华润置地唐勇：激励制度是我们的“痛处”

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照片:华润置地绩效会议

在华润置地的业绩会上，副董事长唐勇与首席财务官于坚分工明确。前者回答了“难题”，后者回答了其余的“简单问题”。唐勇面临的第一个“问题”并不陌生，它仍然是规模问题。

五个月前，华润置地对外宣布了1830亿元的销售目标，并树立了行业前十名的“旗帜”。然而，在住房企业规模大跃进的时代，华润置地的目标似乎缺乏来自外界的进取精神，甚至有媒体直接提出今年要达到2300亿元。

然而，显而易见，华润置地是遵守“纪律”的中央企业的模范学生。“在过去几年中，我们一再强调质量增长是长期可持续的，这是基本原则。与去年相比，华润置地上半年的收入表现增长迅速，这主要归功于我们努力提高效率、增加营业额和考虑股东回报。因为无回报的周转也是无效或低效的周转。”唐勇解释道。

今年上半年，华润置地实现销售总额约943亿元，同比增长36.3%。这一增长率在同行中并不突出，华润置地也挤进了前十名。对于投资者来说，他们希望看到华润置地的创业精神，但唐勇方面给出的预期并不明确。

“明年，两位数的增长至少是可能的。”唐勇的判断来自许多方面。在反思过去的基础上，华润置地近两年适度增加负债，同时提升投资节奏。「我们土地储备增长的动力是足够的。过去，我们说增长率超过两位数，但应该超过我们所说的数字。”

时代财经获悉，今年上半年，华润置地增持了41块土地，总价值672.9亿元，新增土地储备817万平方米，同比增长41.5%。其中，上半年完成土地支出460亿元。

虽然规模上有一些“佛教部门”，但华润置地的运营效率在同行中堪称楷模，尤其是在毛利率的表现上，华润置地再次突破了其上限。今年上半年，华润置地的毛利率达到48.1%，比去年同期的35%上升了13个百分点。其中，开发性房地产毛利率由2017年同期的32.6%上升至48.6%，投资性房地产毛利率由63.5%上升至66.6%。

然而，如此高的毛利表现只是暂时的。于坚指出，目前华润置地出售未结转金额为2200亿元，其中今年将结转965亿元，相应的毛利率可达45%。

“明年结转675亿元，毛利率近40%；2020年结转440亿元，毛利率近35%；2021年结转85亿元，毛利率约为40%。今年的整体毛利率超过40%是没有悬念的，明年应保持在35%。”

作为中央企业，华润置地的发展受到一定程度的限制。一方面，它不能像民营企业那样追求杠杆效应，另一方面，它也有严格的经营效率要求，这大大削弱了它的灵活性和自主性。只有当民营房地产企业推行激励制度时，华润置地才迈出了一小步。

唐勇直言不讳地表示，激励是华润置地的痛。“国有资产监督管理委员会控制着我们的工资总额，但我们的核心团队拥有长期激励机制。华润置地的长期激励与核心利润挂钩，这也是华润置地在过去几年保持稳定核心利润的原因。我们没有关注规模增长，这与公司的激励导向有关。”

“对民营企业的许多激励措施对国有企业来说总是不够的，每个人都渴望看到华润置地的一些新变化。从另一个角度来看，没有动力我们很快乐。如果我们有它会更好，如果我们没有它会更好。”

在一个有限的框架内，华润置地还在努力优化其战略和组织结构，包括基于项目的评估激励措施，目的是提高其周转效率和能力。在项目方面，华润置地实行分类管理，明确哪些项目需要快速周转，哪些项目需要盈利，然后统一项目价值和公司价值，实现优质周转。

尽管创新企业逐渐增多，但住宅和商业部门仍是华润置地最重要的部分。仅上半年，华润置地投资物业租金收入就达到43.7亿元。为应对商业地产的发展需求，2017年6月，华润置地调整了商业地产的组织架构和重点管理人员，商业地产事业部成为华润置地的一级机构。

另一方面，华润置地已经计划分拆商业地产。于坚透露，华润置地已经做了系统的研究，包括部分出售给基金、reits和分拆，并形成了一份成熟的报告，目前正在与母公司华润集团进行讨论。

“华润置地在2020年租金收入达到100亿左右时，有能力独立生存和发展。如果它想要资产证券化，分拆将优于其他两种模式，但在未来，管理层和华润置地将做得更多。详细分析，好资产不怕没出路。”