告别43个月“牛市”：前两月商品房销售面积降3.6%

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2019年楼市走势是业界关注的焦点。然而，今年前两个月的市场表现往往揭示出一些信号。国家统计局的统计数据显示，今年前两个月，全国房地产开发投资同比增长两位数，商品房销售面积同比下降。国家统计局发言人毛胜勇表示，前两个月房价走势基本稳定，当前房地产市场进入新的发展阶段。随着长效机制的不断完善，未来房地产市场将保持稳定健康的发展。

《商业日报》记者通过梳理今年前两个月房地产企业的销售情况发现，前100名房地产企业的门槛不是上升而是下降，近30%的企业没有新增土地储备。与此同时，记者走访了上海一线城市的房地产市场，发现前两个月的新房和二手房成交量同比有所上升，各机构对市场前景普遍持乐观态度。

3月14日，国家统计局发布了2019年1-2月全国房地产开发投资与销售情况，显示1-2月全国房地产开发投资12，090亿元，同比增长11.6%，增速比2018年全年高2.1个百分点。

值得注意的是，今年前两个月，商品房销售面积同比下降3.6%，房地产开发企业征地面积同比下降34.1%，房地产景气指数连续四个月下降。

中原地产首席分析师张大伟在接受《国家商报》采访时表示:“除非政策突然改变，否则2018年的房地产销售记录将很难打破。”从2018年最后几个月的销售数据来看，市场上涨势头一直很弱。”

商品房销售面积在43个月后首次下降

根据国家统计局的数据，1-2月中国商品房销售面积为1.4102亿平方米，同比下降3.6%，销售额为12803亿元，同比增长2.8%，增速下降9.4个百分点。其中，住宅销售面积下降3.2%，销售面积上升4.5%，办公楼销售面积下降15.7%，销售量下降6.2%，商业营业用房销售面积下降13.6%，销售量下降9.4%。

国家统计局国家统计局局长、发言人毛胜勇表示，1-2月房价走势总体稳定，全国70个大中城市监测到的房价变化总体稳定。

毛胜勇表示，1月份和2月份商品房销售面积同比下降3.6%。在很大程度上，有两个原因:一是春节的影响。影响今年春节的因素大多集中在二月份，这对人们的购买行为有一定的影响；二是当前房地产市场进入了新的发展阶段。根据中央政府“房子是为了生活，不是为了投机”的立场，加快长效机制建设，消费者和投资者将更加清醒、理性地看待购房行为。随着长效机制的不断完善，未来房地产市场将保持稳定健康的发展。

此外，从房地产企业的表现来看，根据嘉里的数据，2月份前100家房地产企业的整体销售规模(交易量)环比下降22.9%。根据可比口径的统计，2月份房地产百强企业销售额同比下降约11%。

根据市场趋势数据，销售区域的增长率已经连续几个月明显放缓。根据张大伟的分析，“商品房销售面积从2015年6月至2018年12月增加，持续了43个月。”尽管去年12月，从2018年9月到11月，短期sprint销售额有所上升，但交易领域却出现了显著的同比下降。因此，可以判断，2019年1月至2月的销售放缓延续了此前的趋势。”

住房企业继续面临压力

1-2月，全年房地产投资增速加快2.1个百分点，增幅为11.6%。去年，这一比例保持在10%左右。为什么今年1月和2月会加速？

毛胜勇说，主要有两个原因。第一个原因是土地的购买成本在前期已经迅速增加；第二个原因是今年房地产企业的建设进度加快，推动了房地产投资。

资本是影响企业土地购买行为的重要因素。1-2月，房地产开发企业到位资金增速下降4.3个百分点，至2.1%，其中存款和预付款增速由2018年的13.8%降至5.6%。

除了销售放缓带来的低回报外，房企的融资困境并没有得到改善:1-2月国内贷款4976亿元，同比下降0.5%，自2018年4月以来连续10个月保持负增长；企业自筹资金7279亿元，下降1.5%。

易居研究所的报告显示，从2013年和前后年份的两条曲线比较来看，当企业到位资本的增长率大于开发投资的增长率时，表明房地产市场进入了一个快速发展的通道。

目前的两条曲线在2015年底交叉后，从2016年1月到2月发生了变化。2018年1-2月，房地产开发投资同比增速超过企业到位资金同比增速5.1个百分点。两条曲线形成剪刀差，2019年2月进一步扩大到9.5个百分点。

易居研究所表示，目前，国内融资受到金融机构持续收缩的影响，而由于美元利率上调，海外融资成本远高于以前。此外，国家发改委限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目等监管因素。考虑到未来整体销售增长率可能会继续下降，企业债券对房企的财务压力有限，房地产企业的财务压力仍然很大。

住房企业的土地购买面积下降了30%以上

值得注意的是，1月和2月，房地产企业的土地购买面积和购买价格都大幅下降。

数据显示，1-2月，房地产开发企业征地面积1545万平方米，同比下降34.1%，2018年同比增长14.2%；土地交易价格为690亿元，下降13.1%，2018年上升18.0%。

自2018年下半年以来，全国城市土地拍卖现象明显增多，土地市场呈现降温趋势。2018年，全国土地出让收入为6.5万亿元，同比下降15.7个百分点。

2019年，热点城市整体土地市场仍处于相对低迷状态。据中原地产研究中心统计，截至2019年3月10日，全国50大城市土地总成交量为5739.4亿元，同比下降16.4%。

库存创下58个月以来的新低

随着房地产市场的去库存化接近完成，大多数城市的成交量放缓，房地产市场的去库存化也放缓。

数据显示，截至2月底，中国商品房销售面积为5.2251亿平方米，比2018年底减少162万平方米。其中，住宅销售面积增加117万平方米。

据中原地产研究院统计，2014年4月末全国商品房销售面积为5.2652亿平方米，2014年3月底为5.2163亿平方米，2月底的数据达到58个月以来的新低。

“今年2月，商品房销售面积同比下降10.6%。这条曲线的趋势与预期一致，即它继续下降，但下降速度减缓。目前，住房企业仍面临部分去库存化的问题，预计市场仍将选择交换价格。”张大伟认为。

与此同时，张大伟告诉《国家商报》记者，2018年，各地不断加大的调控政策逐步生效，持续43个月的房地产购买力透支和牛市，包括整体经济宏观环境的稳定，都削弱了房地产投资需求，市场开始进入“后牛市”阶段，市场下行调整明显的地区可能会出现宽松的房地产调控政策。