棚改“新范式”：开前门、堵后门、补短板

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作为城市化进程中的一种自然现象，房改作为影响中国房地产市场长期走势的一个关键变量，近年来备受关注。关于“棚户区改造的部署和推进”，李克强总理在10月8日的国务院常务会议上提出了“两个严格”、“一个禁止”、“一个尽快”，即严格改变好棚子的范围和标准，严格评估财政承受能力；严禁借改革之名盲目借钱等违法行为；商品房存量不足、房价上涨压力大的市县应尽快取消货币安置优惠待遇。有人将此解读为房改的全面落潮，甚至有评论预测，房改支持的占全国房地产总量70%的三、四级房地产市场将全面回调，全国房地产市场的开发和销售也将加速下行。

的确，国务院常务会议谈到了棚改的范围、货币化安置、地方债务等问题。，措辞比以前的“因地制宜”更为严格。根据国家统计局的数据，截至2015年11月，有近7亿平方米的商品房待售，当时需要4.5年时间消化。当时，人们普遍认为“高库存”是系统性风险的主要来源。然而，截至今年8月，白城的库存已经下降到2011年11月的水平，三、四线的去化学周期已经下降到7.6个月，库存已经达到九年来的最低点。尽管库存在短短三年内迅速下降，但三、四线城市的价格迅速反弹，甚至飙升。8月份，一线、二线和三线城市新房价格指数分别上涨0.4%、1.4%和1.7%，前70名城市大多位于三线和四线城市。根据《国家新型城镇化规划(2014-2020)》，棚改将于2020年基本完成。其中，2015-2017年完成700万套，2018-2020年完成1000万套，2015-2017年完成1800多万套，即棚改目标提前三年完成，2018-2020年完成1500万套。

因此，无论是基于去库存化还是四线城市房价上涨，主要在工矿区、森林垦区、城中村和旧住宅区的棚改都将放缓。此外，为了控制居民杠杆率的过度增长，平衡短期供求矛盾，抑制房价上涨，货币化安置比例也将下降。

那么，2020年后会没有变化吗？不是这样。棚改只是在城市发展过程中复兴和再利用空股票的一种表现。目前，西方国家的城市化率普遍超过80%,但城市更新、旧区活化、功能重建和空等旧改革一直在推进。目前，中国经济社会发展的最大问题是不平衡。城乡、东西部、大小城市在发展水平、公共服务、产业结构和社会保障等方面存在巨大差距，这恰恰表明了内需的巨大潜力，而旧的改革是刺激内需的手段。根据空房的需求，农村危房改造、农村振兴、集体土地入市、商品房租赁、旧房电梯安装都是棚改的延伸。未来，城市化将继续，城乡居民对美好生活的需求日益增加。公共服务“补短处”是新增长路径的载体。棚改将继续存在，其形式将会扩大。例如，从工业主导型产业到服务业主导型产业，占空主要城市产业的40%，将进入面向人口集聚的服务业振兴阶段。

国家发展和改革委员会近日发布了《国家发展和改革委员会办公厅督察员；推进1亿城市外来人口定居计划；实施通知。此次检查的内容有:市政府的落实情况，特别是在放宽城市定居限制、建立“三权”维护和进城农民自愿有偿退出机制、确保进城农民基本公共服务同等待遇、促进有条件在城镇稳定工作和生活的农村贫困人口的市民化等方面。、取得的实质性成绩、进展背后的任务和原因以及下一步的整改措施。可以看出，国家正在建设和巩固的内需不是由过去大型项目主导的固定资产投资驱动的，也不是由房地产繁荣驱动的，也不是由低边际消费倾向的高收入人群驱动的，而是由分享城市化和经济发展红利、创造消费潜力和消费驱动的投资潜力的中低收入人群驱动的。

推进1亿非户籍人口的城市定居，是推进新型城镇化高质量发展的重要任务，是扩大内需和改善民生的有机结合，是全面建设小康社会惠及更多人的内在要求。因此，人口将继续涌入城市。与此同时，中国的城市建设告别了“铺大蛋糕”，土地供应主要靠存量来盘活，这就是各种“新棚改革”。在棚改资金来源方面，10月8日国务院常务会议提出保持中央财政补贴水平，有序增加地方棚改专项债券发行，抓紧研究出台新棚改项目财政支持政策。可以看出，从2015年到2018年，棚改的平均货币化安置率将会降低，新的金融工具将会介入“开前门，堵后门”，控制地方政府债务和金融风险，控制房地产泡沫和居民杠杆率。

自2013年以来，工棚改造已完成投资7万多亿元，有效带动了建材、装饰、家电等相关行业的发展。棚改及相关产业的总投资已超过15万亿元，这表明棚改是由内需拉动的。在未来，这种驱动力仍将存在。

(作者是高级房地产研究员)