厦门房价挤泡沫 跌价从“次品”开始

本篇文章5563字，读完约14分钟

最近，随着厦门楼市崩盘的消息传出，厦门楼市被推到了风口浪尖。那么，厦门楼市的神话真的破灭了吗？房价真的崩盘了吗？地价真的减半了吗？

最近，随着厦门楼市崩盘的消息传出，厦门楼市被推到了风口浪尖。那么，厦门楼市的神话真的破灭了吗？房价真的崩盘了吗？地价真的减半了吗？

为了恢复真正的厦门楼市，《国际金融新闻》的记者们赶赴厦门进行实地考察。

宁静、休闲、舒适是厦门的本色。

然而，最近，宁静的路岛被一篇题为《厦门神话:地价减半，卖地王落泪！房价下跌了1万元！这篇文章被推到了风口浪尖，对厦门房价走势的担忧和猜测如潮水般涌来。

这座美丽城市的房价怎么样了？

《国际金融新闻》记者赶到厦门路岛了解情况。

“如果价格真的暴跌，我还会在这里工作吗？”厦门本地中介张硕(化名，下同)没有回答这个反问。在张硕看来，关于厦门房价“一跌再跌”的传言，只是基于个别房价大幅下跌的判断。

近日《国际金融新闻》记者实地走访厦门时，许多中介从业人员告诉记者，厦门岛内外的二手房价格比2015年上涨了一倍多。到目前为止，还没有“廉价出售”的迹象，只有开发商“多赚少赚”的问题。

值得注意的是，厦门的二手房价格确实略有下降，但下降最大的是那些不在学区、地处偏远、楼龄超过10年或公寓布局不合理的“二手房”。

价格下降始于“次品”

“前浦和湖里地区的一些房屋价格正跟着风走，所以大幅下跌可以被视为市场的理性回归。”中介李冯承认，二手房的议价价格正在上升。然而，李冯承认，周边设施相对成熟，尤其是著名学校周围的学区。即使是“又旧又小”，二手房的价格也能达到8万元/平方米以上，高于岛上高端市场的平均价格，而空房的议价价格相对要小得多。

“贝斯(思明区北部)二手房的降温现象不是很明显。”在厦门岛老城区做中介的旺旺告诉《国际金融新闻》记者，中山公园附近的房子有一个很好的校区，空房价值很高，所以即使房价下跌1000-2000元/平方米，也是市场的正常周期性波动，“不会对房价总量产生很大影响”。

《国际金融新闻》记者注意到，中介窗口外一栋26平米、10年历史的“御景宫”房子，平均每平米价格超过9万元。

对此，汪盛表示，这种类型的“住宅”实际上是为了在户籍上学习。事实上，大多数二手房的平均价格在7万元左右。

"目前，我们主要向客户推荐元昌国际城."汪盛告诉《国际金融新闻》记者，该房产位于思明区中心，交通便利，属于大同小学，性价比高。

汪盛口中的“优惠价”约为65000元/平方米，但这种房子装修简单，以低层为主。然而，具有良好资质的房屋或急需的房产似乎并不意味着“促销和大幅降价”。

事实上，根据国家统计局发布的最新数据，截至今年6月，虽然厦门二手房销售价格连续15个月下降，但下降幅度自今年1月以来已经有所收窄。

相反，曾经被投机者掠夺的“热门”住宅区现在有更多的房源，空的议价空间更大。一些房东已经改变了他们以前因个人需要如资本周转而不愿出售的态度，愿意以盈利出售。

位于胡鑫岛外围的世茂湖畔，二手房面积在150-160平方米之间，目前的单价一般在63，000-65，000元之间，其中一些房子的折扣价为每平方米7，000-8，000元，主要取决于公寓类型和楼层李冯向《国际金融新闻》记者展示的这套“打折”住房是63000元/平方米。不仅整个房子从北到南不透明，而且公寓的布局也不合理。而且，这栋房子已经卖了很多年了，现在还是一片空白。

李冯透露，当时买下世茂湖滨的很多业主大多是出于投资目的，所以目前社区的入住率不到30%，更多的房子上市出售。产品竞争的加剧、稀缺程度的降低或在一定程度上导致了社区房价的下降。不过，李冯直言不讳地表示，当前房价下跌更多的是为了挤出之前的泡沫。

李冯说:“当时世茂业主的心理价位一般都在3000-4000元/平方米左右，高于同一地区的平均价位，这也是房价合理化的一种体现。”毕竟，2016年世界贸易组织的价格仅为32000元/平方米。展望未来，到2012年，你可以以每平方米11000元的价格买到精装书。”

岛上的第一手房屋又高又稳定

与二手房的浮动相比，自2014年以来，岛上的思明区和湖里区已不再出售住宅用地，这使得岛上现有的新房“稀缺如宝”。前几年新开的商品房价格大幅上涨后，现在大部分都在7万元/平方米左右徘徊，趋于稳定。

