北大报告：REITs不会引起房价进一步上涨

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经济日报-中国经济网北京10月18日电(记者马)10月17日，北京大学光华管理学院房地产投资信托基金研究组发布了《中国公开发行房地产投资信托基金发展研究——从投资者角度》(以下简称《报告》)。根据这份报告，国外的实践表明，房地产投资信托基金通常不会导致房价进一步上涨。相反，当房地产市场出现严重泡沫时，作为专业市场参与者的房地产投资信托基金开始出售资产或私有化，增加了房地产市场的供应量，从而稳定了房价，传递了房地产泡沫的准确信号。

《报告》以美国为例。在2006-2007年美国房地产泡沫的顶峰时期，房地产投资信托基金是市场上的净卖家，卖出了86亿美元的商业地产；在此期间，房地产投资信托基金的私有化规模也创下新高，分别达到350亿美元和870亿美元。

在抗风险能力方面，《报告》以新加坡为例，称在2008年金融危机期间，其房地产价格大幅下跌，但稳定的租赁和经常性收入使reits的分红能力基本不受影响，reits市场价格的下跌主要是由金融市场的流动性造成的。截至2009年年中，新加坡reits没有破产或出售资产，其市场价格也迅速回升。

研究小组研究了全球reits市场的发展经验，发现reits是一种高回报风险比、分散价值、流动性好的金融资产。例如，美国股票型房地产投资信托基金20年的年化投资收益率高达11.4%，远高于同期美国股市和债市的收益率；在除日本以外的世界主要reits市场中，欧洲、英国、新加坡和澳大利亚的reits年化收益率均超过国内股市1%~3%。

根据该报告，在短期内，一个共识的结论是，房地产投资信托基金价格和房地产价格之间的相关性很低，这是受股市波动的影响很大。然而，从长期来看，房地产投资信托基金市场价格与房地产价格之间有着密切的关系，因此长期房地产投资信托基金投资可以替代长期直接房地产投资。从长远来看，由于它们拥有相同的基础资产，房地产投资信托基金和房地产市场最终将调整自己的价格，以与基本变化保持一致。

与此同时，房地产投资信托基金的价格也领先于房地产市场。在影响房地产价格变动的因素之后，由于流动性好、交易量大、交易成本低，reits市场的价格变动先于房地产市场，房地产市场的价格调整较慢。因此，reits市场具有价格发现功能，可以成为房地产市场价格的“锚”。

目前，我国国内公开发行reits尚未正式登陆，类似reits仍处于探索阶段。截至2018年6月15日，总规模为764.83亿元。根据该研究小组此前的报告，未来中国公开发行reits的市场规模将达到4万亿至12万亿元，发展前景非常广阔。

根据中国市场的现状，北京大学光华房地产投资信托研究小组对中国公开发行房地产投资信托市场的建设提出了四点建议。一是提高房地产投资信托产品的透明度，加强房地产投资信托的信息披露。二是进一步加大对投资者的投资教育，特别是加强对机构投资者的培训。第三，建立和完善基于持有期的reits市场股息税差别化制度。四是建立合理的交易机制，尤其是有效的交易机制。