2018年上海新房供求“逆转”二手房价同比降2.7%

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1月16日，国家统计局发布数据显示，2018年，上海新建商品房价格上涨0.6%，二手房价格下跌0.3%；四个一线城市新建商品房价格上涨1.3%，二手房价格下跌0.3%。各机构发布的数据也证实了目前一线和二线城市新房销售受阻、二手房销售低迷的局面。

值得注意的是，上海逸居房地产研究所近日发布的《2018年上海房地产市场报告》(以下简称《报告》)显示，2018年上海新增供应面积为836万平方米，同比增长122.1%；新建商品房交易面积约647万平方米，同比仅增长1.2%。与此同时，共有164，000套二手房售出，与2017年的152，000套相比略有增加。

易居研究所研究员姚对《商业日报》记者说:“上海房地产市场经历了自2006年以来商品房供应量在2017年的最低水平。2018年，中国出现了过去三年来首次供应过剩的“逆转”，但供应量并没有推动交易量。向上。”

新房供应量同比增长，交易量同比仅增长1.2%

根据《报告》，2018年，上海新增供应面积为836万平方米，同比增长122.1%；同年，上海新建商品房交易面积约为647万平方米，同比仅增长1.2%。

一个有趣的现象是，在《商业日报》记者所在的十几个上海房地产微信交流群中，最近几个月讨论买房的人明显减少了。管理员仍然每天发送“上海大推手”或“稀缺二手房”，但他经常不得不唱“一个人秀”超过10天，以换取一两个“回应”，可能仍然是广告链接。快到年底的时候，每个人的话题都从学区住房转移到了辅导孩子的学习。偶尔会有一两次关于买房的讨论，每个人的态度都非常一致——继续观望。

姚向《全国商报》记者指出:“从短期来看，目前的市场走势与2011年相似。如果以2012年为参照，预计2019年新增商品房交易量将略有增加。”

在土地市场，2018年上海共售出278块土地，建筑面积为2381万平方米，同比增长26%。土地出让总额1927亿元，同比增长19%。

该报告称，上海土地交易的建筑面积在2016年达到低点后，2017年开始上升，但2018年同比增速放缓。从2018年初的累计数据来看，除3月和10月外，各月初累计土地交易建筑面积同比增速继续下降。

值得注意的是，2018年，上海土地市场的升水率很低，甚至拍卖现象相继出现。在大量租赁和严格管控的背景下，以及房企日益加大的资金压力下，房企在征地时也更加理性和谨慎。2018年12月，在上海售出的31块土地中，只有4块是商品房。

新房价格持续上涨，二手房价格同比下降2.7%

报告显示，2018年上海新房平均成交价为53432元/平方米，同比增长11.5%。从2007年到2018年，上海的整体房价呈上升趋势。

受交易结构影响，2018年12月上海新建商品住宅平均成交价格为61836元/平方米，同比增长5.0%，同比增长24.8%。根据2018年12月的成交金额，销售前五名商品住宅项目的平均成交价格超过10万元/平方米，高于2018年11月的水平。

上海易居房地产研究所指出，从同比增幅来看，从2011年到2018年，平均交易价格的同比增幅有所收窄，2018年与2017年相比，下降了13.6个百分点。2011年和2012年，上海新住房价格同比增长率接近于零，这是由于有效遏制了一系列购房和贷款限制。预计从2011年到2015年，上海新房的整体成交价格将与整合趋势相似。

根据国家统计局的数据，2018年上海二手房销售价格环比下降0.3%，同比下降2.7%。

中原地产首席分析师张大伟向《商业日报》记者指出:“与新建住宅的限价相比，当前市场的二手房价格代表了市场的真实价格，尤其是在一、二线热点城市。二手房的成交量已经占到了市场的一半以上。北京和上海的二手房成交量已超过市场总成交量的80%。”

据《报告》称，2018年，上海售出约16.4万套二手房，同比增长7.8%。与历史数据相比，2018年二手房成交量仍处于较低水平，市场波动平稳。

报告显示，2015年和2016年上海二手房交易量为2009年以来最高。本轮调控持续两年多，二手房月价格指数继续在高位盘整，自2018年以来进入下行通道。随着交易量的萎缩，二手房价格的交易价格如期下跌。考虑到政策环境和信贷环境仍未放松，预计上海二手房价格将继续小幅下滑，难以维持近年来的强劲需求水平。