百城住宅库存连跌35个月 三四线库存创10年新低

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第三，随着四线城市房地产市场交易量的增加，我国100个城市的住宅存量再次下降。截至6月底，全国100个城市的住宅存量已经连续35个月下降。

截至2018年6月底，易居研究院监测的100个城市新建商品房总存量为4.2643亿平方米，同比下降0.2%，同比下降8.0%。从历史数据来看，自2015年以来，中国100个城市的库存规模呈现出持续下降的趋势，这充分反映了近三年来全国的去库存化运动取得了良好的效果。目前，中国100个城市的库存规模相当于2012年3月的水平，即库存规模已经回落到6年前的水平。

值得一提的是，在100个城市中，74个城市的库存呈现出同比下降的趋势，其中大连、杭州和金华的同比降幅较大，分别为56%、48%和46%。总体而言，库存同比下降的城市数量较多，这也带动了100个城市的库存规模下降。

住房存量的下降意味着消化周期的缩短，这可能导致一些城市的供求关系。

另一组数据显示，截至2018年5月，100个城市新建商品房的“存销比”，即库存去库存期为9.8个月，这意味着市场只需要9.8个月消化库存，与5月持平。

易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，从房地产行业的特点来看，一般来说，合理的去库存周期是12 -16个月。由此可见，白城住宅的库存规模很小，不到10个月就能销售一空。

具体而言，一线城市、二线城市、三线城市和四线城市新建商品房的比例分别为13.4个月、9.7个月和9.6个月。与5月份相比，一线城市和二线城市的比例出现反弹，而三线城市的比例继续缩小。

更重要的是，四层城市的储蓄与销售额的比率已经大幅下降。当前值是2009年以来的最低月值，也就是说，在过去的10年里，四线城市的去污周期达到了最低值。在24个存贷比小于6个月的城市中，有17个城市是四线城市。

具体来说，在100个城市中，有19个城市的库存与销售的比率超过16个月，这些城市的去库存压力仍然相对较大；在21个城市，库存与销售的比率在12个月到16个月之间，这些城市的去库存周期相对适中；在60个城市中，库存对销售额的比率不到12个月，这些城市的去库存周期相对较小。

严跃进表示，2018年上半年，中国100个城市的库存水平持续下降，这与整体房屋销售良好有关。库存规模正进入“缺货”阶段，这也可以解释今年上半年房价持续上涨的现象。

他进一步表示，2018年下半年，相关城市需要继续调整供求关系，以稳定房价。如果开发商在下半年稳步推进补货战略，包括增加土地收购和加快建设步伐，相关城市将会有更多可售房屋或股票。但客观地说，考虑到储蓄与销售的比率仍处于历史低点，仅在半年内反弹并回到均衡值或合理值仍有点压力。