“金九”变“惊九”！这个一线城市楼盘真降价了

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“金九”一线城市的房地产市场还好吗？

当然，在市场敏感度方面，出售的商品是最敏感的。“镁雕地产”近日在广州楼市实地调查中发现，打折促销已成为广州部分楼盘在“金九银十”中的可选动作。广州楼市真的降价了吗？

随着2017年“330新政”及后续政策的一再加码，广州楼市开始显示出下行信号。

据“镁雕地产”记者实地调查，广州南沙、番禺等地区已推出多套特价单元，并以打折的名义降价，部分楼盘降价近20%。为了加快资金回笼，降低购房门槛，一些开发商首付了10%。

与此同时，在房地产市场的监管和控制下，重复合同一再被禁止。为了加快签约过程，一些房地产拒绝公积金贷款，商业贷款的折扣高于公积金贷款的折扣，导致购房者选择商业贷款，加快资金的返还。

多碟价格降低高达20%

距离“有史以来最严格的调控政策”还有一年多的时间，这无疑等于给广州楼市泼了一盆冷水——房价上涨的驱动力已经停止，成交量也在萎缩。

据《镁雕房地产》记者(作为购房者，下同)了解，在过去的半年里，广州一些楼盘的价格开始松动，很多楼盘以特价房的名义降价，降幅达10%-20%。

记者在现场看到，南沙保利城的销售部门只有几个人，只有一个年轻人陪着他的长辈和销售人员一起了解房地产情况，几个工作人员坐在椅子上用电脑接待顾客。

空荡荡的销售部与半年前的人群形成了鲜明的对比。当时，记者看着这里的房子，销售部门又忙又吵。小单位特别受欢迎，很快就卖出了1 空.现在，保利城已经推出了四款新产品，74平方米的小单元，具有足够的体积和特殊单元。

保利市的销售人员告诉记者，一些房地产单位已经推出了少数特殊单位。以74平方米为例，原价约为179万，现价为163万。商业贷款可享受96%的额外折扣，按时签订合同可享受99%的折扣，最终折扣价格约为158万。

从原价179万到158万，折扣高达21万元，下降了11.7%！

在南沙地产，一价特价单位更为常见。越秀滨海新城项目南向原价为219万平方米，一价折扣为182万，其中锁定一价的费用为3万元，相当于37万元的折扣。北向单位折扣更大，原价214万，折扣价172万，折扣42万，折扣高达19.6%。

同时，越秀地产南沙东坡项目1号楼和7号楼的单元提供了一些特价，约为171万元，单价仅为19719元/平方米。

此外，番禺的时代柏林项目还提供多种折扣，包括原价、折扣价和一次性价格，其中，低层公寓的价格从4.3万元降至4万元，再降至3.6万元，降幅为7000元/平方米。

以一套112平方米的中高层公寓计算，总折扣价格约为453万元，扣除8万元的额外折扣和2万元的“无忧换房”资金后，最终总价约为443万元，单价不到4万元/平方米。

房地产经济学家邓浩志告诉《镁雕房地产》记者:

目前，市场上的优惠率约为7%-10%，这确实是一个真正的降价。然而，不是所有的公寓类型都有优惠价格，开发商只提供一些特殊价格的房子。

重复合同被反复禁止

据记者实地调查，广州市场仍有双合同，包括南沙保利城、越秀滨海新城、阳光城(000671)李静婉和番禺时报柏林。

上述四个楼盘的所有销售人员都告诉记者，在限价令下，广州绝大多数的一手住房市场都是以双签的形式签约，这是业内的普遍现象。

不过，广州此前也开展了专项整治活动，整治重复承包等违法行为，但现在看来成效甚微。

备案合同和装修合同这种双重合同的签订形式，大大提高了购房者购房的门槛。

以保利市一套74平米的公寓为例，折扣价约为158万，其中备案价为104万，装修价为51万。买家需要支付备案价格的30%定金，装修合同可以在7天内支付10%。其余90%的装修合同将在3个月、6个月和一年中的3个时间点支付30%的装修合同，每次支付约15万元。

如果有支付装修合同的压力，你也可以向银行和金融机构借款，许多房地产都与金融机构合作。越秀滨海新城销售人员告诉记者，金融机构贷款可以1-5年分期付款，利率为4.8%。

保利市、滨海新区和李静婉、阳光市都以双合同的形式签订了合同。因此，购房者的首付门槛提高到50%左右，而柏林项目的首付门槛达到7-80%，申报价格与实际销售价格相差很大。

"除了按备案合同价格的70%的贷款外，其余都是首付."时代柏林销售人员告诉记者，该项目的备案价格仅为15800元/平方米，低于该项目的征地价格。

这样，在总价443万元的基础上，备案合同价为177万元，剩余266万元为装修合同，贷款约为124万元，剩余319万元为首付款，首付款比例高达72%！

为了缓解购房者的财务压力，时代柏林推出了装修付款合同的分期付款，支付装修合同付款的25%作为首付款，其余75%的装修合同付款分期支付。一年半的无息分期付款，这是目前开发商中最长的分期付款时间。

《镁雕房地产》记者了解到，购房者除了每月支付记录的合同价的70%外，在购房后的一年半内，还需要每三个月支付33万元的分期付款。

开发商的资金面临压力，“10%首付”再次出现

《柏林时报》超过70%的首付比例让一些买家的压力增加了一倍。为了降低买家的进入门槛，该项目引入了10%的首付款，以提前支付买家的首付款。不贷款的客户可以在一年半内支付剩余90%的房价。同时，还没有获得购房资格的购房者也可以先支付10%的首付款来锁定自己的房子，合格后在网上签字。

然而，根据规定，没有资格买房的客户是不能买房的，而通过支付部分资金提前锁房的行为不符合现行规定——业内人士告诉《镁雕地产》记者。

对于10%的首付，邓浩志认为这更多的是开发商的宣传噱头。根据网上签约规定，必须支付30%的首付款，最后的操作应该是分期支付首付款。

据记者了解，在调控下，一些开发商面临着项目解套和付款率下降的问题。在融资渠道收紧的情况下，一些开发商出现了财务压力。为了加快资金的提取，一些房地产以金额有限为由拒绝公积金贷款。

保利城的销售人员表示，如果选择商业贷款，他们可以享受96%的额外折扣，但如果选择公积金贷款，他们就不能享受折扣。越秀滨海新城直接拒绝公积金贷款，销售人员说每个房地产的公积金额度是有限的，要等到下一批用完了。

根据广州市2月6日发布的《关于保障职工住房公积金贷款存款权益的通知》，房地产开发企业在申请商品房预售许可证时，必须在申请报告中承诺不限制、不阻挠、不拒绝购房人使用住房公积金贷款，并在房地产销售现场的显著位置公示相关书面承诺，明确告知购房人选择住房公积金贷款的权利。

房地产开发企业和销售中介机构限制、阻挠或者拒绝职工使用住房公积金贷款购房的，由市、区住房和城乡建设主管部门责令限期改正，并处以1万元罚款。情节严重拒不改正的，广州市住房和城乡建设主管部门及市公积金中心将予以公开曝光，并纳入企业信用信息系统，依法严肃处理。

邓浩志在接受《镁雕地产》记者采访时指出，年底开发商面临资金压力，将采取各种措施加快资金回笼，支付银行贷款、项目等资金。预计金九银十和年底将是买房的好时机。开发商将继续推出特殊单元，买家买房可以享受九折优惠。