调控加码后的深圳楼市众生相

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2016年的“深八篇”拉开了深圳楼市新一轮调控的序幕。在过去的两年里，深圳再次调整和控制了房地产市场。

近日，深圳市人民政府办公厅转发市规划和土地委员会等单位《关于进一步加强房地产调控促进房地产市场稳定健康发展的通知》对企业购房、商品房限购、住宅限购和离婚差别信贷进行了规范。在修补原有政策的同时，继续从限购和限售两个方面提高价格，打击房地产市场的投机和投资。可以说，深圳房地产市场的监管越来越严格，市场各方都发生了什么变化？房地产企业应该如何面对？

中介的“差异化促销”

二手房交易比例是判断一个城市是否具有投资价值的重要指标，可以反映该城市房地产开发的成熟度。深圳是二手房交易占主导地位的市场。可以说，通知中禁止3年内转让新房的规定，必然会对深圳二手房市场产生一定的影响。

“目前，一些业主更急于拍摄，并有一定程度的下降。尤其是拥有多个套房的业主更愿意出售。”在福田水尾区，几个中介告诉《证券时报》记者，“以一套300万的二手房为例，我们会告诉业主，价格至少会降低10万左右，这样交易就比较容易了。最近几天，咨询房子的顾客数量确实减少了很多。不仅如此，一些客户原本准备在假离婚时买房，现在他们改变了。”不过，一些中介机构对此充满信心:“如果你买了房子，你还是会买的，市场经过一段时间的平静后会回到以前的水平。”

从中介交易的数量来看，我们也可以看到市场的变化。深圳市房地产中介协会中介行业标准指数显示，上周，全市房地产中介企业二手房商铺开盘0.62套，比上个月下降45.7%；上周，共有653家新注册中介机构流入深圳，较上月下降17%；就二手房账单而言，新政的监管和控制在那一天达到顶峰，然后下降，总共开出了1960套，比上个月下降了45.7%。预计未来会有一定程度的下行冲击。在过去的7月份，深圳售出了3461套一手住宅和6991套二手住宅，两者都创下了今年新的月营业额。

至于“限制3年内出售新建商品房和家庭新购二手房”的政策，业内普遍认为，这一政策旨在区分“真假需求”，更大程度上抑制投机性房地产投机。对于一手住房市场，如果每两年取得一次房产证，限购期将近五年，这将抑制投资者进入新的住房市场。

这时，许多中介机构开始“加大力度”把惠州、东莞等林深地区的房子卖给购房者。“在惠州投资比限制在深圳购买要好。在那里购物没有限制。”此外，不透明的小产权房市场似乎也火了。专门从事小产权房交易的陈经理告诉记者，最近有很多客户要求安排去看小产权房，尤其是观澜村和清湖村。“在龙华碧湖翠湖花园，一套62平米的小产权房售价为92万元。最近，顾客每天都要求有时间看房子。”陈经理说。

商务公寓市场受到冲击

此前，深圳的商品房限购政策被普遍认为是一线城市中“最宽松的”。受这一政策的影响，多年来，新政实施后，无限制购买和贷款的商品房一度成为深圳市场的主角。特别是2017年，工业用地和商业用地成为深圳土地供应的主体，这使得深圳商品住宅市场供应激增，并引发了大宗交易的趋势。数据显示，2017年，深圳共售出13973套商品房，面积98万平方米，比上个月增长58.3%。根据深圳市国土资源委员会的数据，深圳有55000套商品房。从2013年7月到今年6月，深圳共售出44600套商品房，占比超过80%。从2017年初到今年4月底，深圳企业购买了2011年的一手商务公寓，占公寓总数的16.9%。

这一次，商业公寓成了重点控制对象。根据通知，在各种新供应土地上建造的商业公寓(包括招标、拍卖和悬挂、城市更新、土地征用和归还等。)只能出租而不能出售，其用途不得改变。企业整体持有期应与土地出让期一致，对外租赁的单一租赁期原则上不超过10年。自通知下发之日起，个人、企事业单位、社会团体等法人单位新购买的商品房，自取得不动产权利登记证之日起5年内不得转让。

作为深圳拓展城市发展的重要手段，近年来城市更新的数量逐年增加。根据市场数据，2018年上半年，深圳成功完成了48个城市更新项目，其中开发商占主导地位，其次是工业/工业企业和国有企业/集体股份制企业。目前，深圳大部分旧城改造项目都配备了一定数量的商品房建设指标。新政出台后，无疑会对即将出售的商品房产生影响，并会给未来的城市更新项目带来更多的不确定因素。业内普遍认为，这项规定对目前有商品房但尚未签订土地使用权出让合同的城市更新项目有很大影响。最近，一个“建议”在网上流传，希望在通知发布前批准的项目仍将按照允许商品住宅自由流通和销售的政策执行。

在罗湖松岗区，一个正在建设的旧城改造项目的负责人告诉《证券时报》记者，该项目仍然可以在符合规定的情况下出售，最新的规定影响不大，但对于拥有大量公寓的旧改造项目来说，还是有点麻烦。部分市场参与者担心，未来深圳商品房市场的整体销售行为将大幅减少，分散销售将给开发商带来一定的资金压力。

然而，深圳房地产研究中心主任王峰此前指出，限制商品房销售后，实际上更有利于住宅建设。“有些功能不适合建设商品房用地，可以直接改建成住宅。”

住宅企业的战略会改变吗？

事实上，深圳房地产市场的监管近年来已经逐步升级。今年以来，二手房交易的“三价合一”和首套房贷利率的上升，不断影响着市场交易。

此外，经过一个多月的征求意见，《深圳市人民政府关于深化住房制度改革，加快建立多主体供给、多渠道保障的住房供应和保障体系的意见》，意味着深圳版“房改”正式登陆。根据计划，未来深圳商品房将只占住房供应总量的40%左右，主要是普通商品房，供应给各类符合条件的居民。其余60%由三部分组成，即人才住房、住房型商品房和公共租赁住房。

米德兰地产全国研究中心主任何倩如认为，深圳楼市调控政策的出台将带来观望气氛，预计楼市成交量将下降，从而影响房地产中介和房地产开发商的业绩。事实上，面对不断升级的调控措施，房地产企业不得不考虑深圳的未来布局。易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，深圳有很强的市场调控能力，但小型房产、工厂和物流地产(如商业企业)可能面临更好的政策前景。从这个角度来看，它将为住房企业带来更多的想法，以拓宽他们的业务。

据高力国际统计，2017年深圳楼市的大宗交易金额超过250亿元人民币。在深圳的大宗交易市场，写字楼仍是投资者最关心的领域，但长期租赁公寓和联合办公也是他们有希望的投资方向。第一太平戴维斯(香港股票00142)深圳有限公司副总经理吴锐表示，联合办事处初期主要服务于初创公司，由于初创公司的租赁能力低、租赁期短、续租率低，联合办事处空房的利润很小。在经济全球化和大企业业务模块多元化的背景下，跨境办公和外围团队等业务活动的增加，促进了大企业对空灵活办公的需求，这些企业因其高租赁能力而受到联合办公品牌的青睐。

此外，在深圳大宗贸易中，工业厂房的并购是一种特殊类型，通常为传统低端制造业所拥有。房地产企业并购后，根据城市更新政策，它们被改造成工业R&D、公寓、商业和其他形式。因此，工业厂房的并购越来越被视为住房企业的一种土地储备方式。