万科上半年业绩稳健增长 推行“五位一体”变革面向未来

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2018年8月21日，万科发布了2018年中期业绩报告，这是一份令人瞩目的成绩单。报告显示，上半年，万科实现销售额3046.6亿元，营业收入1059.7亿元，同比增长51.8%；上市公司股东应占净利润91.2亿元，同比增长24.9%。

万科仍对行业的未来持乐观态度。在8月21日的业绩发布会上，万科总裁兼首席执行官朱九生指出,“这个行业仍然有空房，容量仍然很大。城市化进程仍未完成。人们对食品、服装、住房、交通等房地产或整个城市的各种服务的需求仍然很大。”

基于这种预判，万科“坚持以顾客为中心，关注人们日益增长的对美好生活的需求”，服务于普通百姓(603883，诊断单元)。在这份中期业绩报告中，万科首次将出租房作为其核心业务之一。此外，万科其他多元化业务，包括商业开发经营、物流仓储服务、工业城镇、冰雪度假、养老教育等也在有序开展。

稳定的性能

万科上半年表现良好。根据年中报告，2018年上半年，万科房地产开发业务实现销售面积2035.4万平方米，销售额3046.6亿元，在34个城市中排名前三。

在土地收购投资方面，万科也表现稳定。今年上半年，万科收购了117个新项目，总股本溢价约为578.2亿元，平均价格为5054元/平方米。万科也更倾向于以合作的方式获得土地。在报告期内，“按建筑面积计算，90.8%的新项目是合作项目。”

万科的利润也持续增长。报告显示，今年上半年，万科实现上市公司股东净利润91.2亿元，同比增长24.9%。

面对行业监管的不断深化和日益紧张的融资环境，万科也加强了对资金的管控。报告期内，万科销售滚动收益率保持在93%以上；截至6月底，万科持有货币资金1595.5亿元，高于一年内到期的短期贷款和长期负债之和609.8亿元；净负债率为32.7%，在行业内处于较低水平。

从企业债券发行的角度来看，无论是债券发行规模还是利率，万科都是业内最好的。截至本次半年报发布，万科已完成5张超短期融资券的发行，票面利率在3.25%至4.6%之间；8月，万科完成发行15亿元住房租赁专项公司债券，票面利率4.05%，为2017年以来房地产企业发行公司债券的最低利率。

值得一提的是，今年上半年，在房地产开发和物业服务之后，万科将出租房确立为其核心业务。目前，万科已经形成了三种类型的产品:青年公寓、家庭公寓和服务公寓。截至今年6月30日，万科的长期租赁公寓业务已经覆盖了30个主要城市，收购了超过16万间客房，开业超过4万间，平均入住率约为92%。

可以期待新的业务发展

在核心业务稳步发展的同时，万科继续推进“城乡建设与生活服务提供商”战略，围绕人民生活改善需求，有序发展业务开发运营、物流仓储服务、工业城镇、冰雪度假、养老教育。

近日，万科通过并购，收购了太古集团旗下上海、广州、南京、成都、厦门、廊坊、宁波7家冷库，实现了国内一线城市和内陆核心港口城市的冷链业务覆盖。

在业绩发布会上，万科执行副总裁兼首席运营官张旭谈到此次并购时说:“中国的冷链业务还没有形成一个行业，这是老百姓最大的痛点。”如果这是普通人的痛点，他们应该去做。我们关注人民更好的生活，为成千上万普通人的食品安全贡献自己的力量。这是我们最初的心脏。”

张旭提到，万科仍在尝试一种新的业务——城市有机更新，未来城市的实现路径是多样的，不仅是拆迁改造之路，还有城市更新和未来城市建设之路。

张旭表示，尊重历史文脉、保存城市记忆、营造公共空空间、激发城市活力是万科城市有机更新的核心理念。在城市的有机更新中，“发展”的前提是“保护”。只有把尊重历史放在改造的意图之前，我们才能在新旧交替中创造出独特的城市时尚。

据报道，万科已经启动了几个城市有机更新项目，包括上海上声新学院、福州烟台山和广州恩宁路。例如，在上海，上海新所项目诞生于孙克别墅、哥伦比亚俱乐部和上海生物制品研究所等古老的历史建筑。2014年上海学院搬迁，2016年万科中标上海学院改造项目后，经过小规模的调整和更新，成为一个兼具美感和实用性的时尚社区。

万科的其他新业务也在有序推进。在物流和仓储方面，万科上半年表现良好。万科目前是ProLogis的最大股东，Prolog is是全球领先的现代物流设施和工业基础设施提供商。此外，截至6月底，万科物流仓储服务业务已进入全国32个主要城市，服务60多个客户，共获得84个项目，总建筑面积626万平方米，其中已完成41个，稳定运营项目平均占用率为95%。

在商业开发和运营方面，万科以印度电力集团为商业开发和运营平台。截至6月底，印度电力已管理126个项目，总建筑面积为915万平方米，并开办了79个自给自足的项目，包括53个购物中心。

“五位一体”的改革

万科始终是一个拥抱变化、适应形势的企业。在业绩发布会上，万科执行副总裁兼首席财务官孙嘉表示:“万科有句老话，没有成功的企业，只有时代的企业。这么多年来，万科人一直强调危机意识和自我改变的基因。危机意识和自我改变的基因让我们不敢懈怠。”

在过去的六年里，万科一直在推进“五位一体”的变革，即从战略开始到机制、文化、组织和人的变革。

孙嘉回顾了整个变化的起点:“2012年，万科率先提出行业正在逐步进入白银时代。为了继续保持万科的持续健康发展，我们需要做好核心住宅业务的发展，寻找新的增长动力。因此，我们提出了城市配套服务提供商的战略定位，并于今年正式将这一定位提升为城乡建设和生活服务提供商。正因为如此，在过去的六年里，除了继续进行住宅开发，还在商业地产、物流和仓储、长期租赁公寓、工业办公、教育和养老方面进行了实践探索。新的业务框架已经完全打开，战略转型已经开始。着陆。”

孙嘉指出，万科改革的原因是，随着万科新业务的全面开放，业务转型对组织和人员提出了更高、更全面的要求。

“在房地产的黄金时代，赚钱相对容易。当进入面向服务的业务时，赚钱越来越慢，越来越难。从相对成熟的房地产开发业务到全新的拓展业务领域，所有员工都必须具备较强的创业精神和创新能力。如果我们继续采用传统的组织模式和激励机制来要求职业经理人，那么在新的时代，很难在如此多的新业务中创造出色的业绩。”孙嘉说。

2013年提出的业务伙伴机制也符合这一新战略的存在。经过五年多的探索，作为企业根本管理机制的业务伙伴机制的生命力是显而易见的——目前万科核心业绩持续增长，新业务发展取得初步成效。

孙嘉表示，万科的“五位一体”转型仍在进行中，我们坚信，这样的“五位一体”转型最终能够帮助万科实现战略目标，实现健康可持续发展，创造更持久的价值，让万科成为一个不辜负新时代的优秀企业。文本/黄艺馨

编辑朱昱