深圳调整城中村改造模式 拆迁暴富梦碎？

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当你谈论深圳的村庄时，你会想到什么？它是低收入人群的避风港、拥挤的握手大楼、不断上涨的租金，还是因为拆迁补偿而一夜暴富的神话？

“在城市村庄的路边，这个看似普通的老太太可能是一个身家上亿的租房者。”这是在互联网上对深圳城中村原住民的嘲弄。然而，深圳农村的财富故事即将改变。

近日，深圳市规划和国土资源委员会(以下简称市规划委)发布了《深圳市城中村(旧村)总体规划(2018 ~ 2025年)征求意见稿》(以下简称规划意见稿)。规划意见稿强调，为保持城市发展的灵活性，将划定综合整治分区，在特定时间内保留一定比例的城中村，范围内的土地不纳入城市更新拆迁计划。

三分之一的城中村改造

深圳的土地面积是1997.47平方公里，大约是北京的八分之一。可开发建设的土地已经供不应求。以前，城中村拆迁和改造的“城市更新”是开发商的主要土地来源。

但在规划草案中，总规模为99平方公里的城中村被指定为综合整治分区范围，该范围内的土地不纳入2018年至2025年的拆迁改造城市更新单元规划、土地整理规划和棚户区改造规划。深圳城中村总用地面积约320平方公里，这意味着约三分之一的城中村将纳入综合整治范围。

这种城中村的变化将对深圳的房地产市场产生深远的影响。

一方面，对于开发商来说，这意味着暂时失去99平方公里的“城市更新”机会，否则将影响深圳楼市的供应；另一方面，长期出租公寓的经营者看到了机会。此外，规划意见稿还表示，将引导各区在综合整治区内有序推进城中村大规模租赁改造，符合条件的可纳入政策性住房保障体系，在深圳努力工作的年轻人将从中受益。

但是，对于综合整治范围内的城中村原住民来说，他们已经失去了一次性拆迁和套现的机会。

中国城市发展研究院投资部主任刘成在接受《商业日报》采访时表示，深圳城中村改造在中国是一个相对规范、规模较大的地区，但城中村改造的整体周期较长，运行风险较高。

《国家商报》记者注意到，早在2017年11月，深圳市就发布了《深圳市2018-2020年城中村综合治理行动计划》，计划到2020年7月底完成全市1600多个城中村的综合治理，消除城中村的各种安全隐患。

然而，根据最新的“十三五”规划，深圳的城市更新中心已转移到城中村，城中村和老工业区的比例已超过90%。由于深圳土地资源严重短缺，城中村成为房地产开发商关注的焦点。

刘成认为，城中村改造的政策性延期将在一定程度上延长城市更新周期，客观上增加了房企的资金压力和市场风险。然而，大规模的城中村同步改造不利于深圳整体房地产市场的稳定。目前，控制资本投资的步伐可能成为住房企业控制风险的重要手段。

城中村或租住经济适用房

根据深圳市住房和城乡建设局的调查，深圳有241个以行政村为单位的城中村，其中包括特区内的91个城中村；城中村有35万多套农村住房或自建私房，总建筑面积1.2亿平方米，占全市住房总量的49%。根据深圳链家研究所的长期监测，城中村实际出租率可能达到60%~70%。

根据规划意见草案，有必要加强对城中村租赁市场的监管。所有被政府租赁后通过综合改造升级的城中村住宅都被纳入政策性住房保障体系并作为一个整体进行管理。

事实上，2017年8月，深圳提出在“十三五”期间，通过收购、租赁、改造等方式，将不少于100万的村民自建房屋或村集体所有的财产进行收集和储存，并经过质量检查、消防验收等程序，实行统一租赁经营和规范化管理。

在这种背景下，许多房地产企业、银行和中介机构开始参与深圳城中村改造和发展房屋租赁。例如，深圳万科在2017年投资1000万元成立了专门的运营公司深圳万村发展有限公司，介入深圳城中村的改造和运营；深野集团还与政府合作改造深圳水尾村。

58住房研究所的首席分析师张博在接受记者采访时说，城中村改造应该理性对待。城中村出租屋存在许多隐患。通过改造和翻新，农民住房的居住环境得到了显著改善，但由于装修成本等因素，租金在短期内将会上涨。

不过，刘成指出，从租售比来看，空是有长期增长的，但一旦区域租金上涨过快，政策干预将会对房企的项目收益产生影响。

从行业角度来看，城中村的综合改造不仅为解决历史遗留的农村住房问题提供了新思路，也为政府筹集保障性住房提供了新来源，有利于多渠道住房体系的建设。

编辑陈梦愉何小涛