五矿地产“赌局”：销售乏力，重组或失先机

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在央企重组的背景下，招商局、交通厅、建设厅等央企的房地产业务整合发生了巨大变化，一度让房地产界兴奋不已。目前，市场正期待见证更多“巨无霸”房地产企业的诞生，但对于许多正在进行重组的房地产央企来说，打造“巨无霸”之路尤为艰难。

新的“旗舰”还没有出现

三年前，五矿宣布与中冶进行重组，中冶被整合为五矿整体。重组后，五矿的总资产达到7000亿元。

这个庞大的数字带来的冲击是毋庸置疑的，但在重组的背后，业界更关心的是两大央企旗下的房地产平台将如何打造新的“旗舰店”。

然而，到目前为止，五矿地产和中冶地产的重组还没有提上日程，而且在过去很长一段时间里，这两家公司都很少在市场上活跃。尤其是五矿地产，多年来一直默默无闻。直到房地产企业的马太效应在过去两年持续加剧，五矿地产才被迫向前迈进一步。

7月23日，五矿地产撼奖[2018]040号长沙市“双限”商住区，总成交价13.13亿元，该地块限售房价格为9200元/平方米。

这是五矿地产今年首次在公开市场上收购土地。中国房地产数据研究所执行主任陈胜认为，五矿的收购可以显示其扩张意图，但其长期保守的态度可能不会在短期内得到改善。如果五矿希望在业绩上取得突破，它需要一种更积极的态度。

下半年赌博数十亿

去年，五矿地产开始强调投资规模。在年底的一次活动中，五矿地产副董事长兼董事总经理何剑波公开表示，五矿地产将“朝着实现年销售额1000亿元的目标前进”。

“不到500亿就要500亿，超过500亿就要1000亿，超过1000亿就要3000亿，超过3000亿就要1000亿。这是房地产行业的一个活跃局面。”五矿地产今年将目标定为150亿元，预计未来几年公司合同销售额的年增长率将达到60%以上，2020年合同销售额将达到400亿元。

在目前的房地产市场，很难挤进前100名。即便如此，五矿地产仍需努力奋斗才能实现这一目标。近日，五矿地产递交了“中考”成绩单。在过去的六个月里，该公司的合同总销售额约为28.1亿元，仅为年度目标的18.7%。

值得注意的是，五矿地产在其公告中表示，今年上半年的合同销售额与去年同期相似。然而，根据时代财经对五矿地产2017年半年度报告的检查，去年上半年五矿地产记录的合同销售额实际上约为43.76亿元。

不难看出，五矿地产今年上半年的业绩下滑幅度超过了35%。鉴于上半年业绩下滑的原因，时代财经多次试图了解五矿地产，但截至发稿时，尚未收到任何回复。

虽然从上半年的业绩来看，五矿地产仍远未达到150亿元的销售目标，但这并没有造成压力。五矿地产在公告中表示，根据销售计划，大部分开发项目将集中在下半年，并有信心在今年实现150亿元的目标。

在陈胜看来，150亿元的目标对五矿地产有更多的激励作用。无论最终结果是喜是忧，都表明五矿地产已经准备好走出最初的“舒适区”。

五矿地产有一个明显的中央企业标签。自2003年成立以来，五矿地产的销售一直处于不温不火的状态。或许是意识到自身的不足，何剑波去年向媒体透露，五矿地产即将转型为多元化业务。第一个挑战是长期租赁公寓，大型房地产公司正在争夺食物。

据悉，五矿地产的长期租赁公寓业务将从强调资产的模式入手，将其在北京、香港等城市的酒店、写字楼等物业资源转变为长期租赁公寓。根据计划，五矿地产长期租赁公寓品牌“十二月”的首个项目将于今年启动。

为了确保有足够的土壤储备来支持规模扩张，五矿地产也准备今年花费150亿元来弥补其头寸。何剑波坦言，五矿地产正处于快速增长期，征地将更加活跃，这是企业发展的需要。

五矿地产准备在环渤海城市群、长三角城市群、粤港澳大湾区城市群、中部城市群、成渝城市群等几个核心城市群努力工作，但今年五矿地产只失去了一个孩子。陈胜指出，以五矿地产目前的实力，在公开市场上抢地不太可能成功，未来可能会与政府和房企合作扩大土地储备。

数据显示，五矿地产在中国有22个城市，在北京和香港等核心地区拥有办公楼、酒店和其他物业。财务报告显示，截至2017年底，五矿地产土地储备约386万平方米，相应价值近900亿元，商品供应不足。

重组时间表未知

五矿和中冶复杂的业务系统决定了两个平台的业务整合将是一个长期的过程。在五矿地产和中冶地产重组不明朗之前，五矿地产首先进行了一轮内部资产运动，试图以这种方式扩大房地产业务。

五矿地产的内部整合早在2015年底就开始了。五矿集团希望在实现业务运营平台整合、消除内部竞争、提升交叉重叠业务、分散管理资源的原则下，将五矿建设作为集团房地产业务的整合平台。

2016年，五矿地产的前身五矿建设宣布，中国五矿和五矿同意将托管资产的管理委托给五矿建设。与此同时，五矿建设在另一份公告中宣布，它打算将其名称改为“五矿地产”，以便更清楚地反映这一上市平台的业务属性。

五矿建设委托的资产包括中国五矿集团公司的两个全资子公司和一个非全资子公司，以及五矿集团公司的两个全资子公司在北京、天津、山东和湖南的21个房地产开发项目和4个代管项目。五矿建设将为这些项目提供7项服务，包括日常管理、发展战略制定和成本控制。

这一近400亿规模的资产托管将把五矿的所有房地产资产转移到唯一的房地产平台五矿地产，五矿地产的总资产将在瞬间翻倍。

当时，一些业内人士认为，从母公司输血的五矿地产，在短时间内总资产将超过1000亿元。同时，一些业内人士认为，五矿地产比中冶地产在整合和规模化方面更为活跃，未来五矿地产更有可能兼并中冶地产。

但在过去两年里，五矿地产和中冶地产的地位发生了逆转。早年，中冶房地产的业务大多局限于经济适用房的建设，资金周转缓慢的问题一直困扰着中冶房地产。为了加速资本的回流和快速增加销售，中冶房地产出售了一些项目股份，以套现的方式套现。

2017年，中冶房地产通过招标、拍卖、拍卖等方式收购了11块土地，并取得了股权，新的总建设规模约为225万平方米。今年6月，中冶房地产毫不犹豫地在上海联合产权交易所挂牌上市了珠海中冶明恒房地产有限公司30%的股权，该公司是珠海横琴住宅项目公司的“巨无霸”项目。

不仅如此，2016年，中冶地产还决定转型为文化旅游和养老地产。成立了文化旅游与保健部，落户兴隆县。目前，已开发了中冶兴隆新城和中冶长城十里冯春镇两个项目，并与中信国安集团和北京大学医学院携手打造医疗保健品牌。

“文化旅游和养老是未来的发展趋势。这两个领域的项目投资额相对较大，开发周期也很长，需要开发商做好长期持有的准备。”陈胜认为，只要开发商保持良好的心态，持有文化旅游和养老地产，未来的收益将得到保证。

经过这一波的转型和土地掠夺，中冶地产的土地储备激增。截至2017年底，中冶房地产集团总资产近700亿元，土地总储量近2000万平方米。

在嘉里发布的2018年上半年中国房地产企业200强排名中，中冶地产以131.4亿元的销售额排名第79位。企业重组遵循“吃大吃小”的规律。随着中冶地产与五矿地产的差距越来越大，中冶地产吞并五矿地产还是一件很有可能发生的事情。”