房地产投资增速持续回落 补库存动机增强

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国务院发展研究中心研究员刘为民

1-6月，全国房地产开发投资5.6万亿元，同比名义增长9.7%，1-5月增速回落0.5个百分点。房地产投资累计同比增速已连续三个月下降，预计后续房地产投资仍将出现小幅回调。但中国房地产投资的弹性依然存在。从短期因素分析来看，这种投资弹性主要来自补充库存的动机。6月底，商品房销售面积降至5.5亿平方米，较2016年初7.4亿平方米的历史高点下降1.9亿平方米。为了补充库存，一些开发企业加大了征地力度。1-6月，征地面积1.1亿平方米，累计同比增长7.2%，比一季度增长6.7个百分点；同期，新开工住房面积9.6亿平方米，累计同比增长11.8%，比一季度增长2.1个百分点。从长期来看，这种投资弹性来自于新型城镇化人口集聚和住房打包率提高带来的住房建设需求。截至2017年底，中国常住人口的城市化率为58.5%，户籍人口的城市化率为42.4%。这一城市化率的结构特征决定了中国目前的住房需求弹性更大，特别是随着大城市群人口承载能力和产业承载能力的不断提高，人口将加速向一些二、三线城市集聚，这也是近期一些二、三线城市供需紧张的内在原因。此外，在我国现有住房存量中，不完整住房仍占一定比例。根据相关统计数据，估计我国住房存量的完好率约为75%，住房领域仍存在不足失衡的矛盾。

从房地产市场调控效果来看，在一系列房地产调控政策的不断作用下，调控取得了阶段性成果，尤其是在一线城市，对全国房地产市场的预期起到了很好的引导作用。6月份，北京、上海、深圳等70个大中城市新建商品房价格下降9%。然而，我们也看到最近一些城市的房价有上涨的压力。为了缓解和应对房地产的潜在风险，进一步促进居民安居乐业，后续的房地产调控仍将采取“不放松、不动摇”的政策取向。我们应该抓住市场调控取得阶段性成果的窗口时期，加快基本房地产制度和长效机制的引进。坚持分市、分级实施的政策，增加供需紧张城市的土地供应，促进区域住房供需基本平衡。对于购买第一套低价中小套型住房的自住需求，仍应给予相应的信贷和税收优惠，特别是要制定针对“新市民”住房需求的配套政策。要加快完善住房租赁市场体系，建立适合租赁项目的土地供应模式，引导机构投资者进入租赁市场，加大租赁项目的金融创新，提高租赁项目的可持续性。进一步完善多渠道住房保障政策，重点发展包括公共租赁住房和共有产权住房在内的住房保障供给体系。