百强房企三十年：浙系房企错失黄金期

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【摘要】在房地产的黄金时代，绿城一度跃升为第二大房企，销售额达513亿元，紧随万科之后。

754亿元，绿城中国(香港股票03900)获得了过去23年来最好的半年销售额。

8月27日，绿城中国执行董事兼首席执行官张亚东领导的管理层在业绩发布会上向《时代周刊》记者确认，今年将实现1600亿元。未来，绿城将在“重在重视、重在强化”的战略发展方向下，推进向理想生活综合服务提供商的战略转型。

在房地产的黄金时代，绿城一度跃升为第二大房企，销售额达513亿元，紧随万科之后。

绿城被公认为浙江房地产企业的房地产大哥。虽然成立时间比滨江集团(002244，股票市场)晚了3年，比象升集团和中良地产晚了2年，但至少已经在浙江省排名第一11年了。到目前为止，只有绿城在2016年实现了1000亿元的销售额，其他浙江房地产企业从未超过。

浙江的住宅企业是中国房地产界的一根重要的血管。浙江大学房地产研究中心主任贾生华写道:“浙江房地产企业是浙商集团的重要组成部分，被称为浙江房地产现象。”

从成立时间来看，无论是1982年成立的大佳地产、1992年成立的滨江集团、1993年成立的翔盛集团，还是忠良集团，浙江的房地产企业都与广东的许多房地产企业并驾齐驱。

然而，时代变了。目前，与中国许多房地产企业相比，许多浙江企业的光芒不再那么耀眼。2017年，在年度百强房地产企业名单中的十大房地产企业中，没有浙江房地产企业的数据。

但这并不意味着浙江房地产企业没有优势。他们能重现昔日的辉煌吗？

优点和缺点

绿城取得了浙江房地产企业在行业中的质量信誉。

绿城的灵魂是宋卫平。不管他是真心实意还是偏执激进，他把绿城的房子变成了令人垂涎的金矿。他输出宋房子的“价值”，花时间培育一个产品质量不能低的市场，然后用绿城的房子来满足这个市场。与同一时代的开发商相比，绿城的房子有着鲜明的特色，追求者层出不穷。

在业界的共识中，浙江房地产企业产品的特点在于更加注重自然和人文环境资源的利用。从绿城、象升、滨江、新湖宝(600208、诊断股)的顶级产品来看，无一例外都走高端品质路线。

金都曾经的老板吴忠全在一篇名为《不要逃避房地产转型》的文章中抱怨道:“金都是一个产品控制，没有错，缺乏对市场时机的把握和一些决策上的不足。

此外，许多浙江房地产企业普遍存在的问题是过于注重单个项目的销售利润。根据常识，这也导致一些项目开发周期长，并且在一定程度上资产周转率低，影响了资产的回报率。

典型的例子是新湖宝藏。2001年，公司在上海发展起来，选择参与旧城改造项目，并在中间接手旧城改造项目。光是一个新的蓝湖国际项目就可以开发十年，然后在一年内卖出97亿元。

当然，浙江也有一些公司提倡高流动率。例如，象升的官方网站上写道:“无论是一个已经深入挖掘的城市，还是一个刚刚进入的城市，象升都可以实现快速发展和去转型。其背后是实施25710祥升快速周转业务战略，抢占土地。在2个月内开始工作，在5个月内开业，在开业当天达到70%，并在10个月内返还现金流。”

浙江省也因其偏袒而受到外界的批评。相比之下，除了绿城等个别楼盘外，其他浙江房地产企业在走出浙江、走向国有化的过程中整体表现并不明显。但这并不意味着浙江房地产企业没有扩张的计划。

例如，曾在2014年引发马年首次下跌的德信，已在纽约华尔街100号结算，并在当天结束时结清头寸；滨江很久以前也去了美国；伊尹去了韩国；浙江嘉园去了澳大利亚。

如果你不出海，你会在长江三角洲周围找到机会。杭州的老房地产企业已经去了厦门、嘉兴等地。

新的1000亿追逐者

目前，1000亿元已经成为浙江许多部门的目标。

在本轮房地产开发中，浙江省三好四线城市是数千亿浙江房地产企业的基础。

中梁地产的发展是典型的。据《时代周刊》记者报道，去年年中，该房地产企业在浙江省所有地级市实现了全覆盖，为浙江房地产企业开了一个先例。

第三，对忠良来说，四线城市的驱动力不可低估。忠良地产董事长杨健曾这样描述:“如果说一二线城市的布局是一个大热潮，那么三线城市的布局就是一辆宝马迷你。你开10辆车，我开50辆宝马迷你。我还有很大的机会。”

截至今年7月底，中梁地产实现销售额785亿元。2013年，这个数字只有100多亿元。据《时代周刊》记者报道，忠良地产今年实现1000亿元没有悬念。

与忠良同年诞生的翔盛集团也有1000亿元的目标，并设定了2018年的时间表。象升的发展战略是“立足杭州，照耀上海，深化江浙皖。”

在响升集团2017年超过600亿元的销售构成中，浙江贡献占70%，在浙江部分县级市甚至达到50亿元。

据《时代周刊》记者介绍，翔盛认为，四线城市的热市场可能不会持续很长时间，因此公司已经在桂阳、Xi、济南、九江、盐城等城市部署，以对冲江浙皖区域布局的风险。

滨江作为杭州房地产业的另一个重要阵地，比响生提前提出了1000亿元。滨江在浙江采取了下沉式发展战略。

据了解，齐金星已经为实现1000亿元的目标做了安排:杭州已经达到300多亿元；上海、深圳、温州、湖州和义乌五个重点城市各约60亿元；平湖、温岭、奉化、乐清等十个富裕县市各有约30亿元。

