房贷利率本轮上涨或接近尾声 房贷趋紧态势难改

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近日，荣360数据研究所发布的报告显示，7月份首笔房贷平均利率为5.67%，较6月份上升0.53%，较去年7月份首笔房贷平均利率4.99%上升13.63%。据业内人士透露，在今年房地产调控的背景下，住房相关贷款总体上是稳定和紧张的。本轮加息可能即将结束，加息速度可能会逐渐放缓。但总的来说，很难在未来很长一段时间内降低抵押贷款利率。

抵押贷款利率的上升在7月份有所收窄

2018年7月，中国首笔住房贷款的平均利率持续上升，但增幅有所收窄。根据荣360的数据，2018年7月中国首笔住房贷款的平均利率为5.67%，是基准利率的1.157倍，较6月份上升0.53%，较上月的0.71%环比增幅有所收窄；与去年同期相比，利率上升了13.63%，而去年同期为4.99%。

具体来说，7月份，在全国35个城市的533家银行中，有47家银行(分行)上调了首笔住房贷款利率，占比8.82%，较上月下降了9%。其中，146家银行的第一套基准利率上升了10%，比上个月下降了23个百分点；173家银行增长了15%，115家银行增长了20%。

值得注意的是，实行25%以上浮动利率的银行数量有所增加。其中，28家银行同比增长25%，25家银行同比增长30%，分别比上个月增长3%和9%，另有4家银行第一轮增长30%至40%。中原地产首席分析师张大伟表示，股份制银行的抵押贷款利率已经上升了30%至40%，这对市场意义不大。从实施情况来看，这些银行基本上没有按揭业务，价格标签只代表拒绝业务。

此外，数据显示，7月份二手房贷款平均利率为6.03%，较上月上升0.3%，整体增幅有所下降。在360家被监测的重点银行中，只有21家基准二套房贷款利率上调10%的银行较上月下调了一个百分点；有28家银行和243家银行分别实施了15%和20%，分别比上个月减少了7家和16家；有213家银行实施了超过20%的浮动利率，比上个月增加了22家。

与此同时，4.13%的银行已经停止放贷。例如，在北京监测的30家银行中，有一家银行已经停止放贷；在深圳监管的26家银行中，有7家已经停止放贷。

荣360数据研究所的分析师表示，央行的放水并没有像业内人士预期的那样为抵押贷款利率降温，抵押贷款利率仍主要在上升。预计短期内中国不会大规模降息。

"但抵押贷款利率的增长率可能会放缓."李微漪表示，2017年7月至2018年7月，第一套住房贷款和第二套住房贷款的利率分别比上个月提高了2.47%和1.27%，达到0.45%左右。根据这一趋势，在接下来的2到3个月内，环比率值将接近于0，抵押贷款利率将保持小幅上升，直至稳定。

居民购房的杠杆率持续下降

在抵押贷款利率上升和房地产政策收紧的背景下，居民住房购买的杠杆率一直在下降。根据易居房地产研究所发布的“2018年第二季度全国居民住房杠杆研究”报告，2017年第一季度个人抵押贷款余额同比增长35.5%，2018年第二季度降至18.6%。与此同时，全国居民购房杠杆率回落至31.9%，环比下降1.1个百分点，同比下降8.6个百分点，连续五个季度收窄。

益居研究所研究员沈心表示，自2015年第三季度以来，居民购房的杠杆比率迅速上升，2016年第四季度达到2010年以来的最高水平44.1%。2017年第一季度，该指数小幅降至43.8%，随后连续五个季度下跌。

然而，沈心也指出，尽管个人抵押贷款余额的增长速度已经放缓，但总体上仍有空.2018年第二季度，个人住房贷款余额增加9800亿元，同比下降2%。然而，新抵押贷款余额的绝对值仍处于历史高点。

数据显示，2017年第四季度，个人购房贷款新增余额降至8000亿元，同比下降33%。然而，它在2018年第一季度反弹至9，600亿元，并在第二季度继续小幅反弹至9，800亿元，比上个月增长2%。

沈心认为，短期监管政策和信贷紧缩的局面不会改变。随着政策环境和信贷环境的收紧，预计居民购房杠杆率将进一步下降，下半年全国房价涨幅将收窄。

住房贷款很难放松

对房地产的严格监管不会放松。在7月31日召开的中央政治局会议上，有人指出，要坚决解决房地产市场问题，坚持依法治市的方针，促进供求平衡，合理引导预期，整顿市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场稳定健康发展的长效机制。

从现阶段来看，一方面，房地产市场仍然火热，另一方面，房地产资本风险压力已经达到很高的水平。

据中原地产报道，尽管7月份国家调控次数创下新纪录，但基准房地产企业的销售业绩仍在调控压力下爆发。总体来看，前七名中有32家房地产企业的月销售额达到25373亿元，同比增长37%。其中，碧桂园销售额3475亿元，同比增长44.62%；融创售出2276亿元人民币，同比增长70%；新城控股出售1136.63亿元，同比增长106.05%；金茂在中国的销售额达到788.92亿元，同比增长187.6%。

与此同时，房地产企业的资金链正在闪烁“红灯”。在房地产政策趋紧的基调下，房企经常拒绝发行债券。此前，保利地产申请的15.14亿元资产支持证券项目由6月19日的“暂停”变更为“终止”；万达50亿元的供应链资产支持型证券也从一年前的“暂停”变成了“终止”；美丽地产宣布，鉴于市场环境的变化，其主动撤回2018年企业债券发行材料；华夏幸福(40亿元)、和盛创展(100亿元)、金融街(50亿元)和碧桂园(200亿元)的公司债券均处于“暂停”状态。

此外，公司债券到期的企业也开始出现。此前，洪钟控股有限公司宣布公司逾期债务本息总额约为43.7亿元，控股股东洪钟卓业集团有限公司持有的公司22.28亿股股份已被司法机关冻结。

在这种背景下，一直受到追捧的房地产已被列入评级公司的降级名单。最近，中国信用评级公司决定将18卧室1a和18卧室1b列入可能被降级的信用评级观察名单。目前，田放集团负债超过1800亿元，负债率高达85%。

一些业内人士表示，对于企业资金，由于杠杆风险依然存在，住房相关贷款不会松动。在个人贷款方面，为了避免居民利用杠杆进行投机行为，大幅下调抵押贷款利率不符合调控要求，短期内更有可能保持稳定。