越秀房托买卖逻辑：末位淘汰与进出匹配

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2月25日，越秀地产投资信托(以下简称00405.hk越秀房托)收于每股5.62港元，创下上市以来13年来的新高。这使得当天结束后参加演出会议的管理层在面对媒体时相当放松。

下午4: 30，董事长、执行董事兼首席执行官林德良、执行董事兼副首席执行官程九洲、首席财务官关志辉、投资者关系部总监姜在香港太古香格里拉大酒店亮相。

“进进出出”是故意的

根据业绩报告数据，2018年全年，越秀房托收入总计20.31亿元(单位:元，下同)，同比增长9.6%；房产净收入14.69亿元，同比增长11.8%；资产规模从353亿元增加到358亿元，同比增长1.4%。

在分配方面，2018年越秀房托年分配金额达到8.5亿元，同比增长2.8%，每个基金单位分配金额约为0.2765元，年分配收益率约为6.4%。

越秀房托作为海外reits操作内地资产的唯一标准，与抽象的财务数据相比，其资产和业务逻辑更受关注。

截至2018年12月31日，越秀房托共有8个物业组合，总产权面积约97万平方米，可出租总面积63万平方米，总入住率90.8%，租赁单价约214.4元/平方米/月。

这八处房产分别位于广州、上海、武汉和杭州，即白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利亚广场和广州国际金融中心；上海越秀大厦；武汉越秀财富中心、星辉维多利亚港购物中心、杭州维多利亚中心。其中，武汉和杭州的项目被越秀地产定义为“成长地产”，地产面积占29.7%。

2018年12月29日，杭州维多利亚中心被越秀房托以5.9亿元的成交价格收购。这是自2017年12月收购武汉项目以来的又一次扩张。事实上，越秀物业管理有限公司正以“优胜劣汰”的理念不断提升自己的物业。

在购买杭州维多利亚中心前不久，越秀房托以比评估价高出约5.8%的价格出售了越秀都市大厦，总价为11.78亿元。“越秀房托评估其物业、增长率、物业估值、npi回报率等。每年，最后三个指标的房产都可能被出售。”林德良说道。

同时，他指出，越秀大都会与杭州维多利亚中心的集中交易是有目的的，越秀房托的投资策略一直是“有利有弊”。“如果没有好的投资方向，我们不会急于出售它，否则出售的资金将是闲置和低效的。”

不要做一个没有耐心的秃鹰

就未来投资方向而言，越秀房托将瞄准“gdp万亿俱乐部”城市阵营的标志性建筑、地铁上层建筑或核心商务区项目。“第三产业的发展将带动一个城市的商业、办公和写字楼的发展。因此，我们不考虑第三产业占国内生产总值不到50%的城市。目前，全国已有约13个城市达到上述指标，我们都将予以关注。”林德良说道。

随着粤港澳大湾区从概念上的逐步落地，越秀房托开始布局。林德良说:“大湾区的建设将加快湾区城市的城市化进程，促进消费升级，同时，使每个城市的消费群体同心，使我们的客户将越来越广泛。为此，我们为大湾区成立了一个特别推广小组。”

他还透露，很多开发商一直想把商业地产项目卖给越秀地产，今年行业内的并购可能会继续上升，但越秀地产并不打算成为一只心急的秃鹰。“业内人士判断，今年美元加息的可能性不到10%，这有利于资产出售。我们并不着急，他们等得越久，价格就越好。”

虽然越秀房托表现出积极的扩张态度，但对于已经上市14年的越秀房托来说，在4个城市有8个项目，规模仍然很小。与此同时，越秀房托不再积极提及2016年提及的“1000亿住房信托基金”目标，而是向媒体强调，这在逻辑上不同于开发性住房企业的运作，这一次也不例外。“投资者最关心的不是我们是否有1000亿的住房保障。他们更关心的是我们的项目能否每年增加配送量，更关心我们的租金回报。”林德良在演出会后告诉媒体。

除了拓展地盘，如何盘活手中的地产，应对新的商业趋势，也是越秀房托面临的一个问题。以其唯一的专业市场白马大厦为例。尽管在广州火车站周边批发商场的激烈竞争中，它仍然保持着100%的高占用率，但它也受到了电子商务兴起和批发市场向三线城市下沉的影响。

白马大厦也在进行改造和升级。2018年，白马大厦实现营业收入3.67亿元，同比增长0.4%，实施“双百计划”(即引进100家优质品牌商户，扶持100家内功商户)，完成8层全部装修，搭建网红直播平台。

对于2019年的发展目标，越秀房托并没有设置旗帜，只是说“一定要比今年高”。它的信心来自三个方面:到期办公楼的增长、业务调整后零售商的增长以及装修后酒店公寓资产的增长。