有人断供8折卖房 796宗土地流拍！事情正在起变化？

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最近，广州的一个中介抛出了一批打折的房子，价格比平均价格低20%，运费比平均价格低85%。连中介兄弟都震惊了。情况如何？

仍然有许多房子，这是财产的一部分:

经过仔细调查，我意识到所有这些房产都来自银行不良资产的拍卖，这些房主基本上都被银行收回了，因为他们无法偿还贷款。

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最近，又有一个数字多年没有出现了。

尽管目前楼市仍处于高位波动，但2018年的一系列土地拍卖数据很有代表性，这向买家发出了一个重要信号。

8月10日，太原市国土资源局举行了一场土地拍卖，引起了广泛关注。最初拍卖的土地是一个交通便利、环境优美的好地方，但却出乎意料地让人失望。最终，位于南内环路西街的太原煤气化公司原土地内的8块地块全部被拍卖！

太原，作为省会城市，产生了这样的结果，这震惊了房地产业和媒体在场。

山西的冷土地拍卖只是今年土地拍卖的冰山一角。根据2018年的数据:

●一线城市举行了13次土地拍卖，创下2012年以来的新高；

●二线城市土地拍卖154次，同比增长200%；

●四线城市共进行了629次土地拍卖，相比2017年同期的284次，同比增长121%。

截至7月底，全国房地产市场共有796宗土地拍卖。从总体流量规模来看，今年将达到历史峰值。

与前几年的数据相比，我们可以发现今年一线和二线城市的总数有所增加。2018年，天津的打闹事件多达12起，而去年天津只有4起。2017年，乌鲁木齐是拍卖数量最多的城市，2011年，沈阳有93个。显然，风格已经改变了。

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土地拍卖的原因是什么？

▌？公司缺钱

当房地产公司竞标土地时，他们最需要的是现金流。目前，公司的现金流量无法仔细计算，但资产负债率却非常可怕。

房地产企业的资产负债率高达75%，远远超过目前钢铁、化工等行业。

负债率高的公司流动比率低，这是一把双刃剑。好的使用会给公司带来更高的净资产回报，而不好的使用会增加经营负担。如泰和集团(000732)、远洋控股(000046)、绿地、凯撒、融创、恒大等知名企业。，这些大型公司每年需要支付数百亿元。

面对如此高的负债，房地产企业不得不反复考虑是否要收回土地。关键原因是房价的趋势。如果未来房价上涨，上升期的债务扩张是弯道超车的一大杀手；然而，如果房价下跌或未来在高位横向波动，在下行期的债务扩张就是在为自己埋下地雷。

面粉和面包的经典例子也可以解释这种情况:在楼市上涨时期，面粉的价格比面包贵，但在面粉价格的刺激下，面包的价格也会上涨。因此，每当"土地之王"出现时，周围的房价也将大幅上涨，面粉的刺激作用可见一斑。

然而，在房地产市场调整期间，尽管面包价格在短期内可能会保持高位，但并非所有糕点店都能买得起面粉。如果面粉的价格不降低，糕点店是否还想买面粉是冒险和赌博，因为它应该考虑面包的未来利益。

回到太原拍卖事件，只有北京润之商业运营管理有限公司(sp-1844地块)和金茂投资管理(天津)有限公司(sp-1848地块)申请了8块热点黄金地块，但投标未达到拍卖底价，交易失败。

许多公司没有信心再次收回土地，因为土地储备减少，许多公司不需要这么多员工，所以裁员是不可避免的。

▌？监管仍在继续

如前所述，广州出售房地产有20%的折扣，主要是因为供应被切断。

到过广州的朋友都知道，广州的各种金融都很普遍。小额贷款、p2p、现金贷款和许多新的金融公司都设在广州。这个城市有这样的氛围，但今年的情况真的很糟糕，监管和升级，银行严格控制资金流入房地产，p2p不停止，股市赔钱，再加上工业困难，和业务很难做。对于一些借钱买房的高杠杆买家来说，资金链的断裂是不可避免的

供应中断现象不仅对银行不良资产的增加，而且对开发商都有很大的影响，最不幸的是购房者，他们遭受了巨大的损失。

监管仍在进行，短期内不会结束。有些有幻想的人可能会失望很久。

目前，全国已有50多个城市加入限购行列，基本上一、二线城市已成为限购城市。在大多数情况下，在本市有户籍的人可以购买2套住房，在本市没有户籍的人可以购买1套住房。

限制贷款是为了提高购房门槛，降低贷款购房风险，减少广州大量断供房。

贷款限制和购买限制同等重要。从去年到今年7月，中国第一套房的平均利率已经连续19个月上升。

按照平均利率，100万元的贷款将分30年分期偿还，现在买房的利息比去年同期多20万左右。因此，即使房价在一年内没有上涨，买房的成本也增加了20万左右。对于普通家庭来说，不得不说这已经是浪费时间一年了。

在紧缩的政策下，房子不容易出售，当它打开时，不可避免地会赔钱。如果打不开，谁还能再花上三至五年？

面对买家数量大幅减少、市场供大于求的局面，显然此时报纸与土地购买的比例更大，土地拍卖的数量也在增加。

▌？撒谎和赚钱的时代已经过去了

曾经，房地产的特点是撒谎和赚钱，无非是多赚少赚，但现在情况正在改变。

昨日，恒大地产总裁夏海钧表示，一线和二线是未来房地产开发的最佳领域。恒大将继续覆盖一线、二线城市和经济发达的三线、地级城市，而四线城市还没有准备好。

这一判断得到了许多数据的支持，比如猫哥一直在谈论的人口。

2017年，山东、河南、黑龙江和吉林省的净流出人口最多，分别达到423，300人、380，000人、181，100人和162，200人。

总的来说，中国大约有一半的省和自治区有永久居民的净流出。

人口的减少将会降低地区经济。

更严重的是，人口统计窗口已经过去。每个人都听到了更多关于第二胎政策完全自由化的话题，但是生育率下降了，结婚率下降了，离婚率上升了...

人口，尤其是小学生的数量，是检验房地产潜力的一个重要指标。这些数据肯定会影响许多城市未来的房价。

就个人而言，猫哥仍然是一个一贯的观点。更可靠的方法是观察经济稳定、人口净流入的地区。