融资“寒冬” 旭辉收缩应对

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号称“物有所值”的徐汇控股(00884)，也在当前房地产市场降温、1000多亿房企收缩战线、员工费用全面下调的情况下，开始了“瘦身行动”。

徐汇最近下发了关于全集团“开源节流”的通知，从办公租赁、车辆配置和运营、办公能耗、差旅费、招待费和会议活动七个方面“节流”。随着市场的下跌，“开源节流”几乎成了所有房企的应对策略。停止招聘、精简营销团队、减少土地投资开发部裁员的消息层出不穷。新城、R&F、长寿等大型房地产企业都被告知，他们正在裁员和调整人员，以应对房地产市场的寒冬。

徐汇以"长跑运动员"的稳健姿态步入公众视野，近年来长期保持53%左右的复合年增长率。上市后，徐汇实现了快速、稳定、均衡的发展，成长为中国住宅企业的“优秀学生”。近十年来，徐汇集团的销售额增长了10倍，从2012年的96亿元增长到2017年的1000多亿元，尤其是2017年的业绩增长了近一倍，从2016年的530亿元增长到2017年的1040亿元，同比增长96%。

住宅企业的发展战略往往与市场趋势相辅相成。自今年下半年以来，随着市场下跌，以激进著称的徐汇在今年下半年也放缓了脚步。数据显示，2018年上半年，徐汇进入13个以上城市，新增项目67个，总投资291.92亿元；从今年下半年到9月底，徐汇收购了16个新项目，耗资约106亿元，新项目放缓。2018年，徐汇集团开展了一系列融资活动，仅2018年前7个月就融资180多亿元。截至2018年6月30日，徐汇控股负债总额为705.8亿元，同比增长78.41%，增幅为395.6亿元。

"从去年八月开始，我觉得日子越来越难过了."许多房地产企业负责人都表示，这主要体现在严格的政策和融资困难。据中原地产研究中心统计，2014年中国房地产调控次数约为405次，同比增长近80%。随着一系列楼市调控措施的出台，房地产市场，尤其是住宅市场，已经明显降温。根据国家统计局9月份公布的70个大中城市商品房销售价格变化情况，一线城市商品房销售价格环比下降，而二三线城市的价格涨幅也有所下降。

融资问题主要体现在“困难”和“昂贵”上。根据嘉里的数据，2018年1月至9月，85家典型房企融资总额为8287亿元，同比下降11%。今年9月，住房企业平均融资成本上升至6.91%，达到去年下半年以来的最高值；郑融房地产(06158)新发行的美元票据年利率达到12.5%；敏捷(03383)之前发行了一张2亿美元的票据，票面利率为8.5%，高于房地产企业的平均融资成本。

从政策和资金的分析来看，明年将是房地产市场的“小年景”，这已经成为许多房企的共识，因此各种开源节流措施也成为房企发展战略调整的方向。随着融资渠道的收紧，许多企业出现了一些现金流问题。房地产企业需要对土地储备进行更详细的规划，以避免不必要的土地收购。同时，应调整经营策略、新房建设周期等，以应对现金流困难。