“豪宅”昆仑域现形记：单价近10万 配置却大缩水

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在过去的两年里，在“限价房和竞争性地价”的原则下，北京已经生产了大量的地块，这些地块上的“有限竞争性房”即将上市或将很快成为北京楼市的主力军。由于有限竞争房屋的价格在土地出售时被提前锁定，利润被稀释，为了最大限度地节约成本和相互竞争，房地产企业尽最大努力“挤出”利润。然而，在“挤压”利润的同时，一些项目的配置也“大幅缩水”，给业主带来了不必要的损失。

位于北京西南二环路的昆仑无疑是北京人羡慕的高端住宅。昆仑所在的土地是三年前以87亿元的总价出售的“土地之王”的一部分。

然而，当昆仑地区的业主站在房子前面进行检查时，他们对项目配置的大幅缩减感到震惊和无语。与之前的楼书相比，单价9.8万元的高端住宅是一个活的卖家秀和买家秀。

为什么单价近10万元的高端住宅建筑配置大幅缩水？近日，国家商报的一名记者来到昆仑饭店，近距离了解项目的现状。

经过一千次恳求，她才出现

昆仑地区项目位于北京西南二环路，有着显赫的家族背景，包括四个老板:华润置地(香港股票01109)、招商局地产、港资码头和平安地产。项目中有5栋超高层建筑、2栋高层建筑、6栋重叠建筑、1所幼儿园和1所会所。内部建筑起伏不定，思路与总体规划有所分歧，似乎有昆仑山的味道。

2015年，招商局华润码头平安财团以87亿元的价格收购了北京市丰台区雅林西小区一期地块，当年的“土地王”诞生了。根据之前的规划，地块将分为两部分，分别由招商团队和华润团队独立运营。后者经营的项目名为昆仑。

然而，受制于无形的政策红线，昆仑一度沉默。向北京市住房和城乡建设委员会报告的平均售价约为11万元/平方米，但该委员会没有批准这一价格，要求该项目推迟上市销售。随后，申报价格达到10万元平方米，然后达到9.5万元平方米。这个二环豪华住宅项目不断降低了预售价格预期。

一年半前，站在收紧房地产调控政策的风口浪尖上，昆仑地产突破了8万元无形价格的“红线”，获准以9.8万元/平方米的价格进入市场。据估计，该地块的底价估计接近4万元/平方米。

去年8月，第一期200套房低调开盘，即立即售罄，没有给市场留下喘息的机会。

这座大厦成了一个“综合体”

在合同移交日9月30日前的前20天，昆仑组织业主参观了现场。然而，当他们到达期待已久的家时，一楼的外立面、楼梯和大厅里的许多建筑材料都减少了，地板上的许多水泥块让所有的业主都意想不到。

9月12日，昆仑地区一些破碎场景的照片在网上流传。昆仑地区宣传册上的立面是红色的手工砖，但实际上是用网格布+油漆做成的。入口大堂的装修严重缩水，高度不够，这与楼书上的大堂很不一样。这组照片立即引起了网友的围观，纷纷批评华润。

"经过几次确认，我发现没有错误的地方."有些主人太可笑了。

《国家商报》记者在昆仑项目现场看到，售楼处非常光鲜，但建筑垃圾仍散落在施工现场。一个大铁棚仍在建造中，铁架已被拆除。

昆仑万维9月11日回应称，将对进入大堂的多个单元的背景墙进行风格、石材选择和装修调整；更换一些户主的入口门；进一步优化园林方案，提升园林的层次性和丰富性。

华润置地品牌负责人告诉《国家商报》记者，昆仑将发布一份正式声明，但截至新闻稿发布时，该声明尚未发布。

记者还注意到，一个月前，昆仑域名所有者在微博上维护自己的权利。第一个人指出，开发商在商品房和两栋限价房的分割管理方面存在问题，他说“商品房和两栋限价房在开盘时的竖向地形有所不同。”超过一米，它将配备密集的绿色植物和访问控制系统，以确保分区管理，但现在这两个地区是畅通无阻的。”

业主还表示，与限价房相比，商品房的差价是限价房的近五倍，物业费是限价房的近三倍。从存储客户宣传中的“豪宅”到混合使用综合体，交易公司不仅没有跟随售房宣传，还随意做出各种改变，严重损害了商品房业主的权益。

昆仑地区的限价房只有21000元/平方米。

豪华住宅满足有限的竞争房间

在日渐萎缩的豪宅背后，有大量有限竞争的房子上市。

为了限制房价上涨，北京采取了两项措施:一方面，它推出了大量限价房，另一方面，它在审批过程中限制了房价。

面对严峻的市场环境，昆仑地区应与有限竞争的低价土地房屋竞争；另一方面，面对政府的价格限制，不可能通过品牌溢价适当提高价格。

据《国家商报》调查，作为今年的有限竞争空间，毗邻昆仑地区的佑安府项目均价为8万元/平方米，比去年开通的昆仑地区低1.8万元。明月园项目的主体单元也位于丰台，共有89平方米的透明三居室和120平方米的四居室，均价不超过61881元/平方米，最高销售单价不超过64975元/平方米，总价在540万元至780万元之间。

商品房时代，有限竞争的住宅项目进入市场的节奏不是“连续的”，而是“集中的”。在商品房时代，当几个项目相继进入市场，但有限的竞争住房项目占主导地位，节奏变成了一批集中进入市场，然后市场消化，然后集中上市。环顾市场，昆仑地区已经充满了有限的竞争空间。

由于高端的定位，在昆仑领域只有两个选择:第一，选择等待政策放松然后穿越空诞生；第二，接受价格限制，以低于预期的价格上市，并放下身段参与市场竞争。

显然昆仑选择了后者，因为现金流有时对房地产企业来说意味着生死。

面对竞争激烈的限制房，房地产企业以正常的土地价格购买土地的唯一选择是降低成本。《商业日报》记者在昆仑地区看到的种种劣迹，可以说是华润在当前市场环境下挤出最后一点利润的选择。

难怪中原地产首席分析师张大伟张大伟说:“2018年买的房子将是这些年来质量最差的。”

巧合的是，与昆仑地区隔着一堵墙的是招商地产经营的中国印章，它被曝光要求每个业主支付26万元至29万元的面积差价。国玺业主王先生认为，由于开发商的违法行为，2号楼的业主不仅要面对入住后电梯面积减少所带来的不便，还要向开发商支付面积差价，这实在令人无法接受。

当然，各种降价豪宅的出现也表明，大量限制竞争的房子和限价政策的出台降低了市场预期，使楼市更加理性。