三年后再战港交所，“最牛散户”黄炽恒的海伦堡要上市

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三年前搁浅的赫伦堡上市计划，在2018年再次被提上日程。

10月22日，海伦伯格中国控股有限公司向HKEx提交了上市申请。算上郑融地产、美的地产、红阳地产、大发地产、万创国际、万盛控股、恒达集团、殷诚国际、德信地产等成功敲钟的企业，今年已有10家中小房企走上了ipo之路。

许多房地产企业的主要目的是筹集资金，缓解资金压力，开辟融资渠道，做大做强。与今年在香港上市的大多数同行一样，海伦伯格的净资产负债率偏高，2018年上半年达到103.1%。另一方面，海伦伯格提出了今年冲刺500亿元的目标，上市融资的主要目的是收购土地以增加土地储备。

“最牛零售商”即将上市

海伦伯格的历史最早可以追溯到1998年。今年，创始人黄赤恒投资建设了华景新城，这是海伦堡第一个自由资本的住宅物业，随后进入房地产行业。2005年4月14日，广东海伦堡房地产集团有限公司正式成立，成为黄赤恒投资房地产业务的唯一平台。

作为广州最早诞生的房地产企业之一，海伦堡在发展的早期曾是一个突出的亮点。凭借华景新城、钟毅海伦堡、海伦堡皇家学院、爱情情怀、最后的浪漫等项目，海伦堡一度垄断了番禺南部的高端市场，其知名度不亚于星河湾。河湖被称为番禺楼市的“高端之王”。

然而，在番禺站稳脚跟后，赫伦堡并没有追求胜利，而是进军广州其他地区。在新塘和永和开发了两个项目后，海伦堡于2005年至2008年开始向广州以外扩张，并进入中山、江门、肇庆和惠州等珠三角市场。之后，在2009年，海伦堡将其业务扩展到昆明和武汉，并开始在全国范围内布局。

虽然战斗旗帜很早就插在了广州大本营外面，但海伦堡的名气并没有因为布局城市的增加而增加，而是在广州市场上变得越来越沉寂，基本上“失去了声音”。长期以来，海伦堡在市场上的印象不如创始人黄赤恒深刻。

2010年，由于股价飙升150%，上海莱士以每10股增加7股的比例向股东派发红包，长期潜伏的黄赤恒兄弟也大幅增持股份，从而赢得了a股市场“最牛零售商”的称号。2014年，黄赤恒因斥资1亿元购买1000万股新宝股再次获得“最佳新零售商”称号。甚至有媒体报道说，在股市工作多年的黄志恒从股票交易中赚的钱比赫伦堡房地产公司还多。

黄志恒知道如何操作资本市场，他曾计划在2015年将海伦伯格(Hellenborg)派往HKEx。2015年8月31日，据市场报道，海伦堡正准备在香港上市，CICC被指定为安排行，融资金额暂定为1.5亿至2亿美元。但在那之后，没有过度的信息披露。

今次提交上市申请，可视为海伦堡有意在香港上市的反映。从上市申请披露的数据可以看出，无论是2015年上市还是2018年上市，海伦堡的净资产负债率都处于历史高位。从2015年到2017年，海伦伯格的净资产与负债比率分别为128%、69.4%和83.4%，2018年上半年为103.1%。筹集资金缓解财务压力是房地产企业上市的目的之一。

在申请上市之前，黄赤恒持有广东海伦堡97.4%的股权，而他的儿子黄博文持有剩余的2.6%，这在中国是一个典型的父子企业。在申请上市后、公开发行前，黄赤恒的股权进一步集中。目前，黄赤恒通过蓝安泰利持有海伦堡中国控股有限公司(上市主体)95.99%的股权，通过“限制性股份单位提名人”持有海伦堡中国3%的股权。其余1.01%的股权由海伦堡中国的非核心关联人王涛女士持有，而海伦堡中国在广东海伦堡持有100%的股权。

黄志恒，57岁，目前是海伦堡中国的董事长、执行董事兼首席执行官，而黄博文，25岁，于2016年2月加入。他现任广东海伦堡总裁助理，并于2018年9月21日获委任为非执行董事。

