房贷利息抵扣个税进入倒计时，楼市还会回暖吗？

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资料来源:中国视觉

随着10月1日起征点将提高到5000元的消息传出，预期的抵押贷款利息和房屋租金将被纳入特别税收减免。

目前，来自高层官员的权威消息是，9月6日，国务院常务会议明确将子女教育、继续教育、大病医疗、普通住房贷款利息、住房租金、养老费用等6项特殊项目纳入个人所得税附加扣除范围，确保税后应纳税所得额起点明显高于5000元。全国人大常委会还明确表示，专项附加扣除的范围和标准将在征求公众意见后于明年1月1日起实施。

“如果这项政策如期实施，那么对于那些有需要的人来说，抵押贷款利息负担和租金压力将会减轻。”卓雅房地产经济研究所所长邓浩志告诉时代财经。换句话说，四个月后，一大批有抵押贷款和租金压力的居民可以享受到税制改革的政策红利。

中国有先例

目前，抵押贷款占中国家庭债务的一半。根据上海财经大学高级研究所的数据，2017年，家庭抵押贷款与可支配收入的比率上升至71%。

如果在税前扣除按揭利息和房租，就意味着居民可以从月工资收入中扣除按揭利息和房租，然后进行纳税结算，这在一定程度上减轻了购房者的税负。

在中国，从抵押贷款利息中扣除税款并不新鲜，上海早在1998年就出台了类似的政策。根据上海市的规定，1998年至2003年在上海购房并在上海纳税的个人，可享受工资、个体工商户生产经营所得和劳动报酬所得的部分减免税政策。

也是在1998年，天津出台了从住房公积金贷款利息中扣除税收的政策。天津规定，用公积金贷款买房的个人将从每月工资和薪金的应纳税额中扣除利息。经过综合计算，这项政策允许买家支付比以前少15%~25%的税款。

自那以后，重庆在2008年以财政补贴的形式出台了一项政策，为2008年至2022年在主城区购买第一套自住住房的居民提供补贴。补贴按年计算，从业主支付抵押贷款本息的第一个月开始，连续12个月为一个补贴区间，后续的补贴区间对该地区第一套自住住房进行类推“补贴”。

现在，上海和天津的政策已经成为历史，但从2016年开始，从抵押贷款利息中扣除个人所得税的政策已经在全国范围内得到正式确认和推广。例如，2016年7月22日，财政部财政科学研究所前所长康佳表示，个人所得税可抵扣抵押贷款已经明确，将支付月利息。至于推广时间，也取决于税制改革的时间。“中央要求的时间大约是一年，但可能赶不上今年。可以肯定的是，这种项目将在全国范围内推广。”此后，抵押贷款利息税前扣除政策将于2017年底实施的消息不胫而走，房地产市场也随之波动。

手术的细节还不知道

现在可以肯定的是，从抵押贷款利息中扣除税收的政策将于明年1月1日正式出台，但是具体的操作范围和标准还不清楚。

“如果政策不限制目标，高收入群体将受益更大。”天丰证券房地产首席分析师陈天成指出，不管是固定贷款额度还是固定期限，一套总价为500万元的房子，如果贷款350万，上海的月收入为7132元/月，月供应量为18575元。每月抵押贷款利息可从节税108元中扣除；月收入40000元的居民，月还款额相同，月按揭利息可从2213元的节税中扣除；月收入10万元的居民，月还款额相同，月按揭利息可以从3984元的节税中扣除。这显然违背了公平。

值得期待的是，9月6日，国务院将税法草案中的“住房贷款利息或住房租金”一项分为“普通住房贷款利息”和“住房租金”两项。

虽然政策还没有宣布如何定义普通住房，但已经有了当地的参考标准。例如，上海规定普通住宅必须同时满足三个条件:五层以上(含五层)的多层住宅；单幢建筑面积≤140平方米；交易价格比该地区住房平均交易价格低1.44倍。北京还提出，普通住宅建筑应满足三个条件:建筑面积比在1.0以上，建筑面积在140平方米以下，交易价格低于该地区平均交易单价或总定价的1.2倍。

这意味着按揭利息税扣除将设置相关限制，如是否是第一套住房、住房面积、总交易价格、扣除期限等。，并在此基础上按一定比例扣除。

“目前，按揭利息扣除政策仍处于过渡期。该政策应优先考虑第一套房的当前需求，其次，考虑到改善后的住房群体。”通策研究所所长张宏伟告诉时代财经。

这对房地产市场有什么影响？

事实上，1998年，上海和天津出台了按揭利息减税政策，这与当时席卷亚洲的金融危机不无关系。在税收政策的刺激下，两地的房地产市场都出现了复苏的迹象。

从抵押贷款利息中扣除个人所得税的政策也计划在2015年至2016年实施。当时的背景是，在许多地方，房地产去库存被视为“供应方结构改革”的一项重要措施。在当时的背景下，很多专家认为，实施按揭利息扣税政策，有助刺激需求，实现楼市去库存化。

例如，北京师范大学教授董藩曾写道，房贷利息抵税政策可以通过减轻居民税负来达到扩大内需的目的，这有助于解决我国三、四线城市的房地产存量过大问题，提高居民的住房拥有率。如果能及时引进，其实际效果将是巨大的。

但也有人反对。南京大学教授刘志彪曾写道，如果推出从抵押贷款利息中扣除税收的政策，这当然会鼓励那些多缴税的人尽早买房，以较高的单价买房。然而，在中国征税较多的主体主要居住在大城市，因此一线和二线城市将首先受益。对于那些在和四线城市谁是迫切需要去库存，大多数居民的实际收入不高，他们的税收存款并不多。因此，用利改税的政策是没有什么意义的。

然而，与2016年不同，今年上半年，一、二线城市的房价大幅下跌，而三、四线城市的房地产市场也迎来了一个拐点。在这种背景下，利息税减免政策是否仍会引起房地产市场的巨大变化？

“这项政策不会导致房价上涨，因为它没有改变供求关系。”邓浩志在接受时代财经采访时表示:“目前，政策调控力度仍然很大，一些市场需求无法释放，房贷利息被从税收中扣除，这只能帮助购房者节省利息。这些储蓄贷款的利息不足以买房子，只能让他们增加消费，刺激经济增长。”

张宏伟告诉时代财经，明年一、二线城市的楼市总趋势将是下行的，房贷利税政策对楼市总趋势影响不大。