中国房地产变革之年：房企风险与机遇并存

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【摘要】据统计局统计，2017年全国商品房销售额为133701亿元，20年间翻了两番。

二十年前，中国的住房改革正式开始。据统计局统计，2017年全国商品房销售额为133701亿元，20年间翻了两番。

在过去的20年里，住房已经成为人们的三大新事物之一。然而，在房地产拉动经济增长的同时，发展不足和不平衡的问题也暴露出来。房价上涨已经让越来越多有住房需求的人叹息。

在不炒房的前提下，“强监管”和“去杠杆化”已成为中国房地产市场的主旋律。随着中国经济进入一个新时代，房地产行业也面临着转型的痛苦和机遇。

中国的房地产业，是时候改革了。

同时出租和出售

传统的“政府卖地-住房开发-居民加杠杆”模式是不可持续的，建立以租赁住房为代表的房地产长效机制已成为业界共识。

据中华全国房地产商会创始会长、清华同学会创始会长聂梅生介绍，中国目前的房地产体系正处于租购的第四阶段。

“租购结合是一项根本性的住房改革，它是围绕着根源、货币政策和税收进行的。对于年销售额超过10万亿元的行业，分租需要强有力的金融支持，建立长期租赁市场的融资机制必须从租赁金融和消费金融两方面入手。”几天前在博鳌房地产论坛上，她这样说。

事实上，在2018年，“一线和二线城市同时出租和出售”和“在其他城市继续传统发展”的主要特征已经出现。北京、深圳、上海等城市的未来规划已经明确了出租房的建设规划。

自2016年9月30日新政以来，已经过去了21个月，许多房企的“四限”、城市专项政策、长效机制、融资限制等调控政策逐渐增多。

《条例》明确指出:住房的本质是居者有其屋，在住房不投机的原则下，多主体供给、多渠道担保和租购的住房制度已经成为不可逆转的选择。

中国经济改革学会副会长樊纲认为，短期调控是可以采用的，限购、限贷等政策也可以发挥相应的作用，但这不是一个长期的解决方案，需要尽快用一个长期的机制来替代。

这也意味着需要建立包括税收、土地和金融在内的长期机制。这也是业界的一致呼声。

新城控股(601155)副总裁欧阳杰还有另一个担忧。他分析了《泰晤士报》记者:“当前国内经济面临的最大挑战仍然是防范风险——债务风险和资产泡沫风险。如果债务违约蔓延，就会有企业出售资产，形成连锁反应，导致资产价格下跌。这种风险需要特别注意和努力预防和控制。”

股息依赖性？

目前，业内人士仍普遍认为，房地产存在分红期。

在今年的博鳌房地产论坛上，房地产大炮任志强已经发出了声音。“即使这个市场下降并继续下降，去年接近17亿平方米的销售业绩已经下降到16亿平方米、15亿平方米和14亿平方米。它仍然是一个巨大的市场。”他说。

“历史的时间点告诉我们，今天中国的发展仍然离不开房地产业。在市场经济条件下，我们必须以市场经济为主线，经济才能健康发展。”前房改研究小组组长、中国住房集团公司前董事长孟晓苏几天前在博鳌房地产论坛上对包括《时代周刊》在内的媒体表示。

孟一直尊重房地产经济的主导地位。他认为，未来房地产企业的发展模式仍将是传统模式，未来应追求数量和质量并重。中国的房地产发展仍然有很长很好的前景。

来自中国房地产协会原副会长朱的声音也认为，虽然房地产业经历了长足的发展，但现在已经进入了一个关键的调整期。但从长远来看，至少有10年左右的时间来发展。

“第一，由于城市化的不断推进，第二，家庭结构的变化，第三，城市的更新和改造，新的经济形式的发展和人民日益增长的对更好的生活的需求，也支持房地产。”朱忠告诉《时代周刊》记者，“所以不要太担心未来。”

“开发商在过去20年获得的红利主要是机会。在接下来的20年里，销量不会像过去20年那样快速增长。在过去，这是一种机会红利，在未来，这是一种质量红利。”住房和城乡建设部住房政策专家委员会副主任顾云昌在接受《时代周刊》采访时说。