规模增长缓慢

作为一家有20年历史的住宅企业，赫伦堡因其低调而被市场遗忘，但多年来的无声扩张为上市申请增添了不少色彩。

截至2018年8月31日，海伦堡拥有112个不同开发阶段的项目，总建筑面积2340万平方米，分布在珠江三角洲、长江三角洲、京津冀、西部和中部的12个省市31个城市。其中，59个房地产项目位于珠江三角洲，23个位于长江三角洲，15个位于中国西部，8个位于中国中部，2个位于京津冀，2个位于其他地区。

在2340万平方米的土地储备中，未售建筑面积和出租建筑面积约为250万平方米，占土地总储备的10.9%；规划开发总建筑面积约1080万平方米，占土地总储量的46.1%；规划未来发展的总建筑面积约为1010万平方米，占总土地储备的43%。

除上述土地储备外，截至2018年8月31日，海伦堡还拥有其他用于房地产开发的土地资源，包括6块工业用地，总面积约60万平方米，可用于工业园区开发(如创意科技园)或转化为商业用地；已经为五个项目签订了公司/收购协议，估计总建筑面积约为110万平方米；并已与当地政府就两个旧城改造项目(总面积约280万平方米)签订了公司协议，但尚未取得土地使用权或实施土地出让协议。其他土地资源主要分布在上海、绍兴、廊坊、惠州、肇庆、中山、南京和昆明。

赫伦伯格表示，今后他将继续把业务拓展到其他核心业务领域的大城市，关注大湾区、杭州湾地区、长江经济带等享受政策支持的地区，以及高铁沿线的新市场或其他未来发展潜力巨大的城市。

像许多同行一样，住宅地产也是海伦堡的支柱产业。2015年、2016年、2017年和2018年上半年，海伦堡房地产开发销售收入分别为97.39亿元、141.23亿元、142.21亿元和38.45亿元，分别占同期总收入的99.4%、99.3%、99.1%和98.2%。

根据克里的数据，海伦伯格在2015年没有进入前100名，2016年销售额为185.7亿元，2017年为351.1亿元，2018年为330.1亿元。海伦伯格的相关人士此前向媒体透露，公司今年的内部销售目标是500亿元。

除了传统的住宅物业，海伦堡还扩大了其业务，开发商业物业和创意科技园区。截至2018年8月31日，海伦堡有11处已竣工投资物业和5处在建投资物业。其中，六个商业地产和一个创意科技园已经投入运营并向公众开放。其中，海伦堡保留了附属于住宅物业的购物中心、办公单元或零售单元作为投资物业。此外，四个商业地产和一个创意科技园正在开发中。

2015年、2016年、2017年和2018年上半年，海伦堡的租金收入分别为6350万元、1.05亿元、1.35亿元和7150万元。

总体而言，海伦伯格近年来的增长相对稳定，但也相对缓慢。2015年、2016年和2017年，总收入分别为98.02亿元、142.28亿元和143.56亿元，复合年增长率为21%。同期利润分别为8.36亿元、28.98亿元和19.8亿元，复合年增长率为53.9%。2018年上半年，总收入39.16亿元，同比增长29.4%，利润5.47亿元，同比增长62.2%。

在财务业绩方面，由于房地产扩张的需要，海伦伯格的负债也有所上升。2015年、2016年、2017年和2018年上半年，海伦堡未偿贷款总额分别为83.61亿元、128.74亿元、205.04亿元和243.2亿元，加权平均实际利率分别为9.2%、8.6%、7.9%和7.9%。同期，现金持有量分别为12.8亿元、24.69亿元、45.96亿元和51.55亿元。

多年来，海伦伯格在全国各地获得的土地相对便宜。土地成本分别占2015年、2016年、2017年和2018年上半年收入的17.5%、15.3%、18.1%和17.5%。然而，廉价的土地并没有给海伦伯格带来太多的利润。在2015年、2016年、2017年和2018年上半年，海伦堡的总毛利率分别为20.1%、18.5%、23%和25.3%，净利率分别为8.5%、20.4%、13.8%和14%。