137.7亿元受让19.7%股权 平安资管晋身华夏幸福二股东

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7月10日下午，华夏幸福宣布，公司控股股东华夏幸福基金控股有限公司与平安资产管理有限公司于当日签署了《股份转让协议》，约定华夏控股将以协议转让方式将华夏幸福5821245.02万股股份转让给平安资产管理，占华夏幸福总股本的19.70%。此次转让后，平安资产管理将成为华夏幸福的第二大股东，持股比例仅次于华夏控股。华夏控股将其持股比例从61.67%改为41.97%。受此消息提振，房地产板块昨日下午集体爆发，CCCC地产跌停，华夏幸福收于每股27.31元，上涨9.68%。

流动性改善

根据公告，转让价格为23.655元/股，较昨日收盘价折让约5%，换股成本为137.7亿元。此次股权转让后，华夏幸福还将重组董事会，平安资产管理将获得两个董事会席位。

平安资产管理的相关人士对《中国证券报》表示，这是平安资产管理使用保险资金的正常投资。华夏幸福是中国领先的工业新城运营商，业务布局围绕核心城市圈，公司对其长期发展潜力持乐观态度。平安资产管理一直倡导价值投资。华夏幸福目前的估值相对具有吸引力，同时公司的股利分配保持在稳定水平，投资者可以获得相对稳定的现金流。

许多知情人士和市场参与者告诉记者，平安资产管理的大规模持股将有助于提高公司的流动性水平。

自今年年初以来，华夏幸福的股价一直处于低迷状态。目前，与年初相比，其市值蒸发了一半以上。一个主要原因是外界担心其资本状况。自2017年下半年以来，北京周边许多地方出台了严格的限购限贷政策，极大地影响了华夏幸福在北京周边地区的销售，加大了资金回笼压力。与此同时，华夏的幸福工业新城模式也被视为专注于资产运营，在去杠杆化背景下面临更大的金融压力。华夏幸福之前的年报显示，2017年底公司的资产负债率为81.1%，如果考虑90亿元的永久债务，资产负债率为83.5%。

在与平安资产管理签订股权转让合同之前，华夏幸福已经开始了一系列的行动。5月16日，华夏幸福宣布与中信银行建立战略合作关系，中信银行同意向华夏幸福集团提供总额不超过315亿元人民币的授信额度。6月22日，中国诚通、中国武铁和华夏幸福签署战略合作协议。华夏幸福董事长王表示，华夏幸福将进一步落实各方已有的项目合作，愿意与中国诚通资本运营试点合作，积极参与国有企业改革。

然而，值得注意的是，这种股权转让伴随着业绩承诺，这在以前的股权转让案例中是罕见的。华夏幸福承诺以2017年上市公司股东应占净利润为基数，2018年、2019年和2020年的净利润增长率分别不低于30%、65%和105%，即2018年、2019年和2020年。上市公司股东应占净利润分别不低于114.15亿元和144.88亿元，否则华夏幸福将对平安资产管理进行现金补偿。

部门或估价维修

数据显示，从1月份到现在，房地产概念股已经下跌了20%以上，市值蒸发超过了1万亿元。另一方面，22家内地和香港上市房地产企业上半年销售额达到18816.54亿元，同比增长37%。其中，碧桂园、万科和中国恒大上半年销售额均超过3000亿元。

中原地产首席分析师张大伟指出，对于房地产企业而言，三四线市场仍将是推动全国房地产市场销售持续改善的基石。几乎可以肯定的是，2018年，领先的房地产企业将继续刷新其历史销售记录。

瑞银(UBS)中国和香港房地产研究主管李长荣(Eva lee)向《中国证券报》指出，房地产企业强劲的销售数据并不支持股价，主要是因为市场担心人民币贬值的风险以及房地产企业融资渠道有限。

东方证券分析师指出，市场情绪的宣泄即将结束。其中，龙头企业在融资、土地收购和销售方面的整体集中度提高仍将是该行业相对清晰的投资逻辑，接近历史底部的龙头企业估值将被叠加。现在过于悲观是不合适的。因此，我们对低价值蓝筹股、高增长的领先公司和受益于住房租赁市场长期发展的公司持乐观态度。