A股上市房企中期业绩亮眼

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我们的见习记者谢玉元

a股上市公司中期业绩已进入集约型时期，房地产行业整体盈利水平显著。

截至2018年8月23日16: 00，a股房地产行业共有50家企业发布了正式的中期业绩报告，此外，4家房企发布了中期业绩快报。就归属于母公司股东的总营业收入和净利润而言，万科A、保利地产和招商局蛇口位列前三名。

虽然上半年国家政策严格规范了房地产市场，但房地产企业的业绩并没有受到很大影响。随着房地产上市公司半年度报告的发布，许多机构开始关注更多的地产股。许多券商认为，房地产公司业绩强劲、估值低、资产负债表稳定，尤其是领先的房地产企业，建议买入评级或予以提高。

此外，在香港上市的碧桂园、龙湖地产和华润置地也取得了很大的成绩。碧桂园上半年净利润163.2万亿元，华润置地核心净利润同比增长1.5倍。恒大还发布了盈利预测。据估计，上半年净利润超过520亿元。

超过80%的住宅企业利润增长

已发布中期报告和快报的54家房地产企业营业收入总额超过5000亿元，同比增长26%；母公司净利润近500亿元，同比增长36%左右。其中，上半年万科收入达到1060亿元，同比增长51.8%，净利润达到91.2万亿元，位居前列。招商蛇口、保利地产等五家房地产企业净利润超过10亿元。在54家房地产企业中，只有3家亏损，10家利润增长率为负，80%以上的房地产企业利润高于上年。

据一些业内人士透露，在限价令严格的一线城市，许多房地产项目不仅难以盈利，而且难以出货。如此辉煌的业绩表明，领先的房地产企业具有很强的盈利能力和抗风险能力。

除了龙头企业外，还有经营困难的中小房企。规模小、产能不足的房企正在逐步退出，而发展缓慢的房企则在为生存担忧。* 2018年上半年，天业实现营业收入7.7亿元，同比下降14.89%，房地产开发行业营业收入平均增长率为24.81%，上市公司股东应占净利润为-6.39亿元，同比下降1060.97%。今年上半年，天津松江损失了148%的净利润。报告显示，报告期内无新项目或新竣工面积，公司结算面积26100平方米，结算收入11859.1万元，分别下降55.78%和77.58%。

业内人士认为，融资能力是住宅企业差异化的一个非常重要的因素。与中小房企相比，大企业在资金获取能力上具有一定优势。如果他们能得到资金，他们就能扩大更多的项目，有更多的项目储备，有更高的毛利率，从而获得更多的利润。

领先房地产企业的净负债率普遍上升

在净利润增长的背后，领先房地产企业的净负债率也呈现上升趋势。

在a股上市的房地产企业中，万科2018年上半年的净负债率为32.7%，明显高于2017年底8.8%的净负债率，但仍处于行业较低水平。保利地产的净负债率为93.26%，比2017年末高出7个百分点。此外，在香港上市的领先房地产企业中，碧桂园、华润置地和龙湖的净负债率均有所上升。其中，碧桂园上半年净负债率为59%，较2017年的56.9%略有上升；龙湖2018年上半年的净负债率为54.6%，2017年底为47.7%；华润的净生息负债率为47.2%，较2017年末的35.9%有所上升。

业内人士表示，房地产企业净负债率上升的原因很多，包括土地交易价格快速上涨、销售回报增速放缓，这使得企业更加依赖手头资金，增加了土地投资的杠杆，而房地产企业的多元化转型也减缓了资金的流通，造成了更大的压力。

易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，净负债率上升，经营现金流量下降，表明企业支出多、支付慢、融资难、债务压力加大。

香港房地产基金研究员黄立冲表示，限购、限价、限购等政策导致整个房地产行业的流动性大幅下降；与此同时，融资方面继续收紧。例如，随着上半年杠杆率下降的趋势，银行对房地产的贷款继续收紧，许多房地产企业停止发行债券。行业内经营现金流的快速恶化是大势所趋。

租赁业务可能是一个新的增长点

当房地产市场受到严格控制时，一些企业开始在租赁市场寻找机会。在刚刚披露的半年度报告中，万科首次将租赁住房业务确立为核心业务。

根据半年度报告，万科从2014年开始规划长期租赁公寓市场，覆盖30个主要城市，获得超过16万套住房，平均入住率为92%。万科总裁兼首席执行官朱九生表示，租赁业的产能仍然很大，城市化进程还没有完成，租赁市场才刚刚起步。虽然近期有大量资金投入到长期租赁公寓中，但目前这一比例仍相对较低。

融创地产董事长孙宏斌在2017年公司业绩会议上提到，融创成立了一个专门团队，研究长期租赁公寓的进入机会。今年8月初，融创东南在杭州正式推出其长期租赁公寓品牌“居住”，并表示预计今年将开设第一家门店。

据了解，国内五大房地产企业碧桂园、万科、恒大、融创、保利在长期租赁公寓领域都做出了实质性动作。根据李赣基金在2018年第1期《房地产投资白皮书》中的分析，以开发商为背景的长期租赁公寓参与者的自然优势之一在于“住房”。开发商或与开发商合作的公寓运营公司将这些资产升级为长期租赁公寓，这大大降低了从外部获得住房的难度和成本，也有利于振兴开发商手中的现有资产，这将成为未来住房企业的新增长点。