碧桂园兵败大马？财报泄露真相 只字未提森林城市

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作者张杠杆博弈

王健林关于马达的故事被许多人津津乐道。杠杆游戏所不知道的事情的真相可能要到很多年后才会被揭露。

今天，碧桂园位于马来西亚，新加坡旁边的森林城市也遭受着灾难。

尽管8月28日，马来西亚住房和地方政府部长祖拉达·卡马鲁丁说，马哈蒂尔关于森林城市和不向外国人出售房屋的言论并没有形成有效的政策和法令。

但是毫无疑问，森林城市很沮丧。碰巧，我在许多城市的朋友咨询了我，然后去新加坡买了一套五星级的房子。你能——我说，那是马来西亚吗？

但我不得不佩服的是，在我去过的每个城市的电梯和商场里，森林城市的广告之火无处不在。难怪来自世界各地的朋友在中国买不起五星级的房子，但也想在外面买。

几年来我一直关注着碧桂园。依稀记得，这位中国房地产巨头关于森林城项目的财务报告，每年都不一样。这一有趣的变化也揭示了乡村花园的心路历程。

今天，杠杆游戏将带你回到你的朋友身边。在碧桂园今年的财务报告中，其关于国际化和森林城市的陈述反复出现。

1

2015年:成功进入海外市场

根据碧桂园2015年度报告，截至2015年12月31日，碧桂园已在除广东省以外的25个省/市/自治区的多个战略选择区域拥有房地产开发项目。

自2011年12月以来，碧桂园也成功进入海外市场，目前在马来西亚和澳大利亚有房地产开发项目。

随后，碧桂园2015年年报董事长报告称，年内，碧桂园积极实施海外扩张战略，在保持稳定的前提下，为碧桂园寻找新的利润增长点。

经过近三年的筹备和投资，碧桂园在马来西亚柔佛的城市开发和运营项目，第一批商品于2015年底推出，基本销售一空。

森林城是由碧桂园和柔佛州政府联合开发的一个长期战略项目。估计总开发周期为20年。它的规划面积约为14平方公里，拥有永久产权。它位于马来西亚伊斯坎达尔特区，与新加波仅一桥之隔，享受各种优惠政策，堪称“特区内特区”。

碧桂园自豪地表示，已与国内外知名合作伙伴共同完成规划，并致力于使森林城市成为未来城市的典范。

该项目的预测利润率高于国内一般开发项目。同时，碧桂园将根据市场反应逐步推进项目建设，为集团带来持续稳定的效益，有利于碧桂园的长远发展。

2015年，碧桂园与其合资企业和关联公司的总合同销售额约为人民币1401.6亿元。

今年，碧桂园披露海外销售额约占2%，杠杆游戏仅为28亿元。这座森林城市在2015年开始出售，这一定部分来自这个项目。

在境外土地储备方面，年报显示截至2015年12月31日，碧桂园在境外(不含碧桂园森林城)签约或退市的建筑面积约为197万平方米。根据开发阶段，约62%在建，34%已预售。

作为碧桂园股东的外国(不包括碧桂园森林城)可建设建筑面积约157万平方米。

这些项目什么都不是，森林之城正在上演。根据年度报告，该项目是由碧桂园和柔佛州政府联合开发的一个填海工程。碧桂园的股权占60%，合伙人占40%；由几个人工岛组成...

碧桂园年度报告还显示，截至2015年12月31日，公司有384个处于不同发展阶段的项目，其中379个位于中国，4个位于马来西亚，1个位于澳大利亚。

根据年度报告，森林城市中国大会于2015年12月18日举行，全球大会于2016年1月22日在新加坡举行，全球开幕式于2016年3月6日在马来西亚举行。

这将是一场大战。

2

2016年:郊野公园处处显示“全球化”，森林城市从14平方公里增长到20平方公里

今年，《碧桂园年报》初称，2016年碧桂园全球房屋合同销售额超过430亿美元，约3747万平方米，位列全球房地产企业前三名。

当时，碧桂园说要为全世界建造又好又便宜的房子……碧桂园在世界各地有700多个住宅、商业和城市建设项目，服务于300多万业主。

碧桂园表示，他不仅在中国很受欢迎，还计划在与新加波毗邻的马来西亚伊斯坎达尔经济特区建设一座2000公顷的森林城市。这是一个集商业、金融、旅游、文化和娱乐为一体的可持续发展城市...

