳调控过重的情况，诸葛房产数据研究所指出，主要从供给方调控入手，包括严格控制企业购房需求，打击商业投机，完善差别化住房信贷政策。关键是控制供给，准确抑制投机，努力实现供需平衡下的市场稳定。与此同时，它还通过控制房地产市场的交易来减缓流动性，包括在3年内限制新建商品房的销售。

诸葛房产搜索数据研究所认为，在此前的高调控压力下，深圳市场一直运行稳定。调控力度的加大是为了打消人们对市场复苏的乐观预期，巩固围绕“禁止住房投机”的调控成果。

至于苏州新的抵押贷款政策，易居研究院智库中心研究主任严跃进在接受《国际金融新闻》记者采访时表示，这种政策对申请贷款的购房者没有影响，但对一些想置换或出售房地产的群体有一定的对冲或profit/benefit/きだよ/effect效应，这也是限制投资者炒房的重要手段。

对此，中国(深圳)综合开发研究院旅游与房地产研究中心主任丁松用一个医学术语——“靶向治疗”来描述这一规定。他表示，新政是为了弥补2016年以来监管政策执行中的漏洞。它具有很高的针对性和精确性，直接堵塞了漏洞。

丁松说，在过去的两年里，市场需求确实得到了需要和改善，而新政是针对投机者的，是恢复性的。因此，真正受影响的是拥有大量商品房的开发商、卖空的投机者以及刚刚离婚准备买房的人。

今年下半年，房地产市场将走向何方？

诸葛房产数据研究所指出，2017年召开的中央经济工作会议确定，调控的基调是抑制房地产泡沫，防止大起大落。因此，在政策制定方面，从住房和城乡建设部到地方相关部门，稳定是主要重点，调控政策逐步有所增加，调控范围扩展到三四线城市。

然而，根据国家统计局近日发布的“70个大中城市6月份新建商品房销售价格变化”数据，新建商品房城市的数量仍在增加。尤其是在二、三线城市，整体仍处于火热状态。

值得注意的是，中国主要城市的地价监测报告显示，人才引进政策、工棚货币化安置和非热点城市的宽松调控刺激了各种需求，导致一些城市出现了相对明显的升温。其中，二三线城市住宅用地价格增速高于全国主要城市和一线城市的平均水平，且处于较高水平。

中央政治局会议就是在这样的背景下正式召开的。由于市场的分化，它必须由城市来实施。上半年房价的小幅上涨使得抑制房价上涨成为下一步调控的核心方向。”严跃进指出，中央政治局会议围绕“下决心”、“坚决遏制”，充分说明了当前房地产调控的基调，即调控要始终坚持不懈。

对此，有专家预测，今后各地仍将大力推行调控政策，抑制房价上涨，楼市已进入“严打模式”。与此同时，银行和其他机构仍将收紧与房地产市场相关的“钱袋”，而持续的“资金短缺”将继续帮助房地产市场降温。

根据中原地产研究中心的数据，从今年1月到6月，全国房地产调控政策已经出台了180多次，共有73个城市进行了调控，出台了135项限购政策。“7月上半月，房地产调控已超过30次，创下了过去两年同期房地产市场调控的新纪录。”中原地产首席分析师张大伟也认为，今年下半年的楼市调控力度将超过上半年。

与此同时，同一政策咨询研究部主任张宏伟也持同样的态度。他告诉《国际金融新闻》记者，在下半年调控的巨大压力下，房价肯定会进一步下跌。从购房者的角度来看，这将是一个非常有利的购房机会。

严跃进认为，降价趋势将主要针对四线城市。对于一线城市和实力较强的二线城市来说，过去的政策一直很严格，因此不可能继续降温，也不可能专注于稳定，当推进速度加快时，市场将很容易反弹。

“因此，下半年的楼市调控对一线和强势二线城市的购房者影响不大；对于三四线城市来说，由于目前房价上涨的现象依然存在，所以购房者入市时要谨慎。”严跃进说。

房企应该如何应对？

事实上，除了购房者之外，许多房地产开发企业受这一轮调控政策的影响最大。

据业内人士称，这种调整对房地产企业非常不利。由于企业融资成本不断增加，房地产行业的持有成本非常高，下半年开发商的财务压力将会加大，这必然会适当放缓步伐。同时，我们应该警惕各种新的风险。

根据通策研究所的数据，近期房地产企业市场化融资渠道的融资成本相对较高，一般在5.5%-7.5%之间。其中，成本最高的是2018年6月7日阳光城(000671，股票市场)发行的10亿元2018年一期中期票据(永久中票)，利率为8%。

此外，房地产企业外币融资的绝对值和比重连续两个月呈现明显下降趋势。企业外债重大改革限制了海外发债投资国内房地产，住房企业寻求海外融资的难度系数继续上升。

因此，通策研究所研究员陈萌萌认为，房企融资渠道紧张，监管日趋严格，融资形势不容乐观。

“下半年房企的主要出路是加快新碟片的销售，尤其是在四线城市，有时还需要进一步降低销量。”张宏伟说道。

然而，对于一线和二线城市，严跃进认为，为了防止房价反弹，企业不可能把市场推得太快。但对于三四线城市来说，恰恰相反，房地产企业首先要警惕的是市场透支的风险。

严跃进表示，由于四线城市的人口净流入规模较小，以及房改政策红利的减弱，一些房地产项目可能不会像现在这样快速转型，市场更容易疲软。另外，四线城市的租赁市场不发达，最终可能会使一些项目的持有成本很高。