北京10万元+豪宅集中上市 8万元限价“红线”为何会被突破

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今年6月以来，大量“限价房”的上市，给北京市场带来了许多相对低价的房子，但新需求的房子却被买家冷落，而“降价版”别墅在销售中很受欢迎。

10月份，北京楼市供应明显加快，其中预售单价高达10万元的四大豪宅项目尤其引人注目，如当月中下旬相继上市的太和西府大院。

众所周知，自2016年推出“930政策”以来，北京楼市出现了一条不成文的“红线”，即新楼盘的核准价格不会超过8万元/平方米。随着10多万元豪宅的集中入市，去年昆仑地区之后，“红线”再次被打破。

为什么批量上市的10万元以上的豪宅会受到追捧并热销？为什么北京8万元限价的“红线”被打破了？《国家商报》的记者最近进行了实地考察。

自北京楼市调控力度加大以来，出现了一条不成文的“红线”，即新盘的批准价格不会超过8万元/平方米，这条“红线”在过去两年也起到了调控北京房价的作用。

2017年8月，随着昆仑地区等项目最终以平均9万元/平方米以上的价格成功获得预售许可证，北京市场上预售价格超过10万元/平方米的项目寥寥无几。

截至今年10月中下旬，北京金茂大厦、昆仑小区、西盟一号院和太和西府院先后获得预售资格。这四个项目中，有两个项目的预售单价超过9.5万元；另外两个项目的预售单价超过11万元，是真正的10万元+项目。目前，当北京的“有限竞争房”集中上市时，当买家判断市场趋势应该继续走下坡路时，豪宅集中上市引起了世界的极大关注。

当《全国商报》记者打电话询问沂蒙一医院的销售人员能否到售楼处看看时，对方回答说:“听了我们的户型和价格介绍后，你再决定是否来。”在看似“冷淡”的语气背后，是豪宅销售良好的数据。据了解，北京金茂大厦已取得预售许可证的44套套房中，已有1套在空售出，留给昆仑小区、西府大院等高档住宅项目的房子不多。

10万元以上的豪宅分批上市。为什么北京80000元/平方米的限价“红线”被打破了？

“光盘”复制

在北京，单位面积价格超过8万元的房地产通常被称为豪宅。

对于豪宅来说，豪宅的价格高低不一是市场上的普遍现象，豪宅的销量往往会随着价格的上升而下降。然而，北京豪华住宅的拆迁率却与此背道而驰。

位于丰台区宋家庄的金茂富项目主要销售大平城和第品别墅，总价约2000万元，在此次北京上市的豪宅中仍处于较低水平。

由于各种原因，北京南三环和南四环之间的发展不够，基础设施和商业配套设施缺乏。临近立冬的一个下午，当《商业日报》的记者走出宋家庄地铁站时，他看到了许多房地产建筑工地和低层住宅建筑，那里的卡车经常带着烟尘驶过。

销售人员告诉《国家商报》记者，在市场开放之前，很多买家对已经取得预售许可证的44套房子表现出强烈的购买意愿，现在这些房子已经卖出了1 空.现在可以向记者推荐的只有那些需要预售证书的房屋，这些房屋需要提前安排。这名销售人员还表示:“后期开盘的房子价格越高，肯定也就越高。”

然而，根据代理商的分析，金茂大厦吸引游客不仅是因为其便利的地理位置，还因为其自身的声誉。金茂大厦的科技住宅物业和金茂大厦项目在北京其他地区的成功为这个开幕式增添了许多色彩。

昆仑项目位于南二环和南三环之间，毗邻四个项目中距离市中心最近的李泽商务区。昆仑地区在二期重叠项目中获得预售证书，平均价格为11.5万元/平方米，公寓面积约为250平方米。

在访问期间，国家商报记者发现，之前昆仑域名维权事件并未影响销售。该项目的销售人员表示，自市场开放以来，已售出90多套112套房。上层公寓已经基本售罄，剩余的堆叠和中层产品正在出售。昆仑地产的第一阶段，也就是有权利保护问题的房子，以及30多套已经退役的套房，现在都在市场上出售。

泰和西福院位于丰台区李泽大桥西北侧，属于泰和集团(000732，临床单元)高端项目“院”和“院”系列之一。复合系列的显著特点是社区采用中国园林景观设计，亭台楼阁展现一种中国的奢华，企业的表述是“感受皇家园林之美”。泰和最喜欢的是大院里的每个单元都有自己的管家随时为业主服务，凸显了豪宅的尊贵享受。

西府大院主要由172平方米和197平方米的平面组成，平均价格为11.3万元/平方米，总价约2000万元。该项目的销售人员告诉《国家商报》，约70%的上市房屋已经售出，他们可能很快会出售其他项目。

