全国商品房销售再创新高 房企资金面却不乐观

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2018年是房地产调控史上最频繁的一年，这影响了房地产市场的整体降温。根据国家统计局的最新数据，房地产开发投资、住房企业到位资金等指标的增速有所下降。但是，从销售指标来看，我国商品房销售面积保持了正增长，商品房销售量创历史新高。销售数据并不像市场感觉的那样冷。

这是什么原因？房企的资本状况如何？明年的财务状况会怎么样？

据接受中国券商记者采访的业内人士称，销售反弹主要是由于四线城市的销售在年底第三天出现疲软，一线和二线城市的销售增长导致销售增长略有反弹，但仍未改变整体下滑趋势。虽然年销售额创下新高，但房企的资金状况不容乐观。据估计，2019年，房企的到位资金将保持个位数的增长。大型住宅企业资金相对充裕，而中小型住宅企业资金仍然不足。

销售的累积增长率反弹并达到新高

根据国家统计局21日发布的数据，2018年，商品房销售面积为171654万平方米，同比增长1.3%，1-11月增速下降0.1个百分点；商品房销售149973亿元，同比增长12.2%，比1-11月份增长0.1个百分点。

在住房企业年末冲刺的背景下，月销售额历史上首次突破2万亿元。据中原地产研究中心统计，2018年12月，全国商品房销售额为20465亿元，同比增长12.2%。

在全年房地产调控450次的背景下，商品房销售面积仍保持正增长，销售量达到历史新高。原因是什么？

对此，上海亿居房地产研究所副所长杨红旭接受了一位中国券商记者的采访，并给出了三个理由:

第一个原因是，全国房地产市场的崛起是一个大市场，与2009年至2010年的大市场相似。大市场惯性强，后劲长，所以后劲在2018年仍不会下降。

第二个原因是本轮房地产板块的旋转特征与结构明显不同，2018年的弱势二线、三线、四线引人注目，所以整体销售面积和金额都是正数。

第三个原因是，今年上半年，特别是4月至7月，全国商品房销售出现反弹。除了当时疲软的二、三线、四线城市的市场温度相对较高且活跃外，还出现了一些数据变化。

杨红旭告诉经纪公司中国记者，有两种变化。一是该合同是在2017年签署的，但没有在线签署。一些城市控制网上签约以达到限价目标。2018年在线签约的滞后导致了数据的变化，这在合肥是显而易见的。二是2018年高地价项目预售证书将陆续发放。这些高价土地项目的定价相对较高，特别是提高了平均价格，这为销售额的快速增长提供了一定的支撑。

一位十大房地产企业高管告诉经纪公司中国记者，实际上，销售面积的增长率是一个持续下降的过程，销售的反弹主要是由于四线城市的销售在年底出现疲软，而一、二线城市的销售增长带来了销售增长的小幅反弹，但并没有改变整体的下降趋势。总的来说，虽然一、二线城市有严格的调控，但四线城市的增长是明显的。虽然市场自8月份以来明显降温，但在惯性作用下，房地产仍在“零增长”区间保持小幅正增长，这也符合“大稳定、小混乱、量稳定、价合理”的市场格局，符合中央政府稳定投资的要求。

住房企业资金到位增长率大幅下降

虽然年销售额创下新高，但房企的资金状况不容乐观。

根据国家统计局的最新数据，2018年，房地产开发企业资本金达到165963亿元，同比增长6.4%，增速从1月至11月下降1.2个百分点，同比下降1.8个百分点。

其中，国内贷款24005亿元，下降4.9%；利用外资108亿元，下降35.8%；自筹资金55831亿元，增长9.7%；存贷款55418亿元，增长13.8%；个人住房抵押贷款23706亿元，下降0.8%。

至于到位资金增速明显下降的原因，上述10大房地产企业高管告诉经纪公司中国记者，在“无房无炒”的定位下，流向房地产的资金受到抑制，国内贷款和个人按揭贷款连续数月处于负增长区间，自筹资金也降至个位数增长，拖累了房地产企业的到位资金增速。

杨红旭还认为，资本增长放缓表明开发商的资本并不乐观和紧张。从结构上看，在资金来源中，个人住房抵押贷款比例和住房企业发展贷款比例较前两年有所下降，表明一方面，在调控背景下，销售放缓，抵押贷款政策趋紧，银行贷款较低；另一方面，商业银行对住房企业的开发贷款仍持谨慎和限制的态度。

就2019年房地产企业资本状况而言，上述10大房地产企业预测，2019年银行贷款将放松，保持在“零增长区间”，存款和预付款增速将降至个位数，自筹资金将保持个位数正增长，房地产企业到位资金将保持个位数增长。大型住宅企业资金相对充裕，而中小型住宅企业资金仍然不足。

杨红旭还认为，资本指数将继续下降一点，增长率将保持在10%以下，很有可能是5%。“上一轮房地产市场低迷时，该指标一度跌至0以下。这一次，冷却时间相对较长。预计它不会低于0，并将持续几个月在5%左右。”他预测，2019年销售面积将下降约6%，价格可能基本持平。销售资金的回报将比今年更糟糕。然而，住房企业的融资将略有放松，这就是为什么整个贷款将略有放松后，许多RRR削减，这也将有利于住房企业。虽然房地产业不是RRR降息后的重点支持产业，但一些“水”将流入房地产“领域”。