广州公寓市场松绑 ，“330”新政前拿地的公寓可转手个人

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当山东菏泽取消楼市限售令的消息触动了房地产市场的敏感神经时，广州楼市也迎来了“放松”。

12月19日晚，广州市住房和城乡建设委员会官方网站发布了《关于完善商业地产项目销售管理的意见》(以下简称《意见》)，对2017年“330”新政的相关政策进行了调整。

根据《意见》，2017年3月30日前(含当日)出售的土地的商业服务性质不再局限于销售目标，购买商业服务性质的个人在取得房产证2年后可以再次转让。然而，在这一日期之后出售的土地的商业和服务财产仍然出售给法律实体。

同时，《意见》还规定，12月19日24: 00前已签署认购书或购房合同并完成网上购房合同签署的，以及12月19日24: 00前未完成网上购房合同签署但已签署认购书或购房合同并能提供购房款(包括定金、首付款或部分购房款)银行入账证明或完税证明原件的，仍按原政策执行。

这无疑会给广州的冰冻公寓市场带来一股暖流。2017年3月30日，广州市政府办公厅下发《关于进一步加强房地产市场调控的通知》，进一步收紧了楼市限购，严重破坏了公寓产品。

根据新政，从2017年3月31日00: 00开始，公寓的销售目标仅限于法人实体，也就是说，只有企业才有资格购买公寓。之前购买的公寓只有在获得2年的房产证后才能转让给个人或企业。此外，如果个人在3月31日零时以后购买二手房，如果再次转让，只能卖给企业。

除了严格限制交易对象外，“3·30”新政还对公寓面积实行“一刀切”，要求房地产开发企业新申报建设商业服务类房地产项目，最小分割单元不低于300平方米。

这种规定可以说是空以前的做法。“一手公寓不能卖给个人，只能再转让给法人”，抑制了广州公寓市场的需求，直接切断了个人购买一手公寓的可能性。业内人士曾承认，“330新政”对公寓的影响几乎是毁灭性的。

在严格控制下，广州公寓市场被“冻结”。据广州嘉里的统计，在“3·30”新政出台的那个月，公寓产品的交易量达到全年6181套的最高峰，然后在4月份大幅下降，5月份开始低至数百套，仅在9月份就勉强超过1000套。2017年，广州共售出2.08万套公寓产品，同比下降42%。

交易限制也导致公寓库存增加。据嘉里的相关统计，截至2018年11月底，广州市商业服务物业(公寓、商务、写字楼)的库存从2017年3月底的513.57万平方米增加到675.87万平方米，净化周期也从当时的19个月增加到目前的39个月，库存压力明显加大。

卓雅房地产经济研究所所长邓浩志表示，此次调整符合市场的客观需要，这无疑是对广州大量商业地产产品的放松，也必将释放商业地产(包括公寓)的购买力，预计广州此类项目的交易量将逐步增加。

“然而，由于当前市场库存严重积压，以及鼓励发展长期租赁公寓的政策被推迟，公寓产品的前景仍然一般。这种调整可能会解冻公寓市场，也不可能逆转市场。”

许多业内人士表示，“330新政”对公寓产品的监管过于严格。事实上，早在2017年12月27日，广州的一手公寓市场就迎来了小小的“放松”。当时，广州市城市更新局下发了《市城市更新局关于实施城市更新商业服务房地产项目管理新政的通知》。通知指出，为支持旧城改造工作，经项目审批通过的“商业服务地产项目”不得实施“3.30”新政中的商业服务最小分割单元。

然而，这种放松只是取消了对该地区的“一刀切”的限制，并没有涉及对销售和转售的限制，这更限制了公寓市场，因此它对市场的影响很小。