西盟一号院位于南三环以南的嘉园路，公寓面积主要为330~500平方米，仅有126套，总价在3000万至5000万元之间。或许是因为公寓面积大、住房总价高，销售人员在本文开头将记者"拒之门外"。

据住在附近的居民说，据《国家商报》记者说，十几年前项目周围有很多老社区，配套设施不到位。虽然这样的高端项目在这个地区似乎不合适，但据消息人士透露，这个项目的销售结果也非常令人印象深刻。

“廉价”大厦

征地成本在很大程度上决定了房屋的最终售价。从地价来看，这次进入市场的几个豪华住宅项目的售价都不高。

2015年8月31日，经过64轮激烈竞争，中铁三局集团以50%的溢价赢得丰台石榴村。据测算，该地块的建筑价格已超过50000元/平方米，附加条件是将分配18600平方米的公共租赁住房，价格为7000元/平方米。这片土地现在是北京金茂大厦的土地。

易居研究院智库中心研究部主任严跃进对《商业日报》记者表示:“正常情况下，底价达到房价的60%，开发商仍然盈利；如果达到66%，空.就没有利润了这是一位开发商说的。”这样，北京金茂大厦三年后的价格真的“便宜”，还没有考虑到各种因素的自然增值。

昆仑地区的土壤拍卖也在2015年举行。同年1月5日，丰台区亚林溪小区一期(0501-613，614，660)出售，土地面积105，900平方米，建筑面积178，600平方米。最终，招商局、华润、九仓、平安财团以42亿元的总价，以45，300平方米的限价，近50%的溢价成功收购了该地块。

根据中原地产首席分析师张大伟当时提供的统计，该地块的底价达到了3.73万元/平方米，仅为售价的一半。2015年4月，该地块的案件名称确定为华润昆仑地区，华润负责交易，建造满足改善需求的平房和堆叠式产品。

2014年2月20日早些时候，太和集团以49.58亿元的价格获得了北京市丰台区旧城改造项目的地块，并追加了5万平方米的限价商品房，每平方米2.1万元。该地块占地面积96390平方米，总建筑面积170535平方米，挂牌出让起价33.5亿元。

经过20轮投标，泰和集团最终赢得了地块，并将其用于建设西府大院项目。据泰和介绍，该地块的底价为55000元/平方米。当时，一些市场专家认为，扣除经济适用房和商业建筑后，底价应该超过8万元/平方米。相应地，西府大院目前的价格为11.3万元/平方米。

犹豫的

从土地收购到销售，这个豪华住宅项目经历了漫长的等待。三四年足以改变整个市场环境，也将使房企陷入非常尴尬的境地。

华润置地后，昆仑地区几乎没有声音。2015年4月，华润宣布将在2015年将顶级豪宅昆仑饭店推向市场，但此后一直没有消息。直到2016年7月28日，华润再次宣布计划在当年的国庆节推出昆仑模型屋，该模型屋将于10月底开业。然而，随着北京“930政策”的颁布，一个不成文的价格限制“上限”开始出现。一方面，价格相对较高的豪宅很难获得证书；另一方面，旧项目在启动后期很难提价。因此，直到2017年8月，昆仑域名项目才最终成功获得第一阶段的证据，其代价是将售价降至9.5万元/平方米。

随后，当昆仑地区的业主即将交出他们的房子时，发生了一场维权事件。今年9月13日，各大经济网对昆仑地区豪宅减少的原因和后果进行了报道和分析。在销售价格覆盖紧缩成本的前提下，降低配置成本将成为房地产企业不得不选择的一种方法。现在昆仑域名二期已经上市，买家的反应还有待关注。

同样，自2014年以来，西府大院已经很久没有出售了，开发商和政府之间有一场限制价格的游戏。西府大院的销售人员告诉国家商报，泰和规定该项目的最低首付比例为50%。此前，一家中介机构报道称，西府大院只接受了全额购房款。此外，这种高端定位的项目实际上是在一个简陋的房子里交付的。如果你想直接买精装，每平方米需要额外支付15000元。

此次在北京上市的几个豪华住宅项目销售火爆，但无法判断这种热度能持续多久。之后，将会有像葛洲坝(600068)中国之家和中国印这样的豪宅寻求进入市场。一些分析指出，这些豪宅是稀缺资源，一套卖得更少。但另一种观点认为，随着豪宅分批进入市场，高端客户将有更多选择，可以四处购物。

西府大院的销售人员向《国家商报》的记者详细介绍:“昆仑域名(一期)出现了问题。30个业主退房后，有20多个业主来我们这里买房。”

至于为何这次10万元以上的豪宅会集中在市场上，和硕首席分析师郭毅表示:“今年，像限价房等中低价房的数量相对较大。供应结构改变后，没有必要采取极端的控制措施。主管部门和开发商已就价格达成一致，让这些豪华住宅项目可以进入市场。”

编辑魏