镁刻圆桌会：平心静气谈房租

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最近，随着事件的发酵和媒体的不断关注，北京的房租上涨已经成为社会的热门话题。对此，镁雕地产特别邀请了房地产行业的协会、平台机构、中介机构和租赁公司进行圆桌会谈，以期全面、理性地分析北京租赁市场变化的真相。

话题1:北京的房租真的“大幅”上涨了吗？

北京市房地产协会副会长兼秘书长陈至:

租金是一个非常严肃的话题，应该冷静客观地对待，不应该被媒体盲目跟风。

目前，我认为下结论(指租金大幅增加)仍为时过早。由于一些线下交易缺乏相应的数据和中介机构的主观意见，一些被引机构公布的数据可能不全面，草率的结论缺乏有效的数据支持。

租金上涨与当前的货币供应和通胀压力有关吗？你不能随意判断。

政府在这方面的数据收集工作正在进行中，在收集到更多的数据后再进行研究更有说服力。

虽然缺乏有效的数据，但不能简单地说租金在飙升。然而，不难理解，租金会随着社会和经济的进步而增加。现在，用一些地方和个人的数据来描述如何推高租金20%~40%是不准确和不客观的。

赵，北京市房地产经纪行业协会秘书长:

从个案的角度来看，有关机构披露的数据，甚至统计局的数据，虽然数据有所不同，“上升”绝对是一个客观现象。对此我们应该有一个冷静的认识:市场有起有落，这是一个正常的市场状态。

58安居客房地产研究所首席分析师张博:

从安珠58号线的表现和各中介公司的租金信息来看，北京的租金并没有出现所谓的“暴涨”。北京的租金在今年第二季度和第一季度基本持平，而第一季度的租金比去年第四季度低1%。

壳牌研究院首席市场分析师徐小乐:

对比当前租金同比和环比、租金指数和租金收入比(月平均租金/月人均可支配收入)，发现北京当前租金涨幅仍在相对合理的范围内，且适度可控。根据壳牌研究院跟踪的数据:

首先，从租金指数来看，排除不可比拟的因素，2018年前7个月，租金指数同比增长10.7%，略高于2015年和2017年的增幅，但低于2016年的增幅。

其次，从平均租金水平来看，今年前7个月，市场平均租金为86.4元/平方米，略高于去年同期，环比增长2.6%。

话题2:房价上涨的原因是什么？

北京市房地产协会副会长兼秘书长陈至:

租金上涨是多种因素的结果。租赁市场总供给和总需求的不足和不匹配会导致租金上涨，特别是在需求旺盛的情况下，供给不足必然导致租金上涨。这是目前租金持续上涨的主要原因，短期内无法迅速扭转。

从短期来看，资本的进入增强了机构的购买、储存和扩张能力，这必然会推动租金价格的调整。然而，这种增长不是资本进入的一个因素。资本进入机构后，有一种内在的驱动力推动租赁价格的上涨，如专业机构的服务带来的租赁价格的合理上涨和生活质量的提高。然而，我不同意所有的上涨都是由机构和资本的干预推动的观点，将多种因素导致的租金上涨归咎于单一的资本因素是不准确的。

赵，北京市房地产经纪行业协会秘书长:

在完全市场化的住房租赁市场，房价上涨的根本原因是供求关系。

即使幕后有资本，大背景仍然是供给不足。在所有市场行为的背后，供求关系在起作用，无论是房地产投机还是租金投机。简而言之，供求关系是存在的。如果有足够的房子，没有人会投机。

壳牌研究院首席市场分析师徐小乐:

目前，无论是专业的运营机构还是经纪平台，其在整个城市租赁市场的市场份额都非常有限。以发展相对较快的北京和上海为例，它们的存量住房仍以个人住房和二套房为主。一般来说，租金的上涨仍然是由市场和供求关系决定的。

应该说，当前北京房租上涨不仅有供给短缺的总因素，还有需求升级、政策监管等结构性因素，供给短缺的总因素起主导作用。如果总租金供应充足，即使一些结构性因素导致租金上涨，也往往是有限的，难以维持。