滨江希望到2019年实现1000亿元以上的目标。近三年来，滨江实现了85.5%的复合年增长率。

据《时代周刊》记者报道，今年以来，德信地产和浙江嘉园都新增了1000亿元的公开呼吁。

德信地产的时间锁定在2021年，其战略主体是“立足杭州，深入长三角，打造全国中心城市”。1000亿元的目标构成分为:大杭州、浙江省其他城市和浙江省以外城市各占1/3。

然而，浙江嘉园1000亿元的预期实现是在今年早些时候。据了解，浙江嘉园的1000亿元是基于价值储备的考虑。到目前为止，这家公司价值近3000亿元。

多重洗牌

当然，浙江房地产企业并没有经历洗牌。

过去几年，贾凯(000918，诊断股)等国有企业易手恒大；例如，浙江城建将杭州仅有的两个项目卖给了新城地产和景瑞地产；仲达地产(600704，诊断)将其15家全资子公司的股权出售给阳光城(000671，诊断)；浙江农业发展转让何润房地产100%的股权；浙江国茂出售湖州人皇房地产100%的股权。

同样，它也在浙江民营房地产企业上演。其中，有10，000个家庭宣布退出房地产行业，浙江东日(600113)、浙江广厦(600052)、莱茵体育(000558)，剥离了房地产转型运动等。

浙江的住宅企业有区域分类，宁波、温州、小哨和绍兴是相对集中的地区。

在致富的道路上，有的从建筑状态开始，有的来自制造业，有的从体制中走出大海。共同点是，最初的资本积累是在房地产的黄金时代迅速完成的。

忠良、华虹嘉信、大发、帝鸿、京都、致新、时代、中鸥等都是温州的房地产开发商。雅戈尔(600177)、橡树园地产、新恒德地产、徐龙集团、华茂集团、融安地产(000517)、宁波富达(600724)等。，都在宁波发了财。

其中一些住房企业已经跨越了从制造业到房地产业的边界；例如，橡树园出售空，雅戈尔出售西装，换句话说，房地产实际上是公司的多元化业务之一。

这使得每个家庭在发展逻辑上都有明显的差异。“例如，新湖宝的房地产业务更像是投资；忠良是一个平台，是在行动逻辑的模式下进行的。”一位未透露姓名的业内人士分析了《时代周刊》记者，称如果放在2010-2013年，这些企业的房地产开发可能会更加困难。

强弱之争也已经出现。近年来，它直接反映在浙江广厦、莱茵体育、浙江昆仑地产、浙江嘉园、杜松、梁海地产、浙江华都控股等已淡出百强的机构百强名单中。

关于浙江的兴衰，滨江的齐金星在参观完广州星河湾后留下了深刻的印象。滨江是杭州人，在浙江房地产界，齐金星和宋卫平同样出名。他认为“第一是广东的改革开放是早的，积累是早的；第二，政府培育企业的综合能力不够；第三个原因是浙江的一些企业家有时过于自信，甚至自恋和傲慢。在某种程度上，他们渴望快速成功。

据梳理，目前仍有绿城、滨江、象升、中良、德信、伊尹、宁波橡树园、大佳地产、华虹嘉信、仲达、中安和浙江金昌等相对活跃的房企。

家庭也在学习如何与焦虑和不安和平共处，并试图平衡平衡的另一端——成就感或舒适感。例如，杜松选择在大型健康产业中找到一些安慰，而“快鱼”梁海推出了荣鑫中国(港股03301)。

继承和继承

继承与传承仍然是浙江房地产企业无法回避的话题。

哈佛商学院教授理查德·万西尔认为，接力棒交换和赛马是两种典型的继承模式。移交强调继承，赛马倾向于竞争。

浙江房地产企业通常的选择是坚守阵地:娄仲甫的儿子娄明接管了浙江广厦；叶哲华的儿子叶坚接管了昆仑集团。光宇集团的把接力棒交给了他的儿子王，他的儿子许接替了华茂集团的许。

还有一些第二代浙江房地产公司仍在第一代公司中成长。股份有限公司熊继凯(000981)、融安房地产公司王、宏润建设有限公司郑恩海(002062)、雅戈尔公司李。

很少有浙江房地产企业的女儿接手。据《时代周刊》记者的不完全梳理，绍兴人潘亚民从其父手中接过金昌集团的权力。另一位是绍兴上虞人陈燕妮，她继承了父亲的职位，担任卧龙地产董事长(600173，诊断部)。

在这些第二代人接手后，他们的父亲通常会继续担任董事和名誉主席，有些人会在幕后策划。

浙江省开原市的陈是浙江房地产企业职业经理人转移的先行者。今年65岁生日，他选择退休，将董事长的职位交给了开元第二大股东陈灿荣。陈灿荣与陈共事30多年，讲解如何反击从老板的第一秘书到企业的董事长。

陈和宋卫平是老朋友。陈增感慨地说:“我同意他的意见，但我得照顾好我的退路。做人应该留有余地，就像骑自行车一样。我必须给自己一口气。上山时，你不会和年轻人争论，也不会落后，但不要急着往前走。

如何写接班人的故事只能给时间去注释。