李宇嘉：强化房地产资金监管一举两得

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央行在一周内召开了两次会议，重点是房地产。笔者认为，央行加强对房地产融资的监管，是为了促进金融供给方的结构性改革，引导金融机构增加对制造业和民营企业中长期融资的需求，这也是近年来房地产监管的主题。与此同时，世界主要经济体的货币宽松趋势越来越明显。为了应对资产价格上涨的预期，有必要为资本和房地产市场建立一道防火墙，引导资本流向实体的传导渠道。

加强房地产市场资金的管理和控制

数据显示，今年上半年，房地产贷款余额增速比上季度末下降1.6个百分点，新增房地产贷款占比同比下降6.7个百分点。然而，仍有资金过快流入房地产并非法帮助开发商筹集资金的案例。4月和5月，居民中长期贷款占新增贷款的比例分别为40.8%和39.8%，接近或超过了40%的监管红线。如果我们考虑到居民的一些短期贷款(信用卡和消费贷款)也流向房地产这一事实，那么大约一半的新贷款投资于房地产。

7月29日，央行召开银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会。会议指出，房地产行业仍占有较多的信贷资源，并明确表示要防止资金违规流入房地产(如购房消费贷款、银行融资、委托贷款等)。)，加强对高杠杆经营的大型住宅企业的融资监管和风险预警，控制企业的生息负债规模和资产负债率；8月2日，央行召开上半年总结会和下半年工作部署会，重申继续加强房地产市场资本控制的要求。

从2017年开始，控制居民过度杠杆化和控制非法资金流入房地产将成为房地产金融监管的重点。2017年至2018年，房地产贷款余额增长率分别下降了6.1和0.9个百分点，2018年贷款增量比例下降了1.2个百分点。

根据新发布的今年第二季度金融机构贷款投资报告，上半年中长期工业贷款余额仅增长5.2%，而房地产行业贷款增速高达16.9%，是中长期工业贷款增速的三倍以上。结构性去杠杆化已经成为风险防范的主题。因此，今年，监管当局要求广义货币供应量和社会融资规模的增长率与名义国内生产总值的增长率相匹配，即社会资本投资的规模是有限的。然而，房地产的融资优势非常突出，如高利率、土地抵押、住宅贷款坏账率低等。因此，房地产不仅挤压了有限的信贷资源，而且提高了整个社会的融资成本。

上半年，开发商资金来源同比增速在7%-9%之间波动，明显好于去年上半年2%-5%的水平。其中，国内贷款告别了去年的负增长，上半年实现增长8.4%，自筹资金也逐月增加。但与此同时，实体经济融资形势严峻。6月份，企业新增中长期贷款占比仅为23%，略高于5月份(受增发专项债券和以资代赈政策的推动)，但仍为今年第二低水平，甚至低于2018年下半年的中心值。可以看出，在实体经济中优质贷款项目稀缺、外部环境不确定的情况下，银行要么不愿放贷，要么套取地方隐性担保，增加住房相关贷款。

将资金转移到物理传输渠道

上半年，虽然民间投资增速回升，但仍低于全部固定资产投资增速，4.8%的增速还不到房地产开发投资增速的一半。融资难、融资贵的问题依然存在，投资热情的问题不可低估。此外，国家致力于创造新的消费增长引擎，上半年最终消费支出对经济增长的贡献率超过60%。

有人认为:“只有房地产市场繁荣，消费才能真正上升。”从产业链联系和数据证据来看，似乎是这样。然而，在目前的经济形势下，这一结论不能再用直线思维和局部思维来看待。

关于高房价与消费的关系，央行7月发布的《区域金融运行报告(2019)》指出，居民杠杆率对消费增长有负面影响。计量结果表明，在控制人均可支配收入、社会融资规模等因素后，居民杠杆率提高了1个百分点，社会零售消费总量增长率下降了0.3个百分点。

因此，依靠房地产市场促进消费只会带来短期的繁荣，而损失的将是消费力的巩固和消费的可持续增长，这不利于经济结构的转型。因此，要控制房地产资金监管，调整信贷结构，应从疏通资金流向实体经济的渠道，培育消费增长引擎的角度来看。

可以看出，近期房地产新增贷款已恢复限额控制，6月份抵押贷款利率回升，部分城市抵押贷款利率上浮。6月份，居民新增中长期贷款比例降至29.3%，较4月份的高点下降11个百分点。此外，开发商的各种融资渠道(境内外债券发行、信托、开发贷款等。)也开始变得更加严格。与此同时，在最近房价大幅上涨的城市，限价政策已经重启，旨在减少空购房投资的收入，而不是积极鼓励资本流入房地产。与此同时，世界主要经济体的货币宽松趋势越来越明显。为了应对资产价格上涨的预期，有必要为资本和房地产市场建立一道防火墙，以引导资本流向实体的传导渠道。

当然，加强资本管控不是打压房地产，而是规范资本与房地产的对接渠道。首先，无论是5月中旬银监会23号文件(针对银行和信托房地产贷款)，还是7月初监管部门对几家信托公司的窗口指导，还是7月12日NDRC对房地产企业海外债务提出的新要求，该政策都不是为了打压房地产。例如，“去渠道”和“渗透监管”主要是为了防止行政层面的放松和新的监管套利，而“堵后门，开前门”，打击开发商的土地购买融资。

银行和信托对符合“432”(项目四证齐全，资本金30%，企业二级资质)要求的贷款和实物股权投资开放。此外，加强对住房企业的融资监管也是为了提高行业集中度。目前，房地产行业的融资倾向于集中在龙头企业，今年成功发行融资债券的房地产企业主要是aaa级实体。用融资重建企业行为更有利于行业的健康发展。