位于会展中心的“沃尔顿1275”，在8月3日下午刚刚推出了100多套套房，平均价格在65000元至75000元/平方米之间。

“二手房的备案价格一直很低。开发商最初预计的平均价格至少在7万至8万元/平方米之间，因此我们目前的价格很便宜，不应该下跌。”尽管沃尔顿售楼处的销售人员余明(化名)对自己的房价前景“充满信心”，但《国际金融新闻》的记者注意到，售楼处只有少数客人来看房子，5月份还剩下一些房产。

房子很久没卖完了，或者沃尔顿的公寓面积超过170平方米，总价超过1000万元，普通工薪家庭和有需要的家庭都不喜欢，也负担不起。此外，一些购房者表示，他们不得不谨慎观望。

据嘉里数据显示，截至2018年6月底，厦门144平方米以上的商品住宅和高端产品的去污周期超过29个月，库存压力较大。

事实上，今年上半年，厦门岛推出的大部分房屋都是大面积单元，平均价格超过65000元/平方米。

“现在推出的房子都是提前规划的，否则受土地成本的影响，开发商不得不推出高端楼盘。”中原地产首席分析师张大伟说。

"这些房产即使降价也买不到。"厦门的许多本地购房者只能“隔岸观火”，寻找总价在1000万左右的房子，所以他们把房屋所有权证从岛上搬到了外面。

岛外推力

根据厦门市国土资源和房屋管理局发布的报告，2018年上半年，厦门市商品房预售面积批准为54万平方米，其中只有10%在岛内，其余在岛外四区，即集美区、海沧区、同安区和翔安区。

那么，大量新推出的岛外住房会影响岛外房价吗？

“有些房地产开发商的确是为了还钱才低价入市的，但基本原则是，他们不会亏本卖房子。”一位开发商的销售人员告诉《国际金融新闻》记者，他公司投资开发的项目基本上都在厦门岛以外，目前还没有降价出售。

8月4日，《国际金融新闻》记者以买家身份参观了位于同安区的新址荣信铂湾。此次主要推出86平方米的三间房和118平方米的四间房，均价约33000元/平方米，均为复式设计。

“这房子现在卖得很好。由于价格限制政策，新开的房子都卖‘面粉价格’的‘面包’。”营业员张璐告诉《国际金融新闻》记者:“2016年该地块的底价为23800元/平方米，销售价格为31000-34000元/平方米，是根据房产价格计算的。如果算上30多平米的礼品，房价接近100%，实际售价仅为23600元/平米，按成本价出售。”

事实上，很多厦门本地购房者向记者反映，目前岛外各地区的二手房价格相对稳定，而二手房价格有小幅下降的趋势。

厦门市国土资源和房屋管理局的数据显示，今年上半年，岛外二手房交易数量减少至3110套，同比下降78%，交易面积为31.1万平方米，同比下降161%。买家往往持观望态度，不确定的市场情绪是导致二手房价格下跌的主要因素之一。

岛上和岛外的价格非常不同

厦门岛和厦门岛之间只有一座跨海大桥。为什么价格差异超过了一倍？

所谓的岛，即厦门岛，也叫绿岛；岛外，是指福建省漳州市和泉州市毗邻的面向海岛的陆地部分。

厦门本身被定位为一个彻头彻尾的旅游城市。2017年，厦门市国内生产总值约为4351.18亿元，其中第三产业增加值占57.8%。根据厦门市统计局的调查报告，2017年厦门市旅游总收入为1168.52亿元，增长迅速。

从地理上讲，厦门最好的旅游资源大多集中在厦门的主岛及其周边岛屿。

因此，厦门最贵的住宅建筑是环岛的海景客房，尤其是一些位置好、质量高的海景别墅。近年来，单位价格飙升至15万元以上。

事实上，不仅是海滩，岛上的其他地区也布满了超高层住宅建筑。即使在厦门岛，一些高层住宅仍能俯瞰海景，单价仍可高达7万至8万元。

除了景观和旅游资源，厦门的大部分主要就业机会都来自这个岛。

作为老城区和市政府所在地，标志性建筑如火车站、机场和双塔，以及厦门的主要商业综合体、学校和医院等。，大部分都集中在岛上。

相反，《国际金融新闻》的记者从岛内中山公园附近出发，驱车穿过跨海大桥，到达岛外北面的同安区中心和西面的海沧区。单程旅行大约需要一个小时(周六下午一些路段拥堵)，时间成本很高。同时，经过岛外沿海地区后，周边大部分地区都是农田和村庄，商业项目和生活设施非常稀少，这与岛的城市感相去甚远。

根据厦门市统计局的调查报告，2017年，该岛思明区和湖里区的国内生产总值约为2275.93亿元，占厦门市国内生产总值的一半以上，而这两个区的总面积仅占厦门市的8.3%，显示出经济集中度。

但是，从具体规划来看，由于岛内面积有限，新建住宅项目数量逐渐减少，而岛外的几个区域，无论是住宅、商业、医疗、教育等方面，都在逐步加强和完善，未来的经济中心可能会外移。

这些年的“主题”

