万科祝九胜：机构介入租赁市场才刚开始

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⊙石南○编辑孙芳

在8月21日举行的万科2018年上半年业绩发布会上，万科总裁兼首席执行官朱九生表示，市场存在一种误解，即“机构干预推高租金。”在过去的一两年里，资本确实干预了租赁市场，但机构的渗透率仍然很低，它们的作用有限。

朱九生还认为，租赁市场刚刚起步，机构干预的时机刚刚到来。如何确定出租房的价格？各方需要友好互动和共同探索。

今年下半年，新推出了4万套长期租赁公寓

上半年，除了原有的房地产开发和物业服务行业，出租屋也成为万科的核心业务。万科自2014年以来积极布局长期租赁公寓市场，形成了三类产品:青年公寓(“停车公寓”)、家庭公寓和服务式公寓，为客户提供不同阶段的长期租赁解决方案。

截至今年6月30日，万科的长期租赁公寓业务已覆盖30个主要城市，累计客房数超过16万间。目前，已开放4万多个房间，开放6个月以上的项目平均入住率约为92%。

万科曾在2017年年报中表示，计划在2018年开放超过5万套长期租赁公寓，其中包括上半年的约1万套，这意味着万科将在下半年向市场推出约4万套新房。

“万科在深圳的公寓入住率超过92%，非常受欢迎。每间房的单价大约是1800元。”朱九生说，价格应该怎么定？无论是通过重新认识、重新构建和重新理解空的需求来不断调整，还是提出新的机制和新的做法，并欢迎各方之间的友好互动，共同做得更好。

与分散的个体业主不同，自由和蛋壳等中介平台的主要房源，据朱九生介绍，今年上半年，万科新增6万套房源，大致有三个来源:一是政府项目，即政府推土地。它被确定为一个长期出租公寓项目。万科在北京、佛山和深圳有6个这样的项目；二是万科通过合作或租赁方式获得各机构的闲置存量资产；第三，分散在个体地主手中的房屋。这60，000套房子将很快形成一个很好的产品集中的公寓。

朱九生也承认，过去收到房子后，怎么能及时供货，而且他们之间的时差也不是特别好控制。由于整个装修和消防改造在投入使用后仍然需要，如何在标准和效率之间达到平衡需要不断改进。

该组织对租赁市场的最高渗透率仅为5%

“空的房地产业仍然有房，容量仍然很大，城市化还没有完成，对租赁市场的机构干预才刚刚开始，机构干预的时机刚刚到来。”但愿九胜说。

朱久生表示，渗透率指数一般用来考察机构对一个城市住宅租赁市场的干预程度。据他观察，国内城市机构的最高渗透率只有5%，大多数城市甚至不到2%，所以目前机构的干预程度有限。

朱九生表示，万科以住宅租赁为核心业务，遵循“服务大众、服务老百姓、为老百姓建房子”的逻辑。因此，对于出租房，万科有三个定位:一是为进城的年轻人提供舒适的住房；二是响应“租卖并举”的要求；第三，机构干预租赁市场是一件新鲜事。