58安居客房地产研究所首席分析师张博:

首先，在租房高峰期，租金确实会上涨。一年一度的毕业季节和春节后是租房的高峰期。供不应求的租金上涨是正常的；

其次，今年租金上涨并不排除一些中介机构的炒作，尤其是那些从事分散品牌公寓的中介机构。为了以更高的价格出租手中的房屋，他们经常在市场上发布租金上涨的信息，这种租金投机需要政府严惩；

最后，一些地区或社区的租金上涨并不代表整体，也不排除在一些需求集中的地区，如一些城市的中央商务区会出现租金上涨，但从整个城市来看，上涨幅度可能相对有限。

话题3:我爱胡景晖，我家的前副总裁(000560)。这对租赁市场会有什么影响？

赵，北京市房地产经纪行业协会秘书长:

它将吸引各界人士更多地关注住房租赁市场、租户的租金压力和住房租赁经济。这些问题受到了广泛的关注，这必将促进问题的更好解决。中原地产首席分析师张大伟:

我们不应该关注胡景晖是否离职，而应该关注胡景晖给租赁市场带来的关注。每个人都关注这件事，这是一个好现象。

话题4:你如何看待租金市场化与政府管理的关系

北京市房地产协会副会长兼秘书长陈至:

政府应重点监控资本进入房屋租赁领域的方式和透明度。

在市场条件下，资本进入房屋租赁领域是合法的，但目前政府还没有明确讨论需要监管的内容，如如何操作、依靠什么路径、资本进入该领域后可能产生的结果等。

有一种观点认为，大量资本已经进入长期租赁领域，一旦它爆炸，将比p2p爆炸更可怕。我认为这是合理的。一些房屋租赁公司的融资模式类似于p2p，它将首先描述一个故事，并向资本方展示巨大的增长潜力。

目前，贷款的基本利率为4.9%，而从资本市场获得的资金的利率很可能要高出许多倍，因此，用资金获得的企业会有很强的内生动机来推动租金的上涨。一旦资本链由于房屋租赁企业的盲目扩张而断裂，市场将会留下房东和房客的烂摊子，这最终将被认为是政府监管不力。

因此，政府应该重点监控资本进入房屋租赁领域的方式和透明度，但目前，如果资本进入租赁领域的运作模式是完全公开透明的，那么非理性资本就不会进入这一领域。

还应建立一些长期机制。例如，建立统一的租赁价格平台、减税免税、实施住房空税、引入远期资本、建设大量公共租赁住房等。，但这些不可能在一夜之间完成，涉及到许多政府部门、相关企业等。，需要政府和社会各界共同推动。

尽管租赁市场中有大量的机构，但也有巨大而分散的个体行为，价值规律和市场原则随时发挥着微妙的作用。因此，我们不能忽视经济规律、价值规律和市场原则，政府必须是市场的守夜人。赵，北京市房地产经纪行业协会秘书长:

房屋租赁市场应该是一个完全市场化的市场，政府已经多年没有干预房屋租赁市场了。

我认为政府可以利用这次事件，加快房屋租赁条例的颁布，使租赁业的市场发展有法可依。政府已经采取了相关措施。去年，《房屋租赁管理条例》公开征求意见，但尚未正式颁布。

中原地产首席分析师张大伟:

首先，政府应该规定中介机构吃差价的比例，从而避免第二房东和中介机构在租赁市场共同提高租金。

其次，政府应掌握一定数量的住房，将集体土地推向租赁市场，并通过价格手段直接控制租金。如果你不掌握住房，只对租赁市场的龙头企业提出严格的要求，仍然会有很多没有中介平台的租赁交易是政府无法监管的。

58安居客房地产研究所首席分析师张博:

政府对各类租赁经营者的管理应采取两大政策:一方面，从政策、税收、信贷等方面加大对各类租赁经营者(包括长期租赁公寓)的支持力度；另一方面，各地要做好相关监管工作，重点是严格查处侵犯承租人合法权益和随意提高租金的行为。

