开发特色小镇90%可能失败 为何7成百强房企还要布局

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自2016年国家提出发展特色城镇以来，特色城镇以意想不到的速度站在了风口浪尖，碧桂园、恒大、华夏幸福(600340)、华侨城、绿城等房企纷纷布局。据嘉里统计，截至2018年7月，百强房企中已有71家参与或参与了特色城镇项目。

根据住房和城乡建设部发布的数据，自特色城镇概念诞生以来，中国已有403个特色城镇。事实上，这些特色城镇项目是混合的。一方面，如此多的小城镇如何在市场上获得土地并面临巨大的折磨；另一方面，在政策的支持下，该镇的未来仍然值得期待。

"房地产公司是特色城镇，失败的概率基本上是90% . "深圳华侨城文化集团总经理胡默林近日在接受《商业日报》专访时直言不讳地表示，特色城镇应该是文化旅游企业，因为最直接的转型是文化旅游，对城市的需求稳定，成功率高。

前100家房地产公司中有70%在竞争布局

国家计划到2020年培育约1000个具有自身特色的特色城镇，如休闲旅游、贸易和物流、现代制造业、教育和技术、传统文化、美景和宜居性。

根据住房和城乡建设部发布的数据，自特色城镇概念诞生以来，中国已有403个特色城镇。不过，加上尚未公布规划的省份，中国至少会有2000个省级特色城镇。

据公开信息统计，截至2018年7月，柯睿房地产企业销售百强名单中有71家企业参与或参与了特色镇项目，共涉及数百个项目，其中参与特色镇项目的房地产企业数量最多、程度最深。

值得注意的是，房地产企业公布的第六个特色镇项目已成为有意投资项目，约有30%的签约项目和不到5%的项目已经开工。因此，从大的角度来看，发展特色城镇住宅企业仍处于起步阶段。

中国房地产金融联盟曾将住宅企业改造特色城镇的模式划分为四种类型:以碧桂园和时代地产为代表的科技服务型城镇、以绿城和蓝城为代表的农业型城镇、以华侨城为代表的文化旅游型城镇和以华夏幸福为代表的工业型城镇。

推广特色城镇需要一些时间，这与房地产不同。房地产可以在建的时候出售，而特色城镇是一个自然的成长过程，它不仅要受到耕种，还涉及到许多土地政策。

“政策瓶颈是目前特色城镇最大的制约因素，市场瓶颈仍然是第二位的。”胡默林指出，毕竟，特色城镇最重要的意义是盘活现有资产，而现有资产的所有权分散在私人个人、村集体、国有企业和原本经营的企业手中，涉及许多私人利益。这些都是历史遗留下来的问题，新政策很难实施和解决。此外，特色城镇实际上是过去和未来的叠加。有必要保存一些过去的文化和历史经验，同时，它也需要展望未来，供年轻人消费。因此，产品设计是一个永恒的主题，它也需要看企业的管理水平。

成为一个有特色的城镇需要一百年的思考

许多住宅企业抓住了特色城镇的窗口，但迄今为止，没有一家取得特别成功，它们都在探索。

"房地产公司是特色城镇，失败的概率基本上是90% . "在哈姆林看来，政府、资本和企业是密不可分的。交易者必须是企业；政府优先引导和解决一些历史遗留问题，同时出台更多政策支持小城镇发展；资本应该做好早期利润分配。

目前，特色城镇没有盲目的扩张和发展，因为中国大约有几万个城镇，而被国家认可的只有几百个。哈姆林认为，特色镇应该说是一个百年大计，是中国最大的内生增长内容的最后一块，整个产业前景广阔，发展迅速。

据简单计算，到2017年底，中国人口的城市化率达到58%，而空仍有42%的特色城镇发展，所以未来广阔的世界将是特色城镇。

特色镇应该是文化旅游企业。胡默林表示，华侨城正在“文化+旅游+城市化”的创新发展模式下建设特色城镇。目前，文化旅游特色城镇已在全国各地展开。近年来，文化旅游项目总投资已达到近1万亿元，目前约有30~40个大、小城镇正在推进。

从北京门头沟斋堂镇、天津西青京杭大运河工程，到杭州塘栖古镇；从四川的天惠、安仁、黄龙溪等古镇，到深圳的甘坑镇、光明镇、大鹏镇、凤凰古镇，再到xi、郑州的文化旅游项目，还有海南、云南的古村落……华侨城结合了各地的地域文化和产业特色，创造了独特的城镇运营模式。

在政策的引导下，许多房企争相打造特色城镇。然而，众所周知，文化旅游特色镇项目投资大，土地难。根据凯瑞实地调查的反馈，一些企业以特色城镇的名义通过捆绑资源的方式获得土地，但在获得土地后，许多项目出现了基础设施建设和工业种植让位于房地产销售的现象。

哈姆林提醒说，房地产企业在做特色城镇时应该考虑周期问题。成为一个有特色的城镇是一个有百年历史的想法，一个长期的经营和短期的收入。每天都要考虑如何赚钱；而房地产是赚钱、短期发展和长期收入的思维，而这恰恰相反。

与此同时，胡默林告诉《国家商报》记者，对于哪些住宅企业能够成功成为特色城镇，目前还没有定论。只要他们现在还在做，如果他们不倒下，就会有未来。关键是他们能否在短时间内找到合适的方向，整个特色镇的大趋势是没有问题的。