高负债压顶，许昌小房企恒达集团上市遭破发

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在香港上市的内地房地产企业的新名单已经增加。11月12日，恒大集团(控股)有限公司(03616.hk，以下简称“恒大集团”)第三次上市，终于敲开了香港资本市场的大门。

然而，上市首日的股价表现很难让这家河南房地产企业满意。截至当日收盘，其股价收于每股1.13港元，低于每股1.24港元的发行价，成交额为1.07亿股，总市值为13.56亿港元。

高负债上市

恒大集团即使在河南省也不是大型房地产企业。在中国房地产协会和上海亿居房地产研究院中国房地产评估中心发布的“2018年中国房地产开发企业500强”名单中，河南省有28家房地产企业上榜，其中有6家位列前100名，而恒达集团并未上榜。

截至10月21日，恒达集团的合同销售额只有19.97亿元，建业地产(也成立于1992年)的业绩已经超过400亿元。然而，尽管明显落后于同行，但这一成绩已经远远超过了恒达集团前几年的年度销售数据。根据恒达集团此前发布的招股说明书，该集团2015年至2017年的收入分别为10.38亿元、9.31亿元和15.5亿元。

除了规模之外，恒大集团的高负债也吸引了外界更多的关注。招股说明书显示，恒达集团2015年至2017年的资产负债率分别为677%、762.7%和406.6%。尽管恒达集团领导层在上市仪式上表示，负债率已经降至200%以下，但毫无疑问，其负债水平仍远高于行业平均水平。

然而，合肥辉煌河南公司执行副总经理庄云娟也指出，高负债率也表明恒达集团有足够的资产支持。“除非是上市公司，一般房地产公司的债务都不太公开；此外，许多房地产开发商仍属于基金，尚未出售回来，实际债务可能不会这么高。在正常情况下，没有资产作为抵押，不可能借这么多债务。”

香港资本市场在上市第一天就崩盘，或者股价今年大幅下跌，这种情况并不少见。风能数据显示，今年有180只新股在香港上市，首次公开募股的数量是世界上最高的。然而，随着港股进入多头转空头的技术趋势，破浪与上市潮同时出现，许多明星股遭遇“滑铁卢”。

自4月底以来，在香港上市的108家公司中，有16家被称为新经济股或明星公司，除了信达生物(Cinda Bio)之外，所有16家明星公司都已解散。其中，微信、51信用卡和汇款均突破40%以上，小米和美团分别突破23%和22%，号称新经济股重要推动者的华兴资本也突破39%。

除了在“重灾区”破独角兽企业之外，房地产企业还遭遇了港股的寒冬，如亚人寿和美的地产。“香港股市作为一个整体仍然看跌，许多股票下跌得非常便宜。由于市场的供求关系，房地产股票非常危险。他们面临的是生存问题，而不是发展问题，因此投资者不感兴趣。”协综战略管理集团的联合创始人黄立冲在接受时代财经采访时表示。

同时，他指出，目前并不是中小房企在融资上是否处于劣势，而是民营企业无法借钱，导致资金链紧张，经营困难。“能够上市肯定不如现在这样好。上市后，他们至少有机会生存，先生存，然后发展，然后他们可以通过发行债券筹集资金。虽然目前的融资能力不强，但一段时间后可能会更好。”

许昌的围城

恒大集团涉足房地产已经很久了。1992年，从许昌市委党史办公室起家的李东发，与河南粮油进出口集团有限公司、香港喜峰达有限公司共同创办河南迪达房地产开发有限公司(以下简称“河南迪达”)，正式进入房地产行业。

1998年，李东发创办了许昌恒达。2005年，许昌恒达收购了河南置地的大部分权益，然后以河南置地为基础，逐步构建了目前的企业结构。与建业地产的“省级”战略类似，恒大集团逐渐收缩了一线，最终控制了许昌及其所辖部分县市的发展范围。

根据招股说明书，截至2018年7月31日，恒达集团在河南省许昌、郑州和信阳拥有21个房地产开发项目。其中，恒大集团已完成建筑面积约204.98万平方米，开发建筑面积约189.19万平方米，未开发建筑面积约207.41万平方米，土地储备约166.38万平方米，全部集中在许昌市。

恒达集团已经成为许昌这个三线城市最大的房地产企业，许昌这个大仓库已经成为一把双刃剑。一方面，随着棚改政策的实施和郑徐一体化进程的加快，许昌市的房价迅速上涨。另一方面，布局区域的集中也意味着风险的集中。

统计数据显示，2017年，许昌的房价飙升了45%。在许昌发展了20多年的恒大集团，已经成为许昌老城区棚户区改造的“赢家”。"棚户区改造是帮助其上市的一个机会。"许昌世界银行，一位未透露姓名的业内人士告诉时代财经。

不过，上述人士也表示，许昌也正在成为恒大集团的羁绊。“目前，许昌拓展业务的空间有限。许昌虽然离郑州比较近，但整个城市的发展水平相对较低。恒大集团要发展，要突破，必须走出许昌，寻找机会。”