注意数字的变化，看看下面的杠杆游戏。

今年，碧桂园雄心勃勃，为人类社会的繁荣和进步做出了不懈的努力。“我们相信，通过稳健经营，碧桂园将成为世界上最具竞争力的企业之一。”

以森林城市的发展和运营模式为标准，碧桂园在澳大利亚、马来西亚、印度尼西亚等国家也进行了社区建设。400多名医生加入了碧桂园，成为“未来领袖”(管理培训生项目)...

通过财务报告，我们发现森林城市已经从2015年的14平方公里增长到20平方公里。

最初的2016年财务报告说，如果我们想达到我们梦想的另一面，我们应该站得更高，想得更远。碧桂园在海外市场的稳健布局正逐步取得成效。

森林城，规划面积约20平方公里，受到国际市场和客户的广泛欢迎。

同时，由于采取了“以销定产”的经营策略，项目建设根据市场反应向前推进，在此期间恢复了现金流，自有资金可以支持项目发展。

该项目的预测利润率远高于同期国内开发项目，这将有力支持集团未来交付时的利润水平。碧桂园已经证明了中国顶尖开发商在全球许多市场的一流竞争力，今后我们将继续保持稳定的步伐，拓展海外市场。

在海外土地储备方面，杠杆博弈注意到截至2016年12月31日，碧桂园已签约或退市国外(碧桂园森林城除外)，可建设面积约204万平方米。根据开发阶段，约65%在建，29%已预售。

作为碧桂园股东的外国(不包括碧桂园森林城)可建设建筑面积约163万平方米。

在引进典型项目时，森林城市项目是必不可少的，如下图所示，宏伟计划。

然而，碧桂园继续在其年度报告中提到，它目前正在几个海外国家开展项目。由于复杂的国际经济和政治形势，在不同国家开展业务会涉及某些独特的风险，如经济和政治不稳定、外汇管制、主权债务危机、经营权监管等。本集团密切监控这些风险和环境变化，并采取早期措施减少对业务的影响。

事情就是这样。

2016年碧桂园的海外价值是多少？根据财务报告中在建物业的地区分布，马来西亚的商品价值为97.92亿元。当然，不是所有的森林城市，但主要是。下图:

据相关披露，2016年，森林城市的销售额高达180亿元。伟大的荣耀。

3

2017年:继续“全球化”，但没有提到森林城市的规划区

此前，杠杆游戏曾写道，2017年碧桂园房屋的合同销售额约为5508亿元(约847亿美元)，合同销售面积约为6066万平方米，合同销售额居世界第一。

2017年的财务报告还称，碧桂园在世界各地建造了物美价廉的房屋……全世界有1000多个住宅、商业和城市建设项目，服务于300多万业主。

然后，碧桂园继续引进森林城市，但不再谈论具体的规划面积。它只是一个集商业、金融、旅游、文化和娱乐于一体的可持续发展城市，为建设绿色、生态和智慧城市开创了先例，为人类未来的城市树立了榜样...

顺便说一下，来自世界著名大学的数千名医生已经加入了碧桂园，成为“未来的领导者”(管理培训生项目)。

在业务概述方面，年度报告完全没有介绍具体的海外项目。

只有一句话:截至2017年12月31日，碧桂园有1468个处于不同发展阶段的项目，其中1456个位于中国大陆，12个位于中国大陆以外。上图。

不过，年报显示，2017年碧桂园在建物业按地区分布，显示马来西亚在建物业2016年的价值分别为122亿元和97.92亿元。

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2018年:财政年度中期结果演示，没有提到森林城市

根据碧桂园于2018年8月21日发布的《2018财年中期业绩展示》，截至2018年6月30日，碧桂园在mainland China共签署或退市了1991个项目，分布在30个省/自治区/直辖市的261个地级市，覆盖1051个区/县。

没有提到森林城市项目。仅在项目覆盖图的左下角用小字标出:mainland China以外有12个项目。

除了房地产，长期出租公寓，科技城和机器人都被谈论(300024，诊所单位)。

据报道，截至6月30日，中国境外的碧桂园土地储备约为325万平方米(不包括森林城市)。