厦门岛内外的当地代理商表示，近年来房价已经翻了一番。

“当我2011年来到厦门时，婺源湾几乎是空的土地。当时它的售价是1万元/平方米，后来涨到了10万元/平方米。几年后，房价以几何级数增长。”这种怀旧的声音出现在厦门的一群买家中。

房价随着时间的推移而上涨并不奇怪，但《国际金融新闻》记者走访的许多房地产机构提到，2015年是厦门房地产市场的一个转折点。目前，与2015年相比，厦门的整体房价已经上涨了一倍多。

以华顿1275为例，2015年开盘价为3-4万元/平方米(含精装成本5000元/平方米)，不到新增原材料单价的一半。

那么，为什么厦门的房价在短短几年内“突飞猛进”？

从政策层面来看，厦门经历了几轮调控和放松。

从2010年9月到2013年4月，厦门相继出台了一系列监管政策，厦门楼市笼罩在严厉的监管之下。

然而，2014年8月，厦门迎来了一个“宽松期”，宣布岛外四区将不再实施限购措施，岛上思明区和湖里区的普通商品房将继续实施限购措施。2015年1月，厦门岛思明区和湖里区144平方米以下的商品房将不再限购。至此，厦门已经实施了四年多的“限购令”已经放松。

限购的放松在一定程度上刺激了厦门房地产市场。一些嗅觉敏锐的开发商抓住机会大力宣传。厦门的房地产市场复苏了，许多市场出现了“曙光”。投机者大量进入市场，导致房价虚高。自2014年第四季度以来，非厦门本地客户购买的房屋数量超过了厦门本地客户，而厦门本地客户是厦门的主力军。

直到2016年9月，厦门才正式重启限购政策，外国客户的购买面积开始大幅减少。

“厦门经济稳定，气候宜人，发展潜力巨大，一些投资力量可能会推高房价。”卢文喜说道。

“只要你在2017年前买了房子，你就赚不到钱。”李冯笑了。

李冯指出，自2017年下半年以来，由于预售许可证价格限制政策的收紧，岛上许多准备高价出售的建筑达不到其心理价格，因此“阴阳合同”现象非常普遍，大多数出现在单价超过7万元的新房中。

然而，《国际金融新闻》记者发现，现阶段厦门二手房市场已不再存在所谓的“阴阳合同”现象。

地价减半了？

随着厦门房地产领域的不断拓展，厦门这块“甜蜜地产”也吸引了众多房地产企业的觊觎，他们纷纷争夺海滩。

据《国际金融新闻》记者不完全统计，2010年以来，荣鑫、泰和、恒大、碧桂园、融创、徐汇、R&F等数十家知名房地产企业相继进驻厦门。

房屋企业的积极布局也在一定程度上推动了厦门本地拍卖市场的发展。

根据厦门市国土资源交易市场官方网站数据，《国际金融新闻》记者统计发现，自2010年以来，厦门市每年公开出让土地数百万平方米，仅土地拍卖收入每年就超过100亿元，其中2011年土地拍卖收入最低为135.02亿元，2016年更是飙升至492.43亿元的最高点。

“面包”与“面粉”密切相关。据了解，2017年同安区荣鑫、保利、禹州、首开的楼层价格均在3万元/平方米以上。2018年7月2日，中铁和华润在同安区以底价分别赢得了18000元/平方米和17000元/平方米的两块土地。

一年之内，“面粉”的价格从土地王到“1”开始明显下降。当时，关于“地价减半”的传言仍在继续。

然而，事实并不像看起来那么简单。

据《国际金融新闻》记者介绍，由于岛外相关配套设施正处于规划建设的关键时期，许多新出让的土地除了用于商品房开发外，通常还被赋予其他一些“使命”，如拆迁安置房、公共绿化等市政配套设施。

此前，开发商一般会公布"待分配的底价"，即去除这些无利可图的项目后的底价。与最近增加的土地拍卖项目的"底价"相比，价格自然不同。此外，每块土地的分配面积相差很远，因此只比较交易的底价是不可避免的。

以荣鑫铂湾为例，据销售人员张璐介绍，现阶段出售的房屋的底价为23800元/平方米，是划拨的底价，但实际上，很多划拨项目的征地底价都远低于20000元/平方米。

“表面上看，房地产企业的参与度不高，交易底价有所下降，但在这背后，需要考虑的是房地产企业的财务状况和市场预期。如今，许多土地转让需要“一次性预售申请和一次性公开销售”，这是对住房企业财务实力的考验。”一位接近当地开发商的人士表示。

厦门中原地产认为，目前，房企正处于贷款偿还的中间节点，开发商承受着巨大的资金压力，土地拍卖参与相对谨慎，土地市场回报更加理性。此外，在楼市调控的高压下，开发商“唱多”的市场预期被空下调，挫伤了土地拍卖的热情。然而，经过一定的发酵期后，房企适应调控环境，土地参与的热度可能会回升，而政府供给主要是“稳定”的。预计市场将增加土地供应，以刺激急需的需求。