房贷利息抵个税倒计时，这波“红利”你能享受多少？

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资料来源:中国视觉

随着10月1日起征点将提高到5000元的消息传出，预期的按揭利息和房租将被纳入特别税收减免，这也将进入倒计时阶段。

目前，来自高层的权威消息是，国务院9月6日的常务会议指出，6个特殊项目，即子女教育、继续教育、大病医疗、普通住房贷款利息、住房租金和养老费用，应明确纳入个人所得税附加扣除范围，以确保税后应纳税所得额的起点明显高于5000元。全国人大常委会还明确表示，专项附加扣除的范围和标准将在征求公众意见后于明年1月1日起实施。

“如果这项政策如期实施，那么对于那些有需要的人来说，抵押贷款利息负担和租金压力将会减轻。”卓雅房地产经济研究所所长邓浩志告诉时代财经。这意味着四个月后，大量有抵押贷款和租金压力的居民可以享受到税制改革的政策红利。

中国有先例

目前，抵押贷款占中国家庭债务的一半。根据上海财经大学高级研究所的数据，2017年，家庭抵押贷款与可支配收入的比率上升至71%。

如果在税前扣除按揭利息和房租，就意味着居民可以从月工资收入中扣除按揭利息和房租，这在一定程度上有助于减轻购房者的税收负担。

在中国，从抵押贷款利息中扣除税款并不新鲜，上海早在1998年就出台了类似的政策。根据上海市的规定，1998年至2003年在上海购房并在上海纳税的个人，可享受工资、个体工商户生产经营所得和劳动报酬所得的部分减免税政策。

也是在1998年，天津出台了从住房公积金贷款利息中扣除税收的政策。天津规定，用公积金贷款购房的个人，将从其月工资和薪金的应纳税额中扣除利息。经过综合计算，这项政策允许买家支付比以前少15%~25%的税款。

自那以后，重庆在2008年出台了财政补贴政策，为2008年至2022年在主城区购买第一套住房的居民提供补贴。补贴按年计算，从业主支付抵押贷款本金和利息的第一个月开始，连续12个月作为补贴间隔，然后对补贴间隔进行类比。

现在，上海和天津的相关政策已经成为历史，但从2016年开始，个人所得税从房贷利息中扣除的政策已经正式在全国范围内得到确认和推广。例如，2016年7月22日，财政部财政科学研究所前所长康佳表示，个人所得税的可抵扣抵押已经明确，推广的时机取决于税制改革的时间。“中央政府要求的时间大约是一年，但可能赶不上2016年。可以肯定的是，这种项目将在全国范围内推广。”此后，抵押贷款利息税前扣除政策将于2017年底实施的消息不胫而走，房地产市场也随之波动。

手术的细节还不知道

现在可以肯定的是，从抵押贷款利息中扣除税收的政策将于明年1月1日正式出台，但是具体的操作范围和标准还不清楚。

“如果政策不限制目标，高收入群体将受益更大。”天丰证券房地产首席分析师陈天成指出，不管是固定贷款额度还是固定期限，一套总价为500万元的房子，如果贷款350万，上海的月收入为7132元/月，月供应量为18575元。每月抵押贷款利息可从节税108元中扣除；月收入40000元的居民，月还款额相同，月按揭利息可从2213元的节税中扣除；月收入10万元的居民，月还款额相同，月按揭利息可以从3984元的节税中扣除。这显然违背了公平。

值得期待的是，在9月6日的全国例会上，税收草案中的“住房贷款利息或房租”一项被分为“普通住房贷款利息”和“房租”两项。

虽然政策还没有宣布如何定义普通住房，但已经有了当地的参考标准。例如，上海规定普通住宅必须同时满足三个条件:五层以上(含五层)的多层住宅；单幢建筑面积≤140平方米；交易价格比该地区住房平均交易价格低1.44倍。北京还提出普通住宅建筑应满足三个条件:建筑面积比大于1.0，面积小于140平方米，交易价格低于平均交易单价或公寓总价的1.2倍。

这意味着按揭利息税的扣除将设置相关的限制，如是否第一套住房，住房面积，总交易价格，扣除期限等。，然后按一定比例扣除。

“目前，按揭利息扣除政策仍处于过渡期。该政策应优先考虑第一套房的近期需求，然后考虑改善后的住房群体。”通策研究所所长张宏伟告诉时代财经。

这对房地产市场有什么影响？

事实上，1998年上海和天津相继出台了扣除按揭利息的税收政策，这与当时席卷亚洲的金融危机不无关系。在税收政策的刺激下，上海和天津的房地产市场都显示出复苏的迹象。

从抵押贷款利息中扣除个人所得税的政策也计划在2015年至2016年实施。当时，房地产去库存化被视为“供应方结构改革”的一项重要措施。在这种背景下，许多专家认为，实施按揭利息减税政策将有助于刺激需求，实现房地产市场的去库存化。

例如，北京师范大学教授董藩曾写道，房贷利息抵税政策可以减轻居民的税收负担，达到扩大内需的目的，有助于解决当时中国三、二线城市房地产库存过多的问题，提高居民的住房拥有率。如果能及时引进，其实际效果将是巨大的。

凡事都有利弊。南京大学教授刘志彪曾写道，如果推出从抵押贷款利息中扣除税收的政策，这当然会鼓励那些多缴税的人尽早买房，以较高的单位价格购买房子。然而，在中国征税较多的主体主要居住在特大城市和大城市，因此一线和二线城市将首先受益。然而，对于这三个急需去库存的四线城市来说，大多数居民的实际收入并不高，而且他们个人缴纳的税款也不多。因此，试图利用带息扣除个人所得税的政策来达到去库存化的目的，意义不大。

然而，与2016年不同，今年上半年，一、二线城市的房价明显降温，而三、四线城市的房地产市场也迎来了拐点。在这种背景下，利息税政策是否仍会引起楼市的巨大变化？

“这项政策不会导致房价上涨，因为它没有改变供求关系。”邓浩志在接受时代财经采访时表示，“目前，政策仍处于高度管制状态，部分市场需求无法释放。从个人所得税中扣除抵押贷款利息只会帮助购房者节省利息。这部分储蓄贷款的利息不足以买房，只能让他们增加消费，刺激经济增长。”

张宏伟告诉时代财经，明年一、二线城市房地产市场的总体趋势将是下行。他认为，从按揭利息中扣除税项的政策，对楼市的大趋势不会有太大影响。