豪宅受热捧 深圳楼市依旧稳字当头

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最近，深圳楼市逐渐回暖的消息频频传出，一些投资者开始“蠢蠢欲动”。

上周，华润深圳湾瑞福开业，这是深圳新年第一个开业项目，也是一个豪华项目。据市场传言，华润深圳湾瑞福开盘时，约有50%的房屋被售出，部分大面积单位成为“第二光源”。即使由于运营商数量众多，房屋预订软件也失败了。

根据深圳市国土资源局的公告，华润深圳湾瑞福公寓的建筑面积约为228至583平方米，单价为每平方米9.9万至20.2万元，总价为2448万至1.1211亿元。如此高的单价使得这个项目在预售证书一公布就引起了关注。值得注意的是，深圳湾瑞福项目是一个商业公寓。深圳731去年监管新政后，商品房受到严格监管，包括五年内不得销售的限制。因此，卖得好的消息引起了市场的轰动。

也是在最近，第一个外资收购商业资产的深圳诞生了。2月20日，在港交所上市的reits凌展房地产基金宣布，当天与卖方签署了框架协议和股权转让协议，凌展同意以66亿元的总价收购深圳福田区怡景中心城购物中心，零售面积8.39万平方米，出租面积5.99万平方米，停车位741个。如果交易成功完成，这将是深圳外资收购商业资产的首例，也意味着深圳资产的价值将得到外资的认可。

事实上，并不是所有的豪宅都受欢迎。根据嘉里的数据，2018年，北方、上海、广州、深圳和杭州的豪宅总成交量仅为9493套，创下近五年来的新低，不到2016年总成交量的40%。根据深圳中原研究中心的数据，从2018年深圳一手住宅楼的交易面积来看，新增60-90平方米的单元仍然是主要的交易力量，占2018年交易量的58.2%，而90-144平方米的改善单元增加到30.5%，144平方米以上的大单元略有下降，45-60平方米的小单元增加。

根据最新的网上签约数据，从2月1日至2月24日，深圳共售出983套新房，成交数量大幅增加。然而，深圳上周售出了791套二手房，比上个月增长111.5%，平均成交价比上个月下降3.86%，至每平方米49724元。易居研究院智库中心研究主任严跃进认为，年初房地产市场的良好表现并不一定意味着市场正在回暖，因为市场仍在调整，市场的强劲反弹取决于政策、市场预期和金融环境。此外，二手房和一手房市场严重分化。如果瑞富这样的豪宅进入二手房市场，其未来走势取决于二手房市场的表现。

记者在深圳罗湖和福田区发现，春节后二手房市场逐渐恢复人气。“春节后，主要以租赁为主，买卖价格保持稳定，主要取决于业主的心态。”在福田新洲从事中介工作的经理艾(音译)表示:“虽然对于那些刚想买房的人来说，包括第一套房银行降息和调税在内的利好消息很多，但市场总体保持稳定，不像2015年那样。像这样疯狂的表演。”此外，与住宅建筑相比，由于交易税费较高，二手商品房市场仍然有些冷清。

米德兰房地产全国研究中心主任何倩如表示，许多城市的房地产政策调整仍是个别现象，并未对深圳市场产生实质性影响。2019年可能是触底的一年，一些监管政策可能会放松，但不会一蹴而就。一些分析师还表示，2019年，深圳的“稳定房价”、“稳定租金”和“稳定预期”将并存，新屋平均交易价格不会大幅上涨或下跌，但交易量将会增加。