壳牌研究院首席市场分析师徐小乐:

租赁市场的改善取决于政策调控和市场的结合。目前，稳定租金过度增长的根本是扩大有效供给。因此，壳牌研究院建议:1)有效盘活存量，最大限度释放业主闲置房屋，增加租赁供应；2)加快发展集体建设用地租赁住房，满足流动人口的租赁需求；3)有序规范二房东市场，形成市场有效供给，特别是有效的单间供给，稳定低端租赁市场。

话题5:目前，租金回报率不高。租金的增加是一种回报还是偏离市场？

58安居客房地产研究所首席分析师张博:

从租金收益率或房价租金比的角度来看，空的租金确实有较大的上涨，但这个问题需要从两个方面来分析:一方面，不可否认，一些热点城市的房价存在一定的泡沫，因此将租金与房价挂钩是不合理的；另一方面，租赁是保护人民生活权利的重要方式。除了以市场为导向的租金表现之外，租金本身也应该从社会的角度来审视。

壳牌研究院首席市场分析师徐小乐:

理论上，租金的增加与居民收入，尤其是租房者的收入水平有很强的相关性。虽然短期租金数据会波动，但从长期来看，它会收敛到收入水平，并最终变得合理。

题目6:在“抑制房价上涨”的政策背景下，未来的租赁市场会发生什么？

壳牌研究院首席市场分析师徐小乐:

根据网上数据，在连锁家庭网络上找房子和租房的访问量开始下降，表明需求将逐渐转入淡季，尤其是2018年毕业季节即将结束，市场需求将逐渐下降。

预计8月份租金涨幅将继续收窄，租金压力将周期性下降。然而，如果总量和结构问题得不到有效解决，真正的租金压力将继续存在。

58安居客房地产研究所首席分析师张博:

首先，市场将更加注重制度和法制建设。从国外发达国家的经验来看，稳定的租金都需要通过强制手段来保证。例如，德国颁布的《租赁法》明确规定了租金涨幅，从而实现了租金的稳定。目前，许多城市都出台了与租赁相关的文件和政策，但目前国内租赁还没有上升到国家法律保护的水平。

其次，针对不同人群的租赁住房将会增加，特别是中低收入人群的经济适用房的供应，从而更好地保障人们安居乐业的租赁体验。

最后，租赁市场的整顿将在下半年继续进行，对房地产市场混乱的治理也将扩大到租赁市场，特别是在更多的城市。

非现场企业响应:

蛋壳公寓:

2018年7月，蛋壳公寓的平均租金比2017年7月上涨了4%。

未来两个月，它将承诺在北京提供2万多套出租房；在2018年12月31日前，北京市内所有符合签约条件且已签订两年租约的房屋，两年内不增加租金；在2018年12月31日之前，所有签订一年期租赁合同的客户(包括新签订的和在租的)，续租的租金涨幅不超过6%。

公园住宿:

2018年，北京停车楼平均租金为3495元，主公寓为25~30平方米的独立公寓。同期，北京一居室的月平均租金为5449元(连锁住宅的一般租金数据)。

北京已经有六家商店开张了。与1月份的平均租金相比，8月份的平均租金上涨了10%左右，而同期北京的租金上涨了(根据中国房地产协会的数据，北京的租金同比上涨了20.2%)。

自由:

在过去的10年里，从北方到深圳的租金趋势在春节期间一直在上升，然后短暂下降，在7月和8月达到峰值，在9月下降。这种趋势也不例外。

未来三个月，我们将确保房屋两端价格稳定，供应稳定，并为北京市场提供约8万套新住房(存量房屋已退，新增供应)；市场上新增的上市公司将保持租金不变(与7月份的市场平均水平相比)；尼尼微镇新翻新房屋的数量增加不超过5%。

尽管出租市场是关系到国计民生的大事，但市场的信任尚未建立，这需要政府监管和法律规范。

编辑曾建辉