深圳商业众生相：豪宅区商圈“有点冷”

本篇文章1763字，读完约4分钟

一场购物的“嘉年华”刚刚结束，天猫、JD.com等网络平台的“双十一”交易额达到新高。

就在大家的目光都转向互联网“双11”的时候，实体零售业务似乎又被遗忘了。

在深圳，实体商业主要分布在各个“商业区”，其中最著名的有东门商业区和华强北商业区。有多少商业区能够在互联网电子商务的冲击下生存？当然，深圳的主要商业区是热的和冷的。此时，我们不妨将注意力转向一个新的商业区——豪华住宅区商业区。

豪华住宅底层的商店不太受欢迎

“这里的高端社区已经住了好几年了，但是下面的商店已经关门大吉了，现在基本上都关门了。”住在深圳湾三乡海商社区的冯先生告诉《证券时报》记者，“除了一家卖汽车的商店，剩下的商店不多了。”

记者在深圳湾三乡海山社区附近调查时发现，这条原本以“深圳湾一街”为名的商业街实际上是三乡海山社区的底层商铺。黄色广告牌上写着“后海金融总部配套商业区”，显示了当时市场对这条商业街的期望。然而，记者沿着东滨路拐进中信路，发现三乡海山社区一楼的大部分商店已经关门，部分商店被封锁。大多数仍在营业的商店主要是保健美容、教育机构和其他类型，租赁商店的广告非常显眼。

在空的高端住宅区也有很多街边商店，比如西湾华富和于恒滨城，靠近三乡海山。据媒体报道，2011年，位于西湾华府街角的一家35平米的店铺以每平米48万元的单价售出，创下了当时深圳西部“王店”的纪录。附近的三乡海商、西湾华富、吉祥龙和卓悦伟港的二手房均价一般在每平方米13万元以上，是深圳豪宅分布最密集的地区。

“虽然离后海总部基地很近，但底层业务在社区的受欢迎程度很低。大部分购物将去附近的宝能太谷市和沿海城市。”房屋中介公司经理陈告诉记者:“这种现象已经持续了很多年，这里的商业人气一直没有起色，所以我们一般只做住宅生意，很少做商铺生意。在深圳最底层的商业店铺中，更糟糕的是深圳湾豪华商圈。”

豪华住宅区商店的受欢迎程度很低，这种情况不仅发生在深圳湾。此前，有消息称，位于福田中心区的深圳尚军百货商店已经关闭。据媒体报道，在深圳传统豪华住宅区香米湖，已运营多年的东海城市广场也需要重建。记者还在现场发现了一些有空的店铺。易居研究院智库中心研究部主任严跃进表示，实际上，目前存在一些过剩的商业项目，但住宅小区的底层业务并不是一个难以消化的项目，政府也需要积极关注，妥善进行业务转型，使底层业务的发展有所好转。

大型商业区冷热不均

然而，大型商业区与以购物中心为主要商业区的住宅区和小型商业区有着本质的区别。

目前，深圳购物中心作为一种商业配套设施经常出现在城市综合体中。对于开发商来说，写字楼加购物中心的模式是最合理的租房和卖房方案，而购物中心的存在将推高住宅价格。然而，深圳的购物中心冷热不均。在华强北，华强北的世纪汇购物中心和九坊购物中心的运营一直是“冰与火”。

然而，在互联网电子商务的冲击下，深圳的一些商业区仍然取得了不错的成绩。在“双十一”之前，深圳的传统商业区东门刚刚经历了一场“商战”，这已经成为东门商业区多年来的一场大型年终促销活动。虽然东门商战在互联网的冲击下举步维艰，但由于各种业务的积极转型和大力推广，今年的形势似乎有所好转。据各大商家的不完全统计，仅10月27日，就有100多万市民涌入东门商圈。根据太阳百货公司发布的数据，庆祝期间的总销售额突破1.5亿元，同比增长55%。

第一太平戴维斯(香港股票00142)预测，到今年年底，深圳购物中心的新供应量将达到140.8万平方米。市场供应从2002年的71800平方米增加到2018年上半年的638.2万平方米。据米德兰房地产全国研究中心称，总体而言，在住房市场受政策影响较大的时期，无限制购买和贷款的商业房地产市场逐渐升温。今年10月1日，二手商店的营业额略有增加，预计在一段时间内将保持良好的营业额趋势。米德兰房地产全国研究中心主任何倩如表示，需求决定价值，热门商业区仍受到广泛关注，这将保持租赁和销售的蓬勃发展趋势；豪华住宅区的人流少，整体商业需求小，短期内不会有明显改善。

“深圳的商场也差不多，就是超市+餐馆+品牌店+电影院。在大多数情况下，网上红店之间没有区别，在任何地方都是一样的。”市民陈小姐的话代表了许多人的心声，也指出了深圳日益扩大的购物中心面临的一个共同考验——同质化。