奥园健康生活闯关港股上市

本篇文章2812字，读完约7分钟

图片来源:中国视觉

房地产公司在香港上市的热潮仍在继续。9月3日，澳源集团旗下的物业公司澳源健康人寿集团有限公司提交了香港联交所上市申请材料，成为第13家上市或申请上市的物业公司(新三板除外)。

在谈到拆分房地产公司上市时，母公司中国澳远表示，拆分业务已经发展到独立上市的规模，独立上市被视为一个商业上可取的举措，对中国澳远和全体股东都有利。

目前，中国奥林匹克公园对奥林匹克公园的健康生活有75.5%的兴趣。在提议的分拆和上市完成后，中国奥林匹克公园将持有奥林匹克公园健康生活不低于50%的权益。

与房地产企业一样，规模也是房地产公司的一个重要标准，这些公司仍在迅猛发展。然而，作为一个新人，澳源健康生活并不具备规模优势。截至2018年5月31日，澳源健康生活为55家物业提供物业管理服务，总建筑面积约950万平方米，仅次于克利福德人寿和浦江中国，在13家港股(上市或申请上市)物业公司中排名倒数第三。

然而，在母公司“商住并举”的战略下，除了传统的住宅物业管理外，奥林匹克公园的健康生活还有第二大业务——商业运营服务。此外，母公司还向物业公司注入了庞大的健康产业，这将为奥林匹克公园寻求健康生活的差异化竞争提供一定的基础。

规模不到一千万

根据奥林匹克公园健康生活披露，该公司的业务目前分为两个部分，包括物业管理服务和商业运营服务。前者有销售辅助服务、物业管理服务和社区增值服务三个子部门，后者有商业运营管理服务、市场定位和商户招揽服务两个子部门。

近年来，随着母公司中国奥林匹克公园的不断扩张，奥林匹克公园健康生活的管理领域也在不断扩大。其中，2015年5月31日、2016年5月31日、2017年5月31日和2018年5月31日，物业管理服务部的建筑面积按收入计算分别为520万平方米、710万平方米、860万平方米和950万平方米。

在商业运营服务方面，2015年、2016年、2017年和2018年5月31日，奥林匹克公园健康生活中心管理的总面积分别为8万平方米、10.1万平方米、26.7万平方米和26.8万平方米。合同总建筑面积分别为29.9万平方米、70万平方米、94.2万平方米和130万平方米。为奥林匹克公园健康生活提供商业管理服务的产品主要是商场。

数据来源:企业公告

虽然管理面积在稳步增加，但与目前已上市或申请上市的12家物业公司相比，澳远的健康生活在规模上几乎没有优势，管理面积仅高于克利福德人寿和浦江中国，排名倒数第三，后两家被市场称为“蚊子物业公司”。

具体经营情况，数据显示澳远健康生活收入从2015年的1.8亿元增加到2017年的4.36亿元，复合年增长率约为55.9%。截至2018年5月31日，收入为2.07亿元；净利润从2015年的2700万元增加到2017年的6990万元，复合年增长率约为60%。%。毛利也从2015年的4990万元增加到2017年的1.49亿元，截至2018年5月31日为7050万元。

传统的物业管理服务仍然是奥林匹克公园健康生活的最重要的收入来源。截至2018年5月31日，物业管理服务板块贡献收入占79.1%，商业运营服务板块贡献收入占20.9%。

从毛利率表现来看，澳远的健康生活相当令人满意，整体比率为34.1%。其中，物业管理服务板块毛利率为33.8%，商业运营服务板块毛利率为34.9%。根据年度数据，两者的表现差距很大。于2017年，物业管理服务分部的毛利率为31%，商业营运服务分部的毛利率为42.3%。

健康相伴

上市谋求更大发展是所有房地产公司ipo的初衷。澳源健康生活上市的筹资目的之一是“寻求战略收购和投资机会，收购或投资其他商业运营服务和物业管理服务提供商，以实现扩大商业运营服务业务规模和扩大物业管理服务组合的经营战略”。

其中，在拓展商业运营服务方面，奥林匹克公园的健康生活表明，拓展的重点是三个人口多、增长潜力大的四线城市。目前，根据城市面积、人口、可支配收入和当地市场竞争情况，已经确定了未来三年扩大城市的候选城市名单，如湛江、贺州、桂林、北海和娄底。澳源健康生活认为，与一、二线城市相比，四线城市的运营成本相对较低，可以获得较高的利润率。

在物业管理服务组合中，除了内源性住宅物业外，奥林匹克公园的健康生活目标是服务式公寓、高端别墅、办公楼、商业公园、学校和医院等。奥林匹克公园的健康生活表明，公司可以对这些物业收取比住宅物业更高的物业管理费用。

同样值得注意的是，澳源健康生活的上市平台不仅涵盖了传统的物业服务，还涵盖了母公司中国澳源希望规划的大型健康产业。

在奥林匹克公园健康生活上市的筹资目标中，第二个目标是“寻求有选择的战略收购和投资机会，收购或投资提供各种服务的服务提供者，如中医服务、医疗美容服务、老年护理服务和电信服务。”这些服务被视为物业管理服务和商业运营服务的补充。

时代财经表示，成立于2017年7月6日的奥悦健康和成立于2018年8月8日的奥悦医疗都是奥源健康人寿的子公司。前者主要从事提供健康管理咨询服务，而后者主要从事提供美容医疗门诊服务。

根据申请材料，今年8月，澳源健康人寿与韩国一家医疗美容服务提供商签订了战略合作协议，在韩国首尔拥有13家“ppeum”品牌分支机构，并与其他战略合作伙伴签订了两项战略合作协议，共同打造“春雨医生”和“健康160”在线医疗咨询服务平台。

从以上可以看出，与其他房地产企业分拆出来的物业公司相比，奥林匹克公园健康生活的理念有所不同，其扩张方向是除住宅物业以外的其他物业，而布局的第二大重点是大健康产业。

招商银行国际(CMB International)分析师温甘森向时代财经分析，资本市场对房地产企业的评估标准一般有三个，即规模、利润水平和增值服务。“规模对收入影响很大，而增值服务是房地产公司未来增长的重要来源。”

事实上，这并不难理解。目前，大多数房地产公司从房地产公司分拆出来的规模取决于房地产公司，而规模的增长大部分来自住宅物业。目前，奥林匹克公园的健康生活明显落后于规模。要扩大规模，一方面它取决于房地产公司的成长，另一方面，它来自收购。然而，在住宅物业收购领域，奥林匹克公园的健康生活面临许多竞争对手，因此选择其他物业比住宅物业更好。

在申请材料中，澳源健康生活还强调通过商业运营服务出口轻资产的方式，可以减轻财务负担，扩大规模。另一方面，商业运营服务的较高毛利率和非住宅物业的较高物业管理费用，也成为奥林匹克公园健康生活提高利润的途径。

在温甘森看来，大型健康产业实际上相当于增值服务。简而言之，没有规模优势的奥林匹克公园拥有健康的生活，希望通过增加利润和增值服务来寻求竞争优势。

景色很美。就增值服务而言，几乎每个上市房地产公司都有做大做强的计划。然而，目前还没有人取得成就并成为业绩的重要贡献来源。突破奥林匹克公园的健康生活并不难。