楼市“寒流”来袭 房企面临业绩融资去化多重压力

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房地产市场的指标仍在下降。10月14日，国家统计局公布了2018年1月至10月中国房地产开发的投资和销售情况。房地产开发投资增速、住宅投资增速、商品房销售面积增速和房地产开发企业征地面积增速等反映房地产市场繁荣程度的关键指标继续呈下降趋势。据业内人士称，10月份，征地和新建筑的增长率大幅下降，这给未来的房地产投资蒙上了一层阴影。作为房地产投资的主力军，住宅企业面临着销售预期不佳、融资渠道减少、去化学周期延长等多重压力。11月14日，多家房企和上下游企业在接受《中国证券报》采访时表示，房地产相关数据显示，市场景气度正在下降，行业将呈现出新的竞争特征，如集中度提高、住房资源重新焕发活力以及新一轮消费升级。

□本报记者姜玉玲

住房销售的增长率放缓

“从近几个月发布的数据来看，商品房的销售面积和销售增长率明显下降。尤其是过去的‘金九银十’，今年简直就是‘惊世九阴十’。”房地产上市公司海源(化名)告诉《中国证券报》记者。根据国家统计局发布的数据，今年前8个月、前9个月和前10个月的商品房销售增长率分别为14.5%、13.3%和12.5%；商品房销售面积增长率分别为4.0%、2.9%和2.2%。

从单个房地产企业的数据来看，首先是销售增长放缓。

根据嘉里房地产研究所此前发布的数据，前100家房地产企业去年10月份的整体销售规模为7.83万亿元。虽然百强房企整体销售规模仍在同比增长，但10月份百强房企业绩环比下降10.5%，销售增速明显放缓。与去年同期相比，第三季度以来，房地产百强企业月度环比增速放缓，从7月份的58.1%降至10月份的26.1%。

据《中国证券报》记者不完全统计，截至11月14日，10月份发布销售数据的31家a股房地产公司和港股房地产企业的总销售额达到4552亿元，略低于9月份的4716亿元。

一些企业的月度销售数据呈下降趋势。中国恒大和碧桂园10月份分别实现销售收入530.4亿元和404.1亿元，与前9名的月销售增长率相比，前10月份的销售增长率继续下滑。此外，包括融创中国和保利地产(600048)在内的17家企业前十个月的销售增长率低于前九名的月度销售增长率。

海源的房地产公司也面临销售压力。“年初，公司提出了年销售额超过1000亿元的目标，但到了10月份才完成了650多亿元。未来两个月的压力相当大。”

根据已公布年度销售目标的房地产企业，大部分企业前十个月的销售完成率在80%-90%左右，包括融创、保利、龙湖等公司。部分房企销售低于预期，首十个月首开股份(600376，咨询股)、华夏幸福(600340，咨询股)、绿地控股(600606，咨询股)和泰和集团(000732，咨询股)的销售仅占全年销售目标的60%左右。

据中原地产研究中心统计，前十个月，上述31家房地产企业的销售总额达到4.24万亿元，同比平均增长38.8%。在这31家房地产企业中，前10个月销售额超过1000亿元的有14家。

中原地产首席分析师张大伟表示，与9月份相比，10月份基准房企的整体销售增速有所放缓；9月份，这31家房地产企业的平均销售增长率高达40%。

融资有其自身的困难

终端销售等“开源”面临压力，融资渠道的“节流”减少成为房企面临的另一个难题。

最近，一些房地产企业集中宣布并获得了不同金额的融资。陆家嘴(600663，咨询股)、华远地产(600743，咨询股)、龙湖、陆家嘴等企业都在11月完成了从几亿元到几十亿元的融资。据中原地产研究中心统计，自11月份以来，房地产企业融资总额已超过100亿元。

在行业领先方面，万科a(000002)最近宣布，根据公司资本计划和同业市场情况，公司于2018年发行了第八批10亿元超短期融资券，已收到募集资金，票面利率为3.15%。中国恒大宣布将发行总额18亿美元的优先票据。华夏幸福也宣布发行美元债券。

张大伟认为，大多数住房企业的融资成本是稳定的，尽管仍处于较高水平。随着全社会资本成本的稳定，房地产企业的融资成本并没有显著增加。

然而，业内一些人表达了不同的意见。“2017年以来，许多房地产融资渠道相继收紧，现有的融资方式偏向品牌效应好、还款能力强、储备资源多的行业龙头企业。今年以来，不少房企出售资产的行为是融资难支撑扩张，积极缩小规模。”一位券商资产证券化人士告诉《中国证券报》记者。

在去工业化方面，住宅企业最近面临新一轮的压力。以北京市场为例，据我爱我家(000560)研究所统计，10月份北京新增商品房(不含经济适用房)供应量为8882套，比9月份增长21.9%，比2017年10月份增长439.3%，为2017年以来的最高单月供应量。

据《中国证券报》记者此前调查。面对北京楼市的库存压力，10月份，房地产企业推出了各种促销手段，包括限时特价房、总价折扣、减少精装和修改空白，甚至买房送豪华车。即使是被认为低于市场价格的有限的竞争用房，由于下半年大量进入市场，项目淘汰率也不理想，一些项目还推出了9.9%折扣等促销活动。

竞争呈现出新的趋势

房地产市场已经够冷了，行业竞争呈现出新的趋势。一是产业集中度进一步提高。

最近，万科在房地产资产并购重组市场上对各方进行了攻击。

嘉凯诚(000918)此前宣布，嘉凯诚集团及其子公司已通过浙江产权交易所以3.55亿元的整体上市价格，公开上市转让了杭州嘉凯诚洪斌房地产开发有限公司、杭州明诚袁波房地产有限公司、诸暨嘉凯诚房地产开发有限公司、重庆华普房地产开发有限公司和张家港的100%股权。万科公司以3.55亿元赢得了上述出售的资产。这是万科过去一个月第三次收购房地产资产。

此前，万科以10.35亿元人民币获得HNA基金会持有的兴华实业全部股权(600515，诊断)；以32.34亿元的成交价格，在北京周边的华夏幸福区获得了10套住宅用地，总面积33.93万平方米。

业内人士表示，万科等资本储备充足的领先房地产企业此时频繁入市，这将进一步增强行业集中度，进一步向领先房地产企业聚集优质资源，进一步提升领先房地产企业的业绩。

根据第三季度报告，截至第三季度末，万科A持有货币资金1327.7亿元。

此外，一些房地产相关行业也逐渐聚集了焦点。

以房屋中介经纪业为例，近年来，由于房屋企业去工业化的压力和房屋租赁市场的发展，房屋中介经纪业发展迅速。11月14日，连锁房地产公司首席运营官王永春在接受《中国证券报》采访时表示，房地产市场正在从房地产经纪行业转型，这可以用“股票”和“监管”等关键词来概括。“尤其是股票，在北方的一线或二线城市，广州和深圳，已经进入了股票房子的时代，这种趋势是不可阻挡的。”

今年以来，越来越多的房企参与了长期租赁公寓等存量住房市场的建设和运营，并发行了相当数量的专项住房租赁债券、专项abs等融资工具。

王永春预测，未来三年，中国二手房市场的年交易量将是新屋市场的三倍左右。整个行